保利物业(06049.HK)：央企龙头向新求质物管筑基稳健发展-格隆汇

机构：财通证券
研究员：房诚琦/何裕佳/陈思宇

　　面积稳步增长，物业费稳中有升，业态及来源结构稳定：截至2025 年上半年，公司在管面积8.34 亿方，较期初增长10.1%；合约面积9.96 亿方，较期初增长4.8%。受益于高质量新项目的持续导入，2020–2025 年上半年公司平均物业费由2.23 元/平/月升至2.47 元/平/月。从业态结构看，公司秉持均衡发展，非住占比约60%；从来源结构看，公司外拓强劲，第三方项目占比提升，在合约面积及在管面积中均占比超60%。
　　物管服务是业绩的压舱石：2025 年上半年，公司总收入83.9 亿元，同比+6.6%。其中物业管理服务收入63.2 亿元，同比+13.1%；非业主增值服务收入8.6 亿元，同比-16.1%；社区增值服务收入12.0 亿元，同比-3.7%。
　　在收入结构上，物管收入占比提升至75.4%，较期初+3.9pct，较去年同期+4.3pct。
　　财务层面公司业绩增长稳健，利润率领先：2025 年上半年，公司营收同比+6.6%，归母净利润同比+5.3%，在基数较高的情况下仍能实现中高位数的增长，在可比公司中收入增速较快。2025 年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在同业中处于较高水平。2025 年上半年，公司销管费用率为5.3%，应收账款周转天数为72 天，在可比公司中均表现较为稳健。
　　投资建议：我们认为公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升。预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2 亿元，对应PE 为11.4、10.8、10.3 倍。
　　首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；金融资产减值超预期

保利物业(06049.HK)：央企龙头向新求质 物管筑基稳健发展

保利物业(06049.HK)：央企龙头向新求质物管筑基稳健发展