从股权分布看镇科集团(859)的价值

一直以来,我分析一只股票是否有投资价值,第一样看的东西,不是业绩,不是估值,而是股权分布。业绩可以有水份,估值则涉及判断,只有股权分布及其变动才是最真实的,对股价的影响亦是最快最直接的。若分析涉及卖壳,股权分布更是关键。第二样看的东西,是净资产同股价折让多少。 859,是1个地产壳加2栋香港铜锣湾商厦,它值多少钱? 我们来清算859。
1)859 股权非常集中:
大股东持股量: 吴毅70.21% 钟待昭 8.14%
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSAllFormList.aspx?sa2=an&sid=10074800&corpn=Henr y+Group+Holdings+Ltd.&sd=03/09/2013&ed=30/04/2014&sa1=cl&scsd=12%2f07%2f20 13&sced=12%2f07%2f2014&sc=859&src=MAIN&lang=ZH&
2)大股东大量增持,他最明白859价值所在
大股东吴毅增持纪录:
28/4/2014:3,650,000股,每股$0.938
26/3/2014:26,600,000股,每股$1.08
13/3/2014:240,000股,每股$1.05
5/3/2014:8,200,000股,每股$1.08
22/10/2013:19,863,027股,每股$1.505
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSForm3A.aspx?fn=154564&sa2=an&sid=10074800&corpn=Henry+Group+Holdings+L td.&sd=03%2f09%2f2013&ed=30%2f04%2f2014&sa1=cl&scsd=12%2f07%2f2013&sced=12%2f07%2f2014&sc=859& src=MAIN&lang=ZH&
3)859估值非常低估,卖壳目标股价$4.15
(比现价$1.06升219%):
分析资产负债表可见资产净值 20亿港元主要由投资物业 20亿港元组成:
这个20亿港元的投资物业是香港铜锣湾的两座银座式商厦 (拥有100%业权的全
栋),香港铜锣湾全栋商厦是非常值钱的!
目前,镇科拥有两项优质的投资物业,第一是位于铜锣湾渣甸街之24层银座风格商业楼宇,建筑面积约5.3万平方呎;第二是位于铜锣湾骆克道一幢总建筑面积约3.44万平方呎之多层商业大厦。按目前铜锣湾旺区商厦呎价3万元计算 (详见以下引用之报章报导)估计,这两项物业应值27.6亿元左右,折合为每股3.63 元左右。
859 应值27.6亿加壳价4亿共值31.6 亿,对应股价$4.15
若859 只能以资产净值 19亿卖壳, 对应股价$2.50
两座银座式商厦:
香港铜锣湾渣甸街50号(渣甸中心)58,522平方呎
http://www.henrygroup.hk/s/about_jardine.php
渣甸中心小档案楼高:24层每层面积:(楼上)2,200方呎、(地铺) 3,600方呎
香港铜锣湾骆克道487至489号(骆克駅) 33,600平方呎
http://www.henrygroup.hk/s/about_causeway.php
骆克駅小档案楼高:22层每层面积:(楼上) 1,300方呎、(地铺) 2,200方呎
4)新闻:泰国财团购入铜锣湾罗素街8号改作银座式商厦拆售套现20亿元
服宅变零售商厦 赵国雄子巧招增值
撰文:唐荣
栏名:专家楼论
基金拆售铜锣湾罗素街8号银座式商厦,暂成本年工商物业交投最大焦点,短短数日内基金沽清首批及加推单位,极速套现20亿元,称得上是逆市奇葩,对后市带来甚么启示?
里昂证券在去年12月,以18亿元向泰国财团购入铜锣湾罗素街8号,物业原是经营多年的Shama服务式住宅,而基金灵机一触,决定把物业改作银座式商厦拆售,结果首批单位10层录得超额认购11倍,最终连加推单位也全数沽出,暂已套现20亿元,已经「翻本」。
罗素街8号拆售 可望赚8亿
如果把余下4层楼面沽售,预计再套现近6亿元,如此一算,基金可望大赚8亿元离场,按现时整体市况不算畅旺下,几个月便大赚8亿元,基金确实打了漂亮一仗。值得一提,今次部署整个项目销售的核心人物,为里昂证券赵朗,他正是长实执行董事赵国雄之子,赵国雄应该「饮得杯落」。
为何项目如此畅销?实有赖部署恰当、定价合理以及物业质素等配合。
1.罗素街一铺难求:众所周知,罗素街铺租为全球最贵,地铺呎价至少数十万元,近年地段买卖,不外乎英皇以天价买铺,其他投资者实难以杀入罗素街,现在难得有铺位拆售,自然有一批投资者感兴趣。
即使推售的物业并非地铺,但银座式商厦概念在铜锣湾成功,入场费约1.3亿元,对不少具实力的投资者来说不算贵,故捧场客足。
呎价3万开售 超额认购造势
2.定价有水位:还记得去年楼市高峰期,财团在霎东街先后拆售The Sharp及
OLIV 两银座商厦项目,全部大卖,呎价达3万元以上,个别单位甚至造至3.8 万至4万元。当时两项目反应理想,除了因市况旺配合外,也因两盘卖点均为比邻罗素街及时代广场。
既然如此,今日罗素街8号,属正宗罗素街,正对时代广场,地点比去年两项目更优越。定价上,基金以每平方呎约3万元开售,并针对辣招而回赠印花税,扣除优惠后呎价约2.8万元,较去年The Sharp及OLIV 低水。在定价有水位兼享长成交期下,吸引一批投资者入票,出现超额认购成功造势,及后加价7%仍卖个满堂红。
项目大卖,也对后市带来数个启示。首先是市场资金充裕,以每层1.3亿元入场费计,仍吸引120张票认购,据业界估计,减去多位投资者一人入几票,保守估计也有30至40名准买家认购,也证明市场资金充裕,投资者具实力,只要有合心意项目即入市。
市场资金充裕 优质物业抢手
另外,证明优质及独特的物业,绝不乏捧场客。铜锣湾罗素街铺,等同山顶豪宅,属非常珍贵盘源,此类物业胜在罕有,遇上楼市出现逆转时,相信仍有一定抗跌力,故投资者无惧市况或有隐忧。
在双倍印花税下,严重打击楼市交投,而去年已有发展商推豪宅盘时,以回赠印花税形式吸引买家,今次基金亦采相同策略,回赠全数印花税,效果理想。综合今次项目反应,可反映市场气氛仍不差,优质物业加上有水位,投资者仍会捧场,亦给予市场一个信息,似乎今年工商物业大跌市的机会实在不高。
5)疑似卖壳前之套现动作
859于2013年作出非常重大出售交易,出售其持有之上海愚园路项目,涉及资金共29.7亿元人民币。镇科集团实际收取现金6.78亿元人民币和解除未偿还贷款 7.10亿元人民币之承担,交易录得出售事项未经审核收益(扣除税项前)约1.61 亿元人民币。859自此停止再向中国市场投放资源,极有可能是为卖壳而轻装上路。
6)859从事物业投资,是个不折不扣的地产壳
壳市场以地产壳股最值钱,因为地产公司最需要资金,所以也最需要上市,也就特别需要买壳 。如果以地产壳至少几十亿市值计,这公司的市值7亿只比壳价公价5亿高出2亿港元,业务及两栋香港铜锣湾银座式商厦等于近乎免费送的,是超值了。镇科业务简单之余,镇科近年不断套现,属靓壳一只,配合其内房发展所建立的人脉,相信要获内房垂青并不困难。最新每股净资产 2.57元,现价 PB0.4倍,一旦释放潜力,升幅将数以倍计!以物业市价加壳价计算, 对应股价更值$4.15。
7)77岁创办人吴镇科
2012年 8月流传镇科创办人兼主席吴镇科近日因重病入院,触发公司卖盘的憧憬。吴镇科已过77岁,年事已高,很有可能趁壳股及商厦有价,卖盘退休分家当。
8)前景
859公司价值开始释放,卖出内地商业项目 (出售代价为人民币29.7亿)后,集团不再于中国从事物业发展及投资业务,余下集团作为于铜锣湾打造银座式纵向商业平台之先驱。铜锣湾为香港及亚洲最蓬勃之零售及娱乐地区之一,骆克駅及渣甸中心获海外旅客及香港居民广泛认同为美食及保健美容首选热点,,租赁表现出众,悉数租出。铜锣湾之全新综合办公室及商业项目希慎广场开幕,对整个铜锣湾造成积极涟漪效应,吸引更多新零售商拓展其业务,而余下集团之铜锣湾组合亦更添活力及多元化。渣甸坊及周边购物区传统零售商已重新装修。启超道及恩平道除设有金饰珠宝及奢侈品店铺外,亦有化妆品、服饰及家居饰品店,商品种类日益繁多,购物氛围较诸过去更形生活化。环境转变亦从营业时间延长可见一斑,周五或假日之最后营业时间由以往晚上八至十时延长至午夜甚至深夜。购物气氛炽热,租户组合提升,加上延长营业时间,均令渣甸坊零售商之销售表现受惠。
事实上,镇科现在手头上只余下兩项主要物业,约九万平方呎的优质投资物业全部位于铜锣湾黄金地段。镇科出售上海物业套回大量现金后,似有部署卖壳的可能,是一内房靓壳。
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