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机构：光大证券
研究员：何缅南
2026 年4 月，公司合约销售金额为241.9 亿元，同比上升20.0%；销售面积为80.2 万平方米，同比上升9.0%。
2026 年1-4 月，公司合约销售金额为757.1 亿元，同比上升13.7%；销售面积为261.9 万平方米，同比下跌10.6%。
点评：销售趋势边际向好，商业运营稳步发展，财务策略稳健审慎。
销售趋势边际向好：公司地产开发品牌优势明显，“中海好房子LivingOS 系统”全面落实好房子“安全、舒适、绿色、智慧”特质。2026 年1-4 月，公司销售金额为757.1 亿元（同比提升13.7%）稳居行业前列，销售均价为2.89 万元/平方米（同比提升27.1%），销售趋势边际向好。2025 年，公司营业收入为1680.9亿元（同比下降9.2%），其中地产开发板块结算为1567.7 亿元（同比下降10.3%）；综合毛利率为15.5%（2024 年同期为17.7%），销售费用率为2.8%（2024 年同期为2.4%），管理费用率为1.3%（2024 年同期为1.2%），归母净利润为126.9 亿元，同比下降18.8%。
商业运营稳步发展：2025 年公司实现商业公募REIT 平台搭建，中海商业REIT成功上市，实现“投、融、建、管、退”全周期资本闭环，依托日益成熟的资产管理体系与精细化运营策略，持续打造城市及区域标杆，优化多元资产组合，实现经营效益稳健增长。2025 年商业物业收入为72.0 亿元（其中写字楼收入为34.7 亿元，购物中心收入为23.9 亿元，长租公寓收入为3.5 亿元，酒店及其他收入为9.9 亿元）。截至2025 年末，公司（不含中海宏洋）商业物业总建筑面积1030 万平方米，其中运营商业项目总建筑面积775 万平方米，97.6%位于一二线城市核心地段。
财务策略稳健审慎：公司始终坚持审慎稳健的财务策略。截至2025 年12 月31日，公司银行存款及现金为1036.3 亿元（占总资产比重11.3%），现金充裕度业内领先；总借贷合计2473.8 亿元（其中一年内到期的占比为17.1%，人民币占比为87.7%）。2025 年公司平均融资成本降至2.8%，处于行业最低区间。
盈利预测、估值与评级：目前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目的销售价格及结算毛利率仍存压力，下调公司2026-2027 年归母净利润预测为118.1/117.3 亿元（原为139.5/140.4 亿元），新增2028 年归母净利润预测为117.7 亿元，当前股价对应2026-2028 年PE（基本）估值分别为13/13/13 倍。公司龙头地位稳固，销售边际向好，信用优势明显，维持“买入”评级。
风险提示：销售、竣工不及预期，商业运营不及预期，市场下行超预期等风险。