房地产：地产投资两大主线，“龙头确定性”和“国改机遇”

机构：光大证券

评级：增持（维持）

目标价：9.6元

房地产调控持续深化，境内融资紧缩，海外债放量 

政策面调控继续深化，坚持“调控目标不动摇、力度不放松”强调“分 类调控”和“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房, 力发展住房租赁市场。 

市场面全国 1 月商品住宅销售价格稳中有降；15 个热点城市中 5 个 城市环比上涨，3 个城市环比持平，7 个城市环比下跌。 

资金面国内全线紧缩，房企海外债放量。WIND 数据显示 2018 年 1 月全国首套房贷利率已提升至 5.43%，同比上涨 21.7%；2017 年四季度 全国金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率为 5.26%。2017 房企境 外融资放量，全年境外融资超 388 亿美元，同比上涨 176%。 

投资建议：紧抓两大主线，龙头确定性+国改机遇 

1、龙头房企确定性价值 

我们认为在目前调控深化，资金紧缩的情况下，龙头房企具备确定性 价值和避险价值。主要逻辑包括：行业集中度快速提升的确定性、2017 销售高增速带来的 2018 年结算业绩的确定性、地产板块估值水平相对较 低"。建议关注具备融资优势和规模优势的龙头房企，如保利地产（600048） 和万科 A（000002）。详见 2 月 6 日公开研报《地产龙头的确定性价值和 避险价值》。

 2、上海国企改革机遇 

十九大报告提出推动国有企业战略性重组，聚焦发展实体经济，突出 主业、做强主业，加快推进横向联合、纵向整合和专业化重组，提高国有 企业核心竞争力；1 月世界经济论坛 2018 年会上，国资委主任肖亚庆表 示培育具有全球竞争力的世界一流企业，是中国特色社会主义进入新时代 对中国国有企业的新号召新要求新指引。 

2 月 12 日上海市委书记李强进行深化上海国资国企改革调研，首站前 往光明集团和上汽集团。上海国资委党委副书记肖文高 2 月 1 日在第八届 上海国资高峰论坛上表示，2017 年上海盘活存量国有资产的价值超过 116 亿元，2018 年上海国资国企改革迈入新时代。 

建议关注上海国企改革的相关机遇，如光明地产（SH.600708）、中 华企业（SH.600675）、以及上实集团地产板块同业竞争整合的相关标的 上实发展（SH.600748）和上实城开（HK0563）。 

风险分析 

销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能；美元升值和汇率 波动有导致房企汇兑损失加大的可能；利率提升有导致房企融资成本提升 及债务负担加重的可能。