宝能城再上120套法拍房！85折起拍单价高企、交易复杂颇“烫手”

谨慎听、谨慎看，谨慎买。

随着2022年进入倒计时各地房企也开始业绩冲刺，新房市场热闹非凡。

前有11月10日深圳首批可售型人才房开启认购申请，深户、社保、年龄等基本条件，加上本科以上的学历即可申购的申请条件引起广泛关注，掀起了一阵认购看房热。

除了新房入市热之外，日前深圳南山区宝能城新一批法拍房源陆续上线，据悉该批次是宝能城法拍房的最后一批住宅，截至11月24日阿里拍卖网站已陆续上架120套房源，将在12月13日、12月15日、12月27日、12月29日分别开拍30套。

谨慎“捡漏”宝能法拍房

对于有意购房者来说，此批法拍房可难言“白菜”。据了解这次上架的共计120套房源，将以评估价的85折为起拍单价，最低也要9.44万/平；结合其售卖的主要为135㎡、155㎡、199㎡的户型产品，最低一套也得千万起拍。

对比深圳其他新房价格内卷的态势，宝能法拍房高企的价格更显突兀。深圳价值高地前海新房各项目纷纷抢着降价，最低单价只要8.2万/㎡。

深圳新房总体遇冷是影响新房价格的重要因素，根据11月14日-20日当周数据，新房供应大幅放量，有1363套房源；总成交756套，成交均价为53642元/㎡，环比下降6.7%，是今年来周度网签价次低。

这种形势下“捡漏”深圳宝能城法拍房实在难言划算，一方面价格对比前海新房各项目没有优势，甚至更高；另一方面法拍房交易流程复杂、风险大、税费高，选择这样的房源很容易陷入吃力不讨好的尴尬境地。 

根据竞拍公告，“司法拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担”。但是，原产权人承担的相关税、费，由买受人垫付，买受人垫付后，凭税务机关开据的凭据原件、垫付人收款账户确认书、垫付人银行卡复印件向执行法院申请退款。而据最新了解，需买受人垫付卖方税费约为成交金额的40%左右，也就是说假设购房者以1000万的金额成交，还需要垫付400万的税费，总计1400万，后期再凭借相关文件走流程申请退款。

耗时耗力还没省钱，这垫付出去动辄几百万的税费即使在余额宝里存放几日也是一笔不小的收益，折腾在这批单价高企的法拍房里实在难言划算，不如将目光投射到深圳其他优质新房项目中。

宝能公馆1288二期认购开启，均价达12万

除了价位高企的深圳法拍房，宝能在上海的新房认购也同样因进程曲折和价格高地引发关注。

日前，坐落在上海徐汇区黄浦江畔的宝能公馆1288二期开始认购，认购金185万元，首套存款证明为275万元，二套存款证明为925万元。本次共推出192套，户型面积为140-170㎡房源，均价约125000元/㎡，计算下来单套房源价格最低在一千五百万以上，对普通老百姓来说堪称豪宅。 

早在问世前，该项目所在地块便因三度易主的坎坷历程饱受关注。

该地块最早的“地主”是百联集团，2014年百联将该地块与百联中环中心等资产打包以89.1亿元出售予上海衡源兼上海申鑫足球队老板徐国良；其后，徐国良由于种种原因未能守住该地块，宝能便接盘了其“衡源西岸壹号”并改命为“宝能公馆1288”。

三度易主的宝能公馆1288开局并不顺利，早在2021年初认购其一期房源时，该项目就发布了不利因素提示信息，表明该项目中的部分楼栋仍处在司法查封状态，诉讼存在不确定因素，该等因素可能会在竣工验收、产证办理等环节对项目产生影响。 

今年6月，宝能公馆1288二期随上海第二批新房集中入市，但预售证直到11月9日才姗姗来迟。购房者对该项目似乎也是看得多买的少，查询上海网上房地产数据发现，今年至今该项目的网签房源仅有4套。

通过宝能房地产业务在全国多地的表现来看，宝能公馆1288在上海遇冷实属意料之内。公开媒体报道和购房者网络投诉维权信息显示，宝能房地产项目不同程度存在延期交房、装修不达标、配套设施欠缺、物业形同虚设等问题，对于相当数量的业主生活造成了严重不良影响。2016年发生的合肥宝能城业主维权挨打事件更是让宝能业主寒心，据悉当时的业主认为宝能城房屋质量不合格拒绝验收，要求宝能城整改完毕后再收房，但是遭到了拒绝；安保人员强行要求业主即刻收房导致两方起了冲突，出现了业主在“欢迎回家”的红展板下挨打的讽刺一幕。

宝能房地产业务的迅速掉队与其母公司的不良经营有明显联系。根据总资产和净资产数据估算得出，2018年至2020年，宝能集团的资产负债率分别为87.85%、87.17%和89.53%。截止2020年底，其负债总额已经超过5000亿元。宝能旗下主要融资平台钜盛华2021年亏损115.23亿元，期末逾期有息债务近350亿元，至少有37家金融机构“踩雷”。

如此看来，宝能母公司已负债累累、实控人早已上失信名单，多地宝能房地产项目以回笼资金为主要目的的可能性很大，这样的房源项目对于业主购入后所需求的配套设施完善、物业合理管理、房屋售后维护等长期需求很可能有心无力，多地业主的呼号声便是信号。

对于关注宝能法拍房、宝能公馆1288项目的有意购房人来说，谨慎听、谨慎看、谨慎买，或是关键决策守则。