超600亿市场容量的医院物业，物企布局机遇何在？丨物业研究

文 | 研究员 刘丰年

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在非住业态拓展中，医院物业为500强物企涉足较少的业态之一，仅有5成企业布局医院业态，缘何如此？本文将聚焦于医院物业这一细分市场，与大家一同讨论医院物管空间及市场特点。

医院物业市场容量600亿，区域分布不均衡

医院物业服务在医院管理发挥着重要作用，其参与的环境卫生、秩序维护、设施设备管理等，是医院等级评审考核的必检项目。随着市场经济体制不断完善发展，越来越多的物企进入大型综合性医院提供后勤保障服务，医院物业需求持续释放。《2022年中国卫生健康统计年鉴》显示，截至2021年底，我国医院的房屋建筑面积为5.9亿平方米，预计到2026年医院物业营收规模超600亿元，市场空间依然较为广阔。

从区域分布来看，各区域医疗资源分布不均衡。山东省医院数量最多，其次为四川及河南。将成为未来潜力较大的区域。

专业门槛高，市场集中度低

较其他非住业态不同，医院物业更垂直，专业门槛更高。仅保洁而言，就有污染区的分区分色标准，以确保布巾、地巾在不同区域保洁过程中零交叉，降低感染风险。同时，在同一区域内避免院内交叉感染，“一桌一巾”也是常态。这就要求医院服务的保洁员需具备专业消毒知识和技能，同时还面临医护人员和病患者的时刻监督，标准及要求较高。

医院物业布局物企相对少，市场集中度不高。一方面，截至2022年，500强物企医院业态管理面积3.78亿平米，较同期500强在住宅、办公、产业园、商业、学校的管理面积均更少。其中，一些专业医院物管公司如医管家、复医天健等以专业优势占据细分赛道领先。

另一方面，就单个医院选择后勤外包模式而言，《2022中国医院后勤服务行业发展报告》数据显示，有29.6%的医院选择整体分包，44.6%选择按不同业务或区域分包，超6成医院选择3家及以上的后勤服务企业。

由于医院物业特殊性，医院在服务外包考量中最注重专业服务水平，其次为投标价格、客户口碑和公司品牌。无专业优势的中小物企布局机会较有限。物企此前多通过收并购、公开招投标、战略合作等多种方式完成医院物业的布局。新城悦服务2021年6月通过收购梁士物业布局；世茂服务收购湖南吉立物业拓展医院赛道；雅生活收购山东宏泰进入山东包括医院在内的公建物业市场；中奥到家在2021年9月与泰科物业战略合作，共同设立医疗后勤服务品牌。

收缴率较高利润率偏低，

呈现精细化智慧化发展趋势

在物企非住业态拓展中，医院物业以6.42元/㎡/月物业费水平位居第二，仅次于办公物业，同时以超98%的收缴率位居前列。

与此同时，医院物业通常楼宇面积较大，人员流动频繁，各科室医疗设备繁多，且需要24小时不间断服务，日常运营服务压力及成本较大。以润华物业、明喆集团等医院物业深耕的典型企业而言，其毛利率水平也仅为13%左右，略低于其他非住物业。

近两年来，医院高质量发展要求进一步推动医院智慧化信息化建设发展。2021年国家卫健委发布《医院智慧管理分级评估标准体系（试行）》指导医疗机构科学、规范开展智慧医院建设，从而提升医院管理精细化、智能化水平。在《关于推动公立医院高质量发展的意见》和《公立医院高质量发展促进行动（2021—2025年）》中亦明确强调智慧化技术对医院建设的支撑作用。在此背景下，物企可构建智慧化物业服务，助力“智慧医疗”建设。

小结

医院物业由于其垂直性及专业性，进入门槛较高，且医院分布呈现区域不均衡特点。较其他非住业态，医院业态物业费较高且现金流动性较好，利润率偏低但稳定性较好，在医院精细化智慧化发展趋势下，物企可通过延伸服务实现进一步发展。