未来3年，深圳楼市已定局

近日，深圳住建局公布了《深圳市住房发展2022年度实施计划》，有3个重要指标：

1、2022年计划供应商品住房用地215公顷；

2、计划批准预售和现售商品住房约6万套（约600万平方米）；

3、计划供应分配公共住房不少于6.5万套。

这3条都是硬性指标，好比KPI，是今年必须要完成的。其他几条，计划开工建设新商品住房约7万套，筹集公共住房不少于12万套，这些不能说不重要，他们能否完成更多是决定了明后年的供应量。

但当前，跟我们密切相关的是这3条。

215公顷商品住房供地，6万套商品住房，不少于6.5万套的公共住房，这个目标大不大？对比以往数据，大到离谱。

从深圳近4年住房供应计划来看，发生明显改变。

第一，商品住房供地大幅增长。

2019年商品房供地计划103公顷，实际供地133.2公顷；

2020年商品房供地计划125公顷，实际供地228.5公顷；

2021年商品房供地计划149.3公顷，实际供地207.13公顷。

而今年供地光计划就有215公顷，高出以往计划大几十公顷，按照每年超额完成计划的量来看，今年实际供地也应该会大于预期值。

分区来看，除开深汕合作区，宝安43公顷，龙岗39公顷，坪山28公顷，这三个区供地占比最大。最小的是关内几个区，南山4公顷、罗湖3公顷、盐田3公顷、福田2.5公顷，这几个区都是靠更新整备腾出来的地。

值得一提的是，这份供地计划表把前海是单独拎出来的，贡献了1.5公顷的商品住房用地。

第二，商品房供应维持高位。

今年商品房供应计划是6万套，近两年看数据大差不差。

2021年计划是6万套，实际供应6.47万套；2020年计划是6.3万套，实际供应6.45万套。都超额完成任务。

住房供应明显增加是从2019年开始的，当年度实际供应4.73万套，到2020年，实际供应提高了1.72万套，然后就一直没下来过。

那么，深圳住房供应何时会回落？很抱歉地说，未来几年恐怕都难了。

在“2022年深圳供地计划”中，首次推出居住用地供应三年滚动计划，2022-2024年累计供应居住用地1103公顷。

2022年的居住用地计划供应为365公顷（商品住房215公顷，公共住房用地150公顷），未来两年要完成剩下的量，平均每年要供应369公顷，继续维持高位运行。

如无意外，政策不调整，深圳这几年的楼市也就这样了。

第三，公共住房爆发式增长。

今年公共住房的供应计划不低6.5万套，这个数字是惊人的。

2019年公共住房计划供应3.4万套，实际供应3.5万套；

2020年公共住房计划供应4万套 实际供应4.17万套；

2021年公共住房计划供应3.5万套 实际供应4.23万套。

没有对比就没有伤害，以前的供应简直弱爆了。

在“十四五”规划中，也明确了住房目标，商品住房35万套，公共住房54万套。

为了达到预期目标，在今年的住房计划里，特意对公共住房进行了拆分，以及约束性，这在过往的文件里是找不到的。

比如，除了熟悉的新建及配建公共住房，还提出了要推进非居改保租政策制定实施、加强城中村住房规模化租赁改造等方式。

加大公共住房投资跟踪监测力度：建立公共住房投资项目台账，依托固定资产投资跟踪督办系统，按月度开展项目跟踪监测。

可以想象，未来公共住房的供应将是深圳不可忽视的力量。

今后这么多的土地供应，对于深圳楼市有什么影响呢？

土地供应端增多，可以有效保障新房供应，但随着购买力不足，以及购买意愿下降，新房面临库存积压上升，去化周期延长的现象。

对于二手房也有反噬作用，大量的限价新房摆在面前，二手房市场被严重挤压，未来接近指导价出售的房源比例或将进一步扩大。

或者是继续横盘，但长期的横盘也是一种下跌，因为持有成本在上升。

最受益的是买房人，新房供应爆棚，二手笋盘增加，是万幸的好事。

新房互卷，打折、首付分期等直接让利的现象会逐渐多起来，今后一段时间，这会成为常规操作。

今年的预期供应是6万套新房，然而上半年已经走完，仅入市2万套左右，供应的量一半不到，要完成或超额完成今年KPI，下半年新房入市节凑会出奇的快。

2022年新房内卷只是开始，未来会更加激烈。

下半年去售楼处买房的你，或许还会亲切地听到一声：大爷，您来买房了。

当然，你不是大爷，你是上帝，现在能去买房，就是救开发商的命。

冰冻三尺，非一日之寒。深圳楼市距离回暖还早着呢。

二手房指导价调整的消息不知道已经心碎了多少人的心，之前的“原则上一年一次调整”已经逐渐被人遗忘。

在新一版的2022年住房供应计划里，措辞也已经变成“适时更新”。

你品，你细品。