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3月28日绿城服务于香港召开业绩发布会，集团总裁杨掌法、常务副总裁吴志华等出席会议。
根据绿城早前发布的2017年年度业绩，公司收入同比增长38.1%至51.4亿元，创下历史新高；股东应占溢利同比增长35.7%至3.88亿元；每股收益0.14元，拟派末期息每股0.06港元。
回顾去年，公司全年业绩稳中有升，收入增长率创下新高。
三大业务板块中中，物业服务收入依然为集团最大收入和利润的来源，达35.6亿元，占总收入的69.3%，同比增长为35.9%，高于 2016 年25.3%的增速。园区服务收入达9亿元，占总收入的17.5%，同比增长86.0%，依然保持着快速增长的势头；咨询服务收入达6.8亿元，占集团总收入的13.2%，与2016年全年相比，增长10.1%，较2016年的12.2%有所放缓。
此外，利润率方面，公司去年毛利达到9.46亿元，同比增长32.2%。毛利率为18.4%，与去年同期相比下降了0.8个百分点；毛利率下降的主要原因为园区服务收入毛利率的下降和三大业务构成占比的变化。
分板块来看：物业服务毛利率为11.2%，比2016年的10.9%略高。在人工成本单价不断提升的背景下，绿城服务展现了优秀的成本控制能力。咨询服务毛利率为36.1%，比2016年的35.5%略高，咨询服务新策略的调整并没有影响到毛利率的变化。园区服务的毛利率33.5%，比2016年的43.5%有明显下调。主要是园区服务发展战略布局引起的销售组合迅速变化所致。
净利率去年则为7.5%，较去年同期7.7%略微下降0.2个百分点。净利率略微下降的原因主要在于集团在文化教育服务、资产管理服务上做了战略投资，出现了策略性亏损，这会在短期内对盈利有些影响，公司认为这些投资能为公司带来长远价值及增长机会。
成本方面，公司销售成本较2016年同期大幅增加39.5%，与集团收入增长的38.1%相比略有上升。主要为公司规模扩大而同步带来的成本上升，同时我们部分业务的调整及结构优化对此也带来一定的影响。此外公司去年行政开支同比增长51.3%，达 4.38 亿，增幅高于预期，行政开支占收入比由 2016 年的 7.6%上升至 8.5%，拖累了利润增长，行政开支上升的原因包括：(1)人员服务增加及人均工资增加；(2)智能化设施、设备和信息化系统建设的投入；(3)平台支持中的投入，如财务共享中心和人力资源共享中心；(4)2016 底入住新总部大楼后的办公开支。随着智能化改造的逐步完成，预计 2018 年行政开支占收入比将有所下降。
问答环节：
Q1·管理层对租赁住房怎么看，未来会有和布局？
答：从国家政策来看，土地出让过程中，会有一部分自持的，所以这一个部分占到市场长租公寓的大部分。我们公司比较早的布局租赁业务，比如旗下的绿城置换，其租售的业务在2017年有很好的表现，尤其是2018年我们更加会布局租售业务。2016年开始我们主要是从杭州布局到华东的主要城市，如上海、无锡、宁波等布局我们的租售业务，但从2018年开始我们已经有我们物业服务的省会城市全面的布局我们的租售业务。这一块业务也将整合我们物业服务的优势，既有项目对外开的门店，也有我们物业服务中心的结合，对内对外租售中心的开设，这是我们2018年对绿城置换战略的一个最大的调整，也是为了布局我们的租赁业务，尤其是长租公寓这一块。我们也认为这一块业务在2018年也会有一个很大的增长，从地域上我们从杭州走向了全国，从项目上我们由原有单一的门店模式拓展到和我们租售中心的结合。这一块的量我们预计将会有50%的增长度。
Q2·幼儿园之前说三年看到100家，高速扩张带来的亏损预计会是什么水平？
答：去年大体上还是在按照我们的计划开店，但是去年也受到一些政策方面的调整影响，如2017年9月民办教育法的出台，对民办教育做了很多规范性的要求，此外去年幼儿园的一些负面事件，从主管部门到各相关单位也对这一块市场也有了更加规范的要求，我们的点绝大部分没有受到影响，但是也有个别园区受到了影响，包括场地方面的要求等。对我们来说我们还是希望做优质的教育，所以这对我们未来的竞争，发展还是会有帮助的。我们按计划今年预计开设到50家左右，但也有考虑到一些政策性的调整，相对来说还是会比较审慎。
Q3·2018年教育这一个版块是否会做到收支平衡，2019年是否会盈利？
答：从我们整体模型来看，幼儿园教育一般会要三年一个周期，第一年是亏损的，第二年基本收支平衡或实现扭亏，第三年基本实现盈利，但是由于我们在持续高速的布点，我们在教育这一块还要持续的研究，另外我们觉得打造我们核心竞争力比较重要的两个方面，在于师资队伍的建设，还有课程体系的建设，我们其实把这两项工作视作比我们布局更多的点更加重要，把这两件做好，我们跟中国的同行也将会有更强的竞争优势。去年我们花了800万请了普华永道让他们对中国早教市场进行调研，也请他们为我们设计了整个公司整体早教发展的战略和策略，所以在这一块我们也将重点的投入，所以在2018年我们预计在早教这一块还将继续亏损，亏损量可能达到4000万左右，这对我们整体的盈利能力会是一个考验。
Q4·投资这一块的策略会是怎样？
答：去年报表上尽管投了7.5个亿，但这里面一半其实是一个可转换债券，这相当于是一个借款，我们也在提高我们资金整体的营运效率。未来我们将坚持我们一贯的策略，在物业服务领域，还是以裂生增长为主，我们裂生增长完全能够实现公司30%的增长，这是我们能够实现规模扩张和保持品质的一个平衡点。在这一前提下，我们也希望跟一些大型的国有企业，或者区域性的品牌公司合作成立联营公司从而来获得后续的土地储备。但是在构建园区核心能力这方面，我们愿意去做一些投入和并购，来培养我们在资产管理、文化教育、养老、健康这四个核心领域的核心能力，除此之外，我们今年还将保持有质量的增长，除这四个领域外我们也将不再做其他投资。
Q5·2018年是否有业务拓展的目标？
答：过去几年我们一直在保持高速的发展，2015年3000万平方米，2016年5000万平方米，2017年7000万平方米，今年整体的目标也是在7000万平方米以上。
Q6·公司今年毛利率的指引会是怎样？
答：整体毛利率2018年物业服务这一块预计保持稳健在11.2%左右，咨询服务也基本会维持在36%左右，园区服务的毛利率尽管去年下半年我们已经采取了各种成本控制的措施，但是可能会略有下调预计在30%左右。
Q7·去年400多万平方米的退出是什么原因？
答：我们市场拓展的战略在于品牌聚焦和区域聚焦，一旦合同到期，如果说不符合我们的战略的，我们会和我们业主委员会商量合法的退出，这个我们每年在年初的计划和预算中都有陈列，这些都在我们的计划内，一些收费低，区域比较分散的，当初因多种原因进来的，现在不符合我们公司战略的，我们会逐步合法的退出。
Q8·物业项目的定价的依据？
答：基本上我们项目是按成本加成法来定价，但是这是按一个周期一个周期来测算的，我们已经考虑到每年员工工资的上涨和物价的上涨，所以我们在做测算的时候，我们要求项目在整个合同周期能够贡献的利润是10%，大家看到我们这一块的毛利率也一直在10%左右，甚至以上。这里面基本上已经把所有成本都已经拿掉了，相当于是净利10%。而且从整个物业服务定价的趋势而言，尽管前期有一个物业指导价，但是由于我们实行了城市聚集，区域聚焦的策略，我们基本上集中在一二线城市，而这里面目前大部分的城市也都已经实现了优质优价，政府尽管有指导价，但是特别优质的话还是可以通过审批可以获得一个更高的价格，像去年在上海、杭州的项目全部都是走的优质优价的路径。政府整体上在这方面的管制也越来越宽松，越来越开放。另外在业主谈判这方面，我们的核心竞争能力也是和业主之间建立的良好关系，基于这一牢固的关系我们在项目谈判中也能够有较强的支持。我们客户群体也是比较高端的，我们提价的过程还是比较顺利。
