【业绩会直击】佳兆业集团（01638.HK）：上半年核心净利大增66%至18.85亿元

8月28日下午，佳兆业集团（01638.HK）在香港举办业绩会，公布其2018年上半年业绩。佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成先生、高级顾问谭礼宁先生、独立非执行董事饶永先生、执行董事兼行政总裁麦帆先生、首席财务官刘富强先生及财务部总经理吴建新先生等出席。

一、业绩概述

截至2018年6月30日，佳兆业集团实现总收益约人民币150.28亿元，同比增长75.0%。毛利为47.37亿元，同比增长65.7%。期内毛利率则减少1.8个百分点至31.5%。期内溢利为22.32亿元，同比增长23.7%。公司拥有人应占期内溢利为17.04亿元，同比减少9.8%。每股基本盈利为0.28元，拟派发中期股息每股3港仙。

今年上半年，佳兆业累计合约销售额同比上升12.7%，达约253.2亿元，合约销售均价同比增长10.6%达约每平方米17880元。另根据最新数据，前7月公司总合约销售约为318.38亿元，较2017年同期增加约29.3%。前7月的平均售价约为每平方米17465元，较2017年同期增加约10.4%。

公司深度布局粤港澳大湾区，今年在该区域内取得了突出的销售成绩，期间来自该区域的合约销售占公司整体合约销售的55%，其中深圳市场贡献更是达37%。

另外佳兆业一直以来以专注一线及重点二线城市为投资发展策略。今年上半年公司来自一、二线城市的销售比重亦较去年进一步增强，其中一线城市合约销售占比达49%，二线城市占比达48%。公司销售的高增长也反映出公司在核心城市限价限售背景下仍然有着较高的去化实力。

凭借在优质地域的良好布局及低成本的土储成本加上高品质的在售产品，公司实现了较高的盈利水平。

上半年佳兆业入账约150.28亿元，同比增长75.0%。公司毛利同比增长65.7%至47.37亿元，公司毛利率较去年同期减少1.8个百分点至31.5%，继续保持在行业高位水平。

另外上半年公司实现净利润22.32亿元，同比增长23.7%。而公司核心净利润同比则增长66%达18.85亿元，核心净利润率为13%。

今年公司负债率进一步降低，资产负债表结构明显优化。公司净负债率由2017年底的300%降低至当前的258%，同时公司的杠杆比率也比2017年下降3个百分点达到39%。另外公司速动比率由去年的1倍上升至目前的1.4倍，反映出公司偿债能力进一步提升。

截止今年6月30日，公司账上现金较去年年底增长24%，达到263亿元。公司截止6月末总借款约为1096亿元，其中占比16.6%约183亿需于一年内偿还，账上现金充裕，短期偿债风险不大。另外公司总借款的83%将要在2到5年内偿还。

土储方面，上半年公司以总代价约53.72亿共计收购14幅地块，新增应占计容建筑面积土储约为108.88万平方米，新增项目平均土地成本约为4934 元每平，其中绝大部分土地位于大湾区及长三角地区。

截止2018年6月30日，公司已经实现全国五大城市发展群的43个城市的全面布局，共计土地储备为2216万平方米，其中一二线城市占87%，大湾区土储占比居于行业首位达57%。

值得一提的是，截止6月末公司旧城改造占地面积（不计入土储）为2680万平方米，同比增长91%，深圳四大旧改项目可售货值达440亿元。

二、业绩会问答

Q1：上半年公司新进入了几个城市，徐州和宁波，可不可以解释一下进入这些城市的想法和未来对这些区域的展望？

A1：我们上半年进入几个城市，主要是这些核心城市产业溢出成果比较明显，我们以后拿地都要看这些地方的产业，产业有发展进步，我们就觉得进去为当地发展配套的房地产项目。

Q2：想再确认一下前面提到下半年旧改有440亿货值，这个是不是包括说下半年总的可售货值800多亿里面，预计这些旧改项目的去化率大概是多少？

A2：440亿的货值，这是四个项目下半年和明年供货的总量，集团在下半年有超过100亿的货。

Q3：考虑到汇率的变动，公司有没有做一些汇率方面的对冲，对于下半年整个汇率的形势公司有没有一个预判，就是对下半年综合财务成本、融资成本会有多大的影响？

A3：现在我们没有做汇率的对冲，因为我们比较大的一个还款是在2020年6月份，从现金流来讲，用美元融资还美元没有实际对冲，在财务报表净利润有汇兑风险。我们也判断过汇率的走势和对冲的成本，我们还是觉得在这个时间点、在这个水平没有对冲的决定。

Q4：公司现在境内融资的情况怎么样？整体后面的规划怎么样？

A4：先说财务方面的问题。第一是还款，今年贷款需求是380亿元，上半年我们做了194亿元，超过一半，下半年我们只需要做186亿。以前中间只有112亿用来还款，就是下半年还款需求。现在我们在银行方面已经承诺了额度大概是132亿，所以132亿银行承诺的额度已经足够我们下半年偿还，现在境内境外我们融资目标已经有一个承诺的额度了。我们根据下半年的融资情况，因为我们5月份拿了AA+中诚信的评级，也开拓了融资渠道。下半年如果有需要的话我们在拿地方面再进行规模拓展。

降负债率从几个方面走：第一，年初来讲，董事局也让我们明确目标加快回款、加速销售，从现金来讲现金为王，总负债率，净负债有下跌。第二，在项目层面也有一些股权合作，所以也提升了股权。

Q5：看到我们年报里面出售什么东西有一个19亿多的收入，那个具体是什么？可不可以再解释的详细一点。谢谢。

A5：刚刚你说的出售，主要是上个在深圳跟广州的项目，所以有一个19亿的利润入帐，这是我们出售超过51%的。

Q6：刚才管理层说降负债是我们的一个重要目标，具体来看接下来的措施或想法是什么样子的？

A6：国家在推动去杠杆、降负债方面，作为企业也是要响应这个号召，也应该共同努力为我们国家的行业发展做点努力，这是必须的。第二，从我们自身来说，去杠杆和降负债作为董事会的目标，我们不想负债太多，但是发展过程中和其它其余不同就是我们做了很多旧改，旧改的年限比较长，同时消耗资金、消耗现金也比较大，所以我们会在这个过程当中会引进一些合作伙伴，股权的引进，来降低负债同时达到双赢，这是第一。第二，关于融资这一块，下半年的融资佳兆业在国内来说相对还是比较顺畅，当然整个行业很紧，现金流为首要目标来看待我们的发展。关于旧改，在下半年、明年货量比较大的情况下，我们可能采取适度的措施，主要以发展现金流和控制风险来看待我们自己。

Q7：之前佳兆业说过千亿的目标，以我们现在土地储备情况来看，未来大概两年左右补多少土地储备或者货值才能实现一千亿目标？

A7：你刚才提到一千亿的目标刚才在演示里面说了，货值3800亿，达到一千亿的目标理论上不用增加土地。但是还有继续增长的问题，所以我们继续买土地。现在因为市场地比较紧张的时候也调低了今年买地的目标，本来想买三百到四百亿的土地，今年买两百亿到两百五十亿的土地情况，主要是看重现金流。简单来说，你说一千亿的目标，我有3800亿的货值，达到一千亿以后怎么样，达到这个目标的时候还是要继续买土地，达到增长的目标。

房地产开发主要看每个城市的不同，有的城市没有土地了你要去买一些土地。我们最主要的想法，最主要还是在大湾区，因为我们大湾区也有相当的可持续发展的优势所在，我也相信在我们几大板块里能够合力发挥的情况下，我们应该是具备相当强的竞争力，特别是在下半年到明年供应的土地和各个板块都非常成熟的发展。特别是在科技板块，国内有A股，我们也有一个健康公司，也是在这方面围绕着城市更新的发展，因为城市更新这一块发展的话，在现在投标的情况下不具备非常强的竞争的话中标也很难，因为现在拿旧村或优质的土地要价格合理确实是很难的。所以我们前两年，从去年、前年选择进入健康领域，因为城市更新有很多业务板块，所以我们在这一块已经开始发力，同时在拆迁这一块相对还是有优势的，特别是在进度这一块。

Q8：最后一个问题想问问未结转的项目是多少？

A8：结转这一块，我们要用行业内相当有竞争力的结转速度来看我们自己，当然也要看城市的宏观调控和行业宏观调控，比如说佳兆业到现在为止，我们在所有的城市没有受过住宅局或国土局相关方面的处罚。首先企业在国内做生意是守规守法、守行业规矩是排在第一位的。第二，我们的品质质量，我们这一块是相当有竞争力的。希望各位有空的话，深圳有一个地方很厉害，就是深圳的东部大鹏，我们那个地方有度假村，你去了就后悔，不去更后悔，邀请各位有空去到我们的国际旅游乐园看看，看看我们的旅游开发和综合开发能力是怎么样的。

我补充一下还有一个数据，在帐上面已销售还没有结转的数据是344亿，这个等于我们销售了450亿的货值还没有确认收入。