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机构：国信证券
研究员：任鹤/王粤雷/王静
物业管理业务底盘扎实。2025 上半年公司物业管理业务收入63 亿元，同比增长13.1%，其中住宅、商办、公服收入分别为36 亿、11 亿、16 亿元，在公司物业管理收入中，第三方物业管理收入2.8 亿元，收入占比43.9%，同比提升2.5pct。公司上半年物业管理业务毛利率为16.6%，较去年同期下降0.2pct。截至2025 上半年末，公司共进驻191 个城市，在管项目数量2912个，在管面积8.3 亿平方米，合同项目数量3269 个，合同面积10.0 亿平方米。公司在管面积中，来自母公司和第三方的占比分别为34.1%和65.9%，公服、住宅、商办面积分别占比56.1%、38.5%、5.4%。合同面积中，来自母公司和第三方的占比分别为36.2%和63.8%，公服、住宅、商办面积分别占比51.8%、42.1%、6.1%。
社区增值服务布局优化。2025 上半年公司社区增值服务收入12 亿元，同比微降，毛利率为39.9%，同比上升1.1pct。分业务板块看，公司社区生活服务收入占比77%，社区资产经营服务收入占比23%。
第三方市拓质量提升。2025 上半年公司聚焦优质城市，核心50 城新拓展单年合同金额占比84.6%，同比增长5.1pct。公司聚焦核心业态，核心非居业态新拓展单年合同金额占比79.3%，同比增长3.4pct。公司公共服务聚焦规模型客户，新拓展项目能级提升，上半年两千万级以上项目拓展占比增长14.9pct 至44.7%。
投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司25、26 年的归母净利分别为16/17 亿元，对应EPS 为2.85/3.05 元，对应最新股价的PE 为10.9/10.2X，维持“优于大市”评级。
风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。