【业绩会直击】中国海外发展（00688.HK）：净利润率遥遥领先，2018年稳中求进

3月26日中国海外发展发布2017全年业绩，并于香港举行了业绩发布会，中国海外发展主席兼行政总裁颜建国等出席了业绩会。

一、业绩概述

2017年中国海外发展（以下简称为中海外）收入为1660.4亿港元，同比增长1.2%。经营溢利增加8.6%至628.7亿港元，归属股东净利润为407.7亿港元，同比上升10.1%。每股盈利上升2.2%至3.72港元，拟派末期股息45港仙，加上中期股息35港仙，全年派息共80港仙。 

值得一提的是，公司毛利率从去年的27.8%上升5.1个百分点至32.9%，净利润率高达24.6%，继续保持行业领先的水平。其中分销费用和行政费用占收入的比重从2016年的4.0%下降0.5个百分点至3.5%，保持行业最低水平之一。

合约销售方面，中海外全年合约销售达到2320.7亿港元，同比增长10.2%。销售面积为1446万平方米，同比增长10.9%，销售额再创历史新高。

土地储备方面，公司秉持稳健审慎的策略，于中国31个城市和香港买入76个地块，总楼面面积达到1741万平方米，截止2017年底，总土地储备达到6375万平方米，实际权益为5378万平方米。如果加上主要联营公司中海宏洋的土地储备1903万平米（实际权益1791万平米），中海外总土地储备为8278万平方米。 

财务方面，公司持续加强财务资源，优化债务结构和减低利息成本。2017年底负债率为27.9%，处于行业最低的水平，另一方面，公司2016年负债率仅为7.5%，也说明公司2017年加大杠杆，加快规模扩张。2017年融资成本由2016年的4.76%下降至4.27%，处于行业最低水平。

对于2018年的业绩指引，公司今年的可售货值约为5550亿港元，同比增加58%。合约销售目标是2900亿港元，同比增长25%。投资购地权益为1350亿港元，同比增长22%。 

值得一提的是，业绩会上管理层强调公司将多管道增加土地储备，2018年中海外将加大投资购地力度。除了传统的招拍挂，将进一步加大一二线棚户区改造、城市更新等非公开市场土地投资力度，多元化增加土地储备。 

二、业绩会问答（格隆汇整理）

Q：公司今年给出的可售货值增速比较高，但是相应的销售目标的增速要低一些，管理层是如何考虑的？关于激励计划具体内容和时间安排是怎么样的？ 

A：公司今年的可售货值约为5550亿港元，合约销售目标是2900亿港元，为什么设定这个去化率。有市场客观原因也有我们主观的原因。第一是，今年市场判断是平稳发展的，公司策略上是审慎乐观的，中长期看，中国房地产行业还是有得做的，宏观经济向好，城市化程度也不高。但是，短期来看，国家对房地产的定位在改变，长效机制也在建设中。行政调控各项政策还是会继续存在，另外，金融环境在去杠杆，融资在收紧。所以，短期还是比较审慎的。

第二点，5550亿货值中大部分在下半年开卖，下半年货量又有相当一部分在四季度，去化率跟销售周期有关的，也有些结构性的原因。所以综合来说定下了2900亿的销售目标。我们认为市场平稳发展，管理层对完成目标很有信心。另外，由于今年一二月新拿的地，高周转，我们公司内部要求9个月可以开卖，所以也会形成一定的可售货值，所以完成目标很有信心。 

至于激励计划，今天上午董事会刚通过，六月份会上股东大会。这个激励方案覆盖了400多个中高层和骨干员工。

Q：可以再讲下中海三年的发展计划？

A：中海外还是聚焦住宅发展，住宅开发的投资回报还是要好于投资物业的，但是考虑到长期的可持续发展，公司提出了三年的发展计划，将90%的资源用于住宅开发，7%-8%用于持有物业投资，1%-2%用于养老产业、教育产业等。

当时提出来2020年4000亿的销售目标，这样的话复合增长率18%左右，目前看，2018年指引目标已经超过这个增速了，所以对于2020年实现4000亿销售的目标充满信心。对于我们来说，追求的是又好又快的发展。

Q：去年公司拿地多元化，今年拿地金额中公开拿地和非公开拿地的比例是怎么样的？

A：新购地是预算，购地资金是动态变化的，会根据实际回款的情况进行调整，没有具体细分公开和非公开市场指标，非公开市场不确定性比较大，比如旧改项目可能一个项目就很大，但是对于我们来说在合适的地方合适的时间合适的价格拿到项目才是最主要的。

Q：关于融资策略，同行和国企在融资渠道上做了一些拓展，中海外有什么融资策略可以分享的？公司去年毛利率回升，2018/2019年毛利的水平会怎么样？

A：去年毛利率是32.9%，处于行业较高水平，但是公司更自豪的是净利润率，遥遥领先同行。我们认为公司的净利率是很有优势的，管理层对未来毛利率变化很有信心，现在一二线城市都是限价的，在限价的情况下，我们的成本控制能力更加突出。包括整体毛利率，中海外还有1400多亿合约额是已售未结转，大部分在今年结算，大部分指标都是不错的，净利率水平也希望保持在行业领先水平。