市场重新洗牌

似乎，沉寂已久的深圳楼市反攻趋势越来越明显了。

二手房周交易量呈现五连升，上周二手房交易量更是创下2022年以来单周新高。

但深圳楼市的春天真的来了吗？

实际上，成交回弹的背后，是显而易见的，成交均价下探，挂盘量增加以及新房库存新高。

根据深房中协披露，二手房在售量持续增加，超5.6万套，近两周共增加2306套。2024年3月18日全市共有56059套有效二手房源在售，较上周增加1173套。

而根据深圳房地产信息平台数据显示，深圳新房库存相比去年4月底几乎增加了一倍，达到6万套，整体去化周期从约12个月拉长到约26个月。

所以，深圳楼市虽有反弹，但单向性地谈阳春还尚早。

更重要的是，反弹的背后，存在着一个又一个可变因素。

比如安居房扎堆入市，比如网红盘背后的资金重新入局。

最近一周，楼市最重磅的消息便是安居房/人才房。

先是安居房产权处理方案征求意见稿，引发市场热议，紧接着是安居房/人才房业主因小区质量抱团寻求解决方案，然后就是前海一次性释放出一大批安居型商品房。

这三件与深圳安居房息息相关的大事，几乎集中在一两天之内出现。

但相比前两件事，前海一次性释放出一大批安居型商品房似乎被市场有所忽略。

前海妈湾一次性配售2310套安居型商品房（1540套两房户型，建筑面积约70㎡、770套三房户型，建筑面积约90㎡），毛坯配售均价为42640元/㎡，且项目总共可供应4900套安居型商品房。

楼市起伏，由供求关系决定，这对深圳楼市而言，无异于一枚深水炸弹。

要知道，目前深圳普通商品房在售新房套数约6万套，而由于安居房/人才房未来涨了可按折扣补差价，跌了可由政府回购，成为了市场的焦点。

对在轮候库家庭而言，安居房和商品房并非非此即彼的选择，既可以继续轮候安居房，亦可转身选择普通商品房。

对于这些家庭而言，之所以迟迟未上车，一是由于前期普通商品房价格贵，手中资金不足，二是安居房供应不足，但进入了轮候库的家庭，大部分都会做两手准备。

而且能够在轮候库一直轮候，且手中亦无普通商品房的人群至少也说明了，买房也并非特别迫切，等得起。

但如今市场环境不大一样了。

山樾湾花园42640元/㎡的毛坯配售均价，两房的总价区间约255.29—313.55万/套，三房户型340.99—410.48万/套。

这样的总价尺度，平移到普通商品房身上，也就是龙岗、光明、宝安沙井、坪山、龙华观澜这些区域的价格范畴。

更重要的是，山樾湾花园属于前海的区域范围，地段核心属性以及与深圳CBD物理距离，都是无法替代的，所处的地段区位，能够直接看腾讯科技岛，享受妈湾未来的规划红利。

即使项目套内实用率被其他项目降维打击，密度高，靠近码头货柜车比较多，灰尘比较大，周边还存在着垃圾焚烧厂，但都阻挡不了购房群体上车核心板块的决心。

所以4900套安居型商品房占了约8.1%的普通商品房库存，一定能够分流掉摇摆在普通商品房和安居房之间的购买需求。

过去前海桂湾的深业云海湾人才房就已验证了市场的投票结果，只要地段还可以，价格也有十足的诱惑力，普通商品房市场的目标群体也是可以转身选择人才房的。

而且山樾湾花园对深圳人的吸引力已经有了初步的印证。

今天（3月20日），深圳南山区住建局公布递交申请资料家庭的认购情况，吸引了4660户家庭认购，成功通过审核的家庭4600户。

这就意味着，申请人达到了房源数量的两倍。

这4660户家庭都是非常精准的买房群体，并且还是市场底部周期最犹豫不决的群体，而山樾湾花园一次性就分流了两千多户。

所以，对普通商品房市场而言，短时间内会迅速失去两千多批客户的购买力。

对整个深圳楼市的生态而言，好不容易迎来了一些复苏，基本面便又被重新洗牌了。

毕竟趋势，更多看的是短期的供求关系变化。

虽然大家被安居房/人才房吸引，有市场价格的因素，但更关键的是，有很硬的背书。

一方面，有回购兜底。

对很多深圳人来说，选择安居房/人才房就意味着“进可攻，退可守”。

将来深圳的价格上来了，大家便可补偿一些差价便可获得完全产权，如果价格下去了，也能依照原有的政策规则选择回购。

另一方面，建设交付有很强的背书。

现阶段的新房，交付质量已经成为大家重点关注的问题。

过去新房的质量还能让大家接受，最主要的原因是深圳的价格一直向上。

当向上的列车停止了，回归到本质，能不能交房，什么时候能交房，交房之后质量如何，就成了底线。

但是如今市场的新房一而再，再而三出现质量问题，保不保质还不知道，但保交楼一定是不能退让的。

而安居房/人才房的项目建设，基本上都是实力过硬的房企负责。

即便房企无力推进，很快就能找到兜底的资金。

山樾湾花园就是最明显的案例。

原本是属于南山妈湾工改保项目，由汉京集团负责，但是汉京集团因为资金压力，迟迟无法补缴地价款导致项目停工。

但是去年4月份传出已经停工，很快在同年9月就已经复工。到了今年3月，项目整体也已经建设12层左右。

（现场实拍）

原因就是接手的企业背景实力非常雄厚，不仅有深圳南山国资介入，广东省财政资金介入，还有重庆的国资介入以及央企资金介入。

换句话说，山樾湾花园已经由地方和中央资金共同兜底。

要知道，很多项目一旦停工，要想再重新施工，效率就没那么高了。

并不是每一个有资金兜底的项目都能快速重新开工，快速交楼。

比如罗湖的网红盘益田御龙天地，2010年4月由益田集团作为申报主体，获得政府立项，但一直拖到2020年项目才开始动工。

由于拆迁赔付累计资金高昂，加上房地产行业发生深刻变化，益田集团便再也无力兜住御龙天地。

尽管到了2022年，引入国资背景的安居建业，但项目也是拖到2023年11月左右才封顶，到了今年3月依旧还在继续完工。

而从项目开盘到现在将近两年半。

要知道，这可是曾经拥有超过4000名员工，打造出多个“益田假日”的老牌的粤系房企，在整个华南地区拥有很高知名度的房企。

所以，如今选择新房，开发商经验和项目资金的动态，更值得关注。

而且，如今行业出清阶段已经发展到了高潮，高层已经明确放话，“该破产破产，该重组重组”。

这就意味着，房企需要自力更生，所有风险都要靠自己解决了。

尽管在深圳这样的热土，不至于烂尾，但在高周转急需回血的前提之下，底层去化的路径一旦受阻，就很有可能成为压垮开发商的一根稻草，最终影响项目的交付进度和质量。

作者 | 骑猪英雄