远洋集团 ( 03377.HK) ：业务协同，远见未来，首次覆盖给予“增持”评级

机构：国信证券

评级：增持（首次）

二十五载耕耘，“远洋”品牌全面树立远洋集团创立于1993年，并于2007年9月28日在港交所主板上市，第一大股东为中国人寿（29.99%）。公司以“为中高端城市居民及高端商务客户创造高品质环境”为使命，致力于成为以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团，业务范围包括中高端住宅开发、城市综合体和写字楼开发投资运营、物业服务、社区O2O、养老产业、医疗产业、长租公寓、房地产基金、股权投资、资产管理和海外投资等。截止2017年末，公司总资产约1919亿元，营业收入超458亿元，归母净利润超51亿元。

销售增长显著、扩张积极，土储丰富2017年，公司实现销售706亿元，同比增长40%；销售均价20200元/平方米，同比增长13%。展望2018年：销售目标为1000亿元，较2017年销售额同比增长42%；总可售资源1750亿元，据此实现千亿目标的去化率为57%。2017年，公司在29个城市获取59个项目，新增土储建面1613万平方米，招拍挂和收并购的占比分别为29%和71%；拿地面积/销售面积为4.3，扩张积极。截至2018年3月21日，公司总土地储备4552万平米，主要分布于京津冀（39%）、珠三角（21%）、其他（18%）、长江中游（9%）、长三角（8%）、成渝（5%）等区域。

财务稳健2017年，公司境内发行合计金额50亿元的中票、公司债，以及6亿美元的境外次级美元永续债，2017年末有息负债平均成本为5.19%，较2016年末降低19个基点，创近几年新低。截至2017年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.98%；净负债率为61.75%；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.48，短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为242亿元，已锁定2018年wind一致预期营收的45%。

业务协同，蓄势待发2017年，公司协同业务规模显现、模式成熟、盈利可持续——①持有业务：远洋商业，在营面积110万平米、同比增长32%，权益租金收入19.4亿元、同比增长14%，公司预计2020年权益租金收入超过40亿元；②房地产金融：远洋资本，AUM（资产管理规模）650亿元、同比增长82%，总收入9.5亿元，同比增长238%；③养老业务：椿萱茂，已运营1500张床位，收入5200万元，公司预计2020年运营2.5万张床位、收入超10亿元；④物业管理：远洋亿家，在管面积4500万平米，收入12亿元，公司预计2020年的在管面积达1亿平米、收入达26亿元；⑤长租公寓：邦舍，已运营1000间、储备4130间，公司预计2020年运营3万间、储备达10万间。

估值低廉，首次给予“增持”评级公司房地产主业显著增长、协同业务快速发展，第四步发展战略（2015-2020年）稳步推进，预计2018、2019年核心净利润为48.9、59.2亿元，分别同比增长21.66%、20.93%，则核心EPS为0.65、0.78元，对应核心PE为7.12、5.88X；预计每股重估净资产为11.5港元，对应P/RNAV为0.5，按2017年末计算的PB为0.75，估值低廉，首次覆盖，给予“增持”评级。

风险若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。