上海拍地叫停：政府、企业、人民之间的囚徒困境

昨天下午，上海土地交易市场公告，中止上海市普陀区苏州河滨河地区控详规划调整pt0265-01南部（长风8号西地块南侧零星用地/长风8号西地块煤气包南侧）地块出让活动。

这是继8月17日，静安110亿地王诞生后一周内，上海中止的第四块住宅地出让。 

8月17日，融信中国（03301.hk）以楼板价100,315元/平方米，总价110.1亿的价格摘得位于上海静安（原闸北）中兴社区的N070202单元332-01-A、333-01-A住宅地块，使得该地块成为近几年中国拍地史上新的地王。楼面价超过10万，这是创记录的事件。

而在8月23日，融信中国在业绩发布会上表示，为什么会拿到地王？主要原因是，上海静安这个地方，如果是你去拿地，也是这个价，现在如果再让上海ZF在附近开个地出来拍，照样是这个价，再比如，如果现在在北京的二环内开块地出来拍卖，楼面价估计二十万也挡不住吧! 

如果从表面上看，按照融信的说法，为什么会产生这么高的楼价，完全体现的是市场价格。但深思熟虑过后，就像诺依曼大师在前天的文章《如何看当下房地产价格：以杠杆去杠杆？接还是不接？》中写道的那样，房价有多高，就表示整个市场有多看空中国。 

目前，中国的房地产市场，已经陷入了ZF、企业、人民之间的囚徒困境。 

囚徒困境讲的是，两个嫌疑犯作案后被警察抓住，分别关在不同的屋子里接受审讯。 

警察知道两人有罪，但缺乏足够的证据。警察告诉每个人：如果两人都抵赖，各判刑一年；如果两人都坦白，各判五年；如果两人中一个坦白而另一个抵赖，坦白的放出去，抵赖的判十年。 

于是，每个囚徒都面临两种选择：坦白或抵赖。然而，不管同伙选择什么，每个囚徒的最优选择是坦白，然后将责任都推给对方。囚徒困境所反映出的深刻问题是，人类的个人理性有时会导致集体的非理性，聪明的人类会因为自己的聪明而作茧自缚。 

囚徒困境之ZF 

对于ZF，如果不卖地，财政根本扛不住。随着2015年房地产市场的火爆，中国整体GDP增速从7.3%下降到6.7%，所有人都知道，中国的经济在倒退，在筑底，而进入2016年以来，一线城市住宅用地供地，开始持续缩紧，这让地方财政面临极大的挑战。北京和深圳，整个7月，没有住宅用地入市，北京年内已有3个月无宅地推出，4个月无宅地成交，土地市场把控的十分严格，也略显冷清。 

在这样的大背景下，既然推地数量下来了，那好不容易有一块地拿出来卖，所有人都当个宝，价格自然就要上去了。 

中原地产有组统计数据：截至8月22日，全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平米，与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿，相比2015年同期的9342.8亿，上涨幅度达到了49.22%。 

可见，提价限量还是ZF目前为了维持财政正在使用的策略，而这正是囚徒困境中的做法，所以的责任和接盘都甩给了企业，因为，毕竟真正拿钱买地的，是企业。

换句话说，政府既不希望自己债务破掉，又不希望房价的泡泡破掉，所以地卖多了也不是，卖少了也不是。

囚徒困境之企业 

作为房地产企业，看似今年的业绩都很好，受到房价上涨的整体环境影响，各家房地产的中期财务数据，都非常漂亮，相信全年数据会更靓丽。增速基本平均可以达到50%以上，其中本文开头提到的拿了地王的融信，增速是197%。 

正如融信业绩会上说的，之所以上海拍地价格这么高，那都是市场原因，我们也不想那么高，但是它就是那么高。原因不在企业，在于ZF和市场。 

现在中国的房地产企业，绝大多数都在趁着这波楼价上涨，赶紧甩卖。但是，作为传统地产公司，又不能放弃掉现在这个处于白银时代的地产行业，毕竟毛利率还能到平均20%左右，还是有利可图的，总比钱放在银行等着降息强。所以，业务还要继续做，要继续买地，开发，卖楼。 

但是时代不同了，现在地价太贵，房地产企业甩卖了旧有的楼盘后，又不能不继续发展，所以只能扛着舆论，放着杠杆，买贵的地，买一线城市的地，因为只有一线城市，泡泡才不会那么容易破。 

也只有这样，才能帮助ZF顶起来财政，但是越来越贵的地价大大提高了房地产开发的成本，进一步的压缩了利润，这也是为什么所有人都知道房地产的毛利率会逐年下跌了。 

房地产企业不甘心，没有便宜的地，又要继续活下去，硬着头皮上才是硬道理，至于地价抬高到这个程度，当然要说，这都是市场决定的，而市场，却又是所有人决定的，和地产商真的关系不大吗？ 

囚徒困境中说的好，聪明的人类会因为自己的聪明而作茧自缚。而目前，这就是中国房地产企业的状态，今年前总以为自己是聪明人，但是现在自己也明白了，都是作茧自缚，不知道几年后会是什么样！ 

囚徒困境之人民 

要说人民，即是百姓。有人说，百姓是最无辜的，无端端的却要承受如此之高的楼价。 

目前，在深圳，北京，上海，你的朋友圈中，总能或多或少的看到一些房产中介，吆喝着，某某某地超筍楼盘，6.9万每平方，首付只要269万，1500万的房子，下个月就看不到了…… 

我不知道深圳、北京、上海有多少富豪，但是我知道1,500万对于中国的小康家庭，绝对仍然是一个天文数字，即使把这个天文数字平摊到月供30年，首付300多万，绝对也是正常家庭爸爸妈妈这一辈人一辈子的积蓄了。 

我们身边，经常充斥着谁谁谁，现在在深圳有几套房子，现在整天都在到处玩，收租收到手软，一言不合就卖楼去周游世界这样。 

确实有不少人，通过炒楼，基本已经可以说是财务自由了，过去这十年，不，这二十年，干实业的，不如创业的，创业的，不如做互联网的，做互联网的，不如炒楼的。没有一个行业，比炒楼来钱更快。 

而中国人往往炒作一个东西，总能炒上天，就像去年的股市一样，4,000才是牛市起点的话，当时没有多少人觉得有问题吧，现在想想却是多么可笑。 

作为人民，百姓，中国房地产市场目前的状态，我们没有一点责任吗？也许，每个人都该反省，不管你有房子的还是没有房子的，是刚需自主亦或是在炒作赚钱的。 

就像囚徒困境中的囚徒一样，每个人都认为自己没有问题，能聪明的赖、混过去，但最终收获的，往往都是那个最悲伤的结局。ZF，企业，人，都是一样的。