政策启动，短期行情延续

A&H股地产板块大涨点评4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受1）外资机构发布看多25年基本面观点，北向资金大幅净流入；2）消息面，周内长沙、成都实质性取消限购，强化放松预期；3）4月末政治局会议即将召开，资金提前布局博弈增量政策。4）短期政策或聚集存量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险房企存在受益空间等因素影响。 

我们此前提示，“因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，3月22日国常会及4月13日HLF副总理郑州座谈会已释放需求侧政策进一步宽松信号，明确的稳地产诉求下，看好短期供需政策双向驱动的政策博弈行情机会。从基本面表现看，截至4月第4周，已出台新政的成都、南京等地市场表现均较弱，新房单月成交面积分别同比-46%/-51%，政策符合实际需求。北/上/广/深-39%/-19%/-15%/-19%，上海韧性持续、广深修复较好，北京略弱，故我们预计一线限购调整若出台或仍以分区域逐步放松形式，广深或在前、北上居后。

参考去年9月“认房不认贷“后的短期成交冲量，市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。伴随下半年高基数效应消退，商品房销售面积增速有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。但考虑价格止跌趋势仍未确立，我们认为行业销售拐点仍需时间，期间政策将继续扮演稳需求助推器角色。

择股层面，通过回测21年以来多轮地产政策周期不同性质房企收益表现，可发现地方国企和非国央企估值弹性明显更强。

1）未出险优质非国央企：龙湖、绿城、滨江、万科，金地，新城，雅居乐，普遍特征为重仓一线、强二线、过往产品及品牌具备优势、融资端为政策重点扶持对象。

2）优质地方国企：华发、建发、越秀，首开等，普遍特征为Q1销售下滑较大，但项目在一线垂直度高，限购放松对其整体销售拉动将更为显著。

3）龙头央企：招蛇、保利、中海、华润，上述央企均为未来市场企稳回升的领军企业，其中招蛇、保利估值自去年Q4以来受行业下滑影响波动，PB分位及机构持仓均已降至历史底部，弹性良好；中海、华润一季度

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