15年“最冷”？深圳刚需上车周期彻底开启

深圳楼市，韧性中带着凉气，还值得上车吗？

当市场“最坏”的时候，或许也是“最好”的时候。

新盘滞销，光明要过气了？

随着新盘扎堆入市，二季度深圳新房进入供应旺季。

但去化却大不如从前。

就拿西部的热点区域光明来说，梳理2020年8月以来光明入市的新盘，市场由热变冷的转变过程非常直观。

2020年8月－2022年6月，深圳光明大约入市21个新盘，总供应约12799套房源。

2021年9月中旬后，光明便再也难以出现开盘当天“日光”的盛景。

相反，新盘去化的情况更多的是集中在2-3成左右，而去化效果达到6-8成的项目，基本上就算是区域内，市场比较看好的项目了。

比如深铁瑞城、星河天地华邸，一个是地铁上盖项目，另一个是光明中心，PK掉同期入市大部分项目的案例。

当然，去化效果在2-3成的新盘，也有位置的因素，比如距离刚需通勤必需的地铁站较远，在市场上自然缺乏人气。

但是更多的，还是光明区域的热度下降。

最直观的，比如电建洺悦鹏著花园以及特发观月台。

前者去年10月入市，612套住宅仅吸引493批购房者，后者今年6月入市，359套住房仅吸引218批购房者。

这两个项目都距离地铁口不远。

电建洺悦鹏著花园位于预计2025年开通的6号线的华夏站地铁口，特发观月台位于6号线直线距离约500米市中医院站处，但两者开盘都遭遇了滑铁卢。

而和光明同样有刚需属性的福永，润峯云上府在亮点没有太多的情况下，也吸引了639批购房者。

只能说明，眼下的光明，真的既没有了“光”，也没有了"热"。

其中大体的原因，熟悉市场的人都知道是怎么回事。

一方面源于土拍的冲击，深圳这两年土拍出了不少限价盘，在上表中也可以看到，个别盘是限价地块诞生的限价盘，明显会便宜更多。

另一方面，新盘密集供应，互相出现抢客踩踏的现象。

比如打折比狠的特发观月台和深业云筑，前者开盘88折，后者开盘93折，在折扣的路上，刷新大家对光明区域的认知，也让市场不得不警惕是否会站岗，是否有泡沫。

所以，连以往最容易出现日光盘的光明都出现这样的业绩的时候，上车更要认真权衡对比了。

法拍回归理性，网红小区不吃香了？

二季度结束，深圳迎来一记闷拳。

根据乐有家统计数据，2022年上半年深圳二手房仅成交9965套，同比下降65%，为2007年以来最低谷，甚至比2008年经济承压明显的上半年都还要少52%。

这样的数据，很难不让赌市场回暖的人倒吸一口凉气。

实际上，和二手房整体成交遇冷明显的，还有深圳的法拍房。

二手房成交抬头有压力的情况下，法拍房也回归了理性。

在去年，二手房指导价出炉后，深圳的法拍房因为价格便宜而火热过一段时间，甚至出现成交比二手房指导价还要高上1-2倍的案例。

但眼下这种情况已经很难再见。

不仅参拍报名人数减少，围观的人数下降，就连网红小区，龙头小区也频繁出现流拍，甚至变卖也无人报名的情况。

笔者对部分网红小区的法拍房源做了一下统计，发现各区中龙头小区确实陆陆续续出现流拍，变卖无人报名。

比如盐田曾经的半山豪宅华侨城天麓，宝安碧海的富通城、松茂御龙湾、宝中的熙龙湾，福田的熙园、学区房中的园岭新村、长城大厦、园中园，南山的中信红树湾花城、纯水岸等，都表现出了冷淡。

其中，华侨城天麓3区莱茵庄园46栋A501房产近期更是因6度流拍而出现在深圳人的朋友圈。

福田区的长城大厦9栋A703，流拍两次后，最终以1108.6528万且低于评估价（市场价）约277.17万成交。

宝安中心的龙头小区熙龙湾花园6栋A座2702房产，经历两次一拍流拍，最终在二拍以低于评估价（市场价）22350531.94元，高于起拍价17880425.55元成交，成交价格约2184.04万。

南山区的中信红树湾花城13栋A-501号房源，4度流拍后，由原本的评估价（市场价）49373656元，下调到变卖价41967607.6元。

作为标杆小区，或者说过去市场成交比较活跃的小区，接受度都变得这么低了，这种情况是很少见的。

龙头小区在过往，一拍流拍，二拍也很快可以成交，但如今，二拍流拍后进入变卖的环节，不少也仍旧无人出价。

可见市场对法拍房的耐受度也刷新了历史水平。

不过就是这样的市场，对法拍房而言，或许淘到笋的机会也会更多。

眼下已经有不少人认为，东部的新房也看不上了，去法拍市场捡漏也未尝不可。

在法拍平台上，一百多万或者两三百万的房源比比皆是，深圳对刚需而言真的还是很贵吗？

或许也不见得了，当市场“最坏”的时候，或许也是“最好”的时候。

结语

当然，这期内容并不是给大家灌输连深圳西部都不值得了的概念，更多的是让大家了解透彻深圳当下一二手房的市场现状，寻找更合适自己的机会。

在新房进入天量供应的时代，对迅猛打折的项目也要耐得住诱惑，应该去寻求更优质，居住品质更好的新房或者二手房。

因为，由此不看好深圳大可不必。

毕竟深圳的防线还很高，高到在没有政策松绑的情况下，市场成交的韧性依旧很足；高到隔壁东莞已经是年内六度松绑楼市调控了，依旧坚挺。

最直观的感受，深圳今年首轮土拍，8宗地块虽然都是国企或者央企撑场，但是都是以封顶价成交了。

可见，对于开发商而言，深圳依旧是一块不错的肥肉，会持续看好深圳的开发预期。

而且最明显的是，上周和一些老相识的中介聊了一下，对于二手房市场的变化，给出的口径是去年不少业主下调挂牌价，不少成交都按指导价或者接近指导价成交。

但是到了今年，最大的变化是业主们的心态开始变得平稳，已经很少看到有接近指导价成交的案例，不过谈价空间还有，毕竟新房供应摆在那。

所以，眼下只是市场进入低速周期，需要的是避开不好的资产，多多比较才是上车的底层逻辑。

作者 | 醉酒大鲨鱼