瑞银强推绿城管理控股(9979.HK)，代建龙头具备估值提升空间

近期，瑞银发表中国资本市场策略报告，认为中国股市仍旧充足的流动性支持将对股票估值形成支撑。通观察过往宏观波动环境下的股票表现，瑞银认为小型股票对宏观经济环境的敏感度相对较低，往往会有更佳表现。

为便利投资者，瑞银决定在不明朗的环境下，挑选出十只小型股份，国内代建龙头公司——绿城管理控股(下称“绿城管理”)，成为入选该推介名单的唯一一家港股上市公司，获“买入”评级，对应目标价8.3港元，距公司当前7.08港元左右的价格，存在约17%的潜在上涨空间。

瑞银推介的十只小型股名单

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参照公布的挑选标准，瑞银认为绿城管理具备“市场份额上升”、“需求韧性”、“行业进入具备一定障碍”以及“估值合理”等特质。

具体来看，市场份额层面，绿城管理已连续六年保持行业第一身位，在近两年代建行业关注度日益提升，资本持续涌入的背景下，公司2021年的市占率仍同比保持微弱增长。在前置的业务结构调整策略下，预期公司市占率将随着政府代建、资方代建等新兴业务的扩张，继续保持领先。

绿城管理2020-2021年市占率概况

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需求层面，尽管房地产板块整体继续承压，但在“三保”交付政策下，代建仍面临中小房企、地方城投等的大量商业代建需求；以城市更新、保障性租赁住房为代表的政府代建需求；以及逐渐起势的资方代建需求，业务渗透率将继续提升。在城投平台、国企拿地增多、不良资产处置需求抬升、保障性租赁住房与城市更新政策利好等催化下，代建公司的项目资源和客户充足。

代建行业在房地产行业下行时逆周期性显著

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事实上，观察过去十年代建在建面积和商品房销售面积增速对比，代建的周期穿越能力更加明显。对应在绿城管理身上，2021年销售下行背景下，公司的代建签约面积逆势增长超20%，并在2022上半年延续趋势。

行业壁垒层面，在以人才为核心的代建赛道，绿城管理拥有最大规模的领先人才团队，构建起专业的代建知识体系和行业服务标准，具有充分的行业话语权和规则制定权。

随着政府代建和资方代建业务崛起，绿城管理天然的品牌资产和主体信用优势已经成为公司新的业务壁垒。

一方面绿城管理作为绿城中国下属公司，拥有央企的信用背书，作为基本面稳固的独立上市主体，公司保持着良好的产品和服务信用，在面对政府部门、国企央企，和金融机构客户时，更易获得信赖。

另一方面，随着信用势能的扩大，绿城管理正在探索信用创造，例如帮助遇困项目重构信用，通过为相关利益方提供可靠的信用体系，激活产业生态，不断拓宽自身护城河，进而实现更大的价值创造。

估值层面，由于赛道内标的稀缺，另一代建标的中原建业在业务规模、结构上与绿城管理差异较大，而此前恒生指数公司亦将绿城管理与众多物管公司归于同一指数内，推出恒生物业服务和管理指数，因此可依据公司轻资产经营属性将之与头部物管公司绿城服务、中海物业、华润万象生活进行对比，可以发现公司当前估值倍数远低于可比公司平均水平，为估值提升预留了空间。

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值得注意的是，今年以来，绿城管理的轻资产优势和逆周期属性强力释放，在持续追踪的机构之外，吸引了花旗、中金等重磅级机构的积极覆盖，此次瑞银主动推介更为公司质地和投资价值形成背书，在波动的外部环境下尤显珍贵。