搜房(sfun):苦日子可能刚刚开始

格隆在2013年10月就已经重点分析了房地产电商搜房网(sfun)。之后该公司展开了一波股价翻翻的行情。最近又有很多格隆汇朋友询问怎么看搜房,因为经过中介集体抵制风波后,搜房股价已经跌回到了去年10月份的水平。
格隆简短的评价是:如同后文格隆分析的在线旅游公司去哪儿一样,作为搜房的投资者,你得要做好和搜房一起克服商业模式转变中遇到重重困难的心理准备。展开如下:
(1)、搜房这轮市值被杀跌是迟早的,它折射的是整个中国地产行业湖水高位堰塞,不能导流,无处导流,也无法导流,整个行业开始观望、等待、停滞的尴尬状态;
(2)、搜房与中国地产行业,尤其地产二手中介行业息息相关,整个行业的高点见到没有,不知道,但最舒服的日子大概率过去了——现在的地产业已经不是一个傻瓜杀进去都能赚钱的时候了。大风,确定已经停了!除非业务模式转型成功(逆风转型,谈何容易),否则,搜房的高毛利、高增长将暂告一段落;
(3)、搜房通过发布中介公司提供的房源信息并收取竞价端口费(早期搜房网只提供60版、120版端口,后来相继推出了180版、300版。不同的端口对于中介来说意味着“刷新量”,版本越高刷新频次就越多,发布的房源信息就更能高频次地出现在相应位置上。在线下各大中介机构竞争激烈同时房源同质化严重的情况下,中介只有拼命刷房源,才能在线上获得足够的客源。过去5年来,搜房网的端口套餐费用从60元/月上涨到600元/月,上涨了10倍。)为主的盈利模式在地产整个行业走下坡路的大背景下是竭泽而渔,必然难以为继(今年以来房地产市场经历了一个空前困难的时期,二手房市场受到的冲击尤其惨烈,部分城市二手房成交量下滑超过50%,其中北京上半年相比于去年同期减量54%。目前中国房产经纪行业的平均利润率为3%-5%,而已上市的房产电商利润率基本都在30%以上,搜房一季度利润增长还超过40%)。搜房不尽快找到新的,能贡献一定基数的盈利模式,搜房的长期估值水平完全可能除继续遭受挤压;
(4)、中介集体抵制搜房,以及搜房布局世联与合富辉煌这两个一手房中介为主的公司,既谈不上是什么江湖恩怨,更谈不上什么布局O2O\O2M的战略,本质是都是被逼急了,为了活命,病急乱投医。长期看,这种临时性的攻伐与妥协,对中介群体,对搜房,都不是什么好事。对中介群体而言,只是获取了暂时的喘息,散兵游勇式的中介群体(全国有超过5万家房产经济公司,从业人数超过100万。进入门槛低,服务同质化)不抓紧提高要价能力并积极布局和改善线上软肋,下一轮饿得前胸贴后背的日子并不遥远。对搜房而言,布局世联与合富辉煌,表面看是既分化了中介群体(最起码不会再出现房源一清而空的现象
),又获得了线下支点,同时还在二手房增长乏力的情况下,借新房业务实现一个新的增长点,但代价是巨大的:搜房在自己破坏自己一手打造起来的行业产业链盈利模式与布局,极有可能偷鸡不着佘把米:房产电商与传统中介,前者向个人提供后者发布的房源,按点击量收费,即“卖端口流量”。这种盈利模式成立的前提在于搜房网中立、公正的公众平台属性,一旦这个属性发生了变化,也即自己不仅建市场,同时它也下场交易,各方必然怀疑这种非独立的商业化的平台的公正性,怀疑平台被交易环节中的一方所影响甚至控制,将来的房企排名、项目点评、企业负面,是不是都会明码标价。这样,搜房连上市的根基都会被撼动:原来基于中立平台的信息发布业务老巢都可能被毁掉。
(5)、未来搜房一方面必须做好准备在目前六折的水平下进一步放低竞价端口费,以和谐目前与中介群体等整个产业链的利益分配关系,另一方面必须加快新盈利模式的摸索与转型。之所以要做好进一步减少自身在整个产业链切分蛋糕的准备,是因为中介行业身上肉确实已不多,竭泽而渔的结果只会无鱼,无鱼的搜房拥有再多流量也是摆设。而且,很长时间,房屋交易环节的中介都是不可取代的:房产不是快销品。房子这种大宗非标品的交易,很难绕开线下服务环节直接通过互联网完成。相比于动辄数百万的房价,交易费用只占了极小的比例。线下中介提供的不仅仅是商品,更是服务,这种服务是搜房这种线上电商无法完成的。
至于新的盈利模式,不外乎在前端与开发商进一步拉近距离,签订服务协议,为其提供广告、组织看房团等营销服务,用一手房保证发展,通过时间来积累二手房。在后端则继续去中介化,进一步拉近与终端消费者的距离,将业务延伸到后期的交易环节,包括担保、抵押、贷款甚至房子的设计装修、建材、生活服务等。但这两个动作都需要相当的时间来积累,这个时间过程,就是搜房及搜房投资者煎熬的过程。
(6)、很多朋友和我讨论搜房在整个房地产产业链的布局多么高大上,公司管理多优秀,要价谈判能力多么高。格隆想说的是,搜房可预见时间内不再是好的研究对象,不是它不够优秀,也不是它的市场地位与要价能力不够强势,而是:鱼没了。公司依然还是好公司,但行业的风停了。没有风的时候,凤凰与鸡没有区别。
*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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