开盘“扑街”!深圳刚改盘的尴尬,从前海宸湾开始

南山的新盘也不香了?

新盘的尴尬,有时候是对比出来的。

市场认可不认可,数据最能说明问题。

南山今天开盘的前海宸湾,备案均价约10.43万/㎡,单价区间约8.63-11.98万/㎡;总价区间约为954-1547万/平,246套住宅,仅79批意向登记客户,去化的结果已经写在认筹的数据里了。

难道连南山的新盘都不香了吗?

没有对比就没有伤害

近期众多10万+/平的新盘扎堆,前海宸湾的入市似乎多少有点不起眼了。

二季度入市备案均价超过10万+/平的新房,包括前海宸湾共有6个。

福田海德园A区5月推出239套住宅,备案均价约12.6万/㎡,单价区间约为12.06-13.14万/㎡,总价区间约为1755-3240万元,成功吸引686批客户登记,开盘以6小时的速度售罄。坊间更是传出实际提交资料达到1820人。

南山招商士林臻邸同样5月推出187套住宅,备案均价约11.5万/㎡,单价区间约10.5-12.1万/平,总价区间约1232-1847万/套,251批客户登记入围,开盘当天售出178套,去化率约95%左右。

南山华润城润玺二期6月推出344套住宅,备案均价约13.20万/㎡,单价区间约12.00-14.72万/㎡,总价区间约1406-1747万/套,589批客户登记,开盘当天去化约88%。

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福田岗厦花园(中心天元)近期推出159套住宅,备案均价约11.67万/㎡,单价区间约9.00-13.04万/㎡,总价区间约2824-8604万/套,吸引346批客户冻资,去化约9成。

这4个新盘虽然没有全部都达到日光的效果,但总体去化成绩还不算太差。

福田天健天骄西筑今天公布项入围名单,49套住宅,备案均价约11.67万/㎡,单价区间约10.42-12.94万/㎡,总价区间约832-1825万/套,共176批客户冻资成功,入围达到1:3,日光也是没有问题的了。

可见,深圳不愁有钱人不够用。

但对比之下,前海宸湾79批认筹的结果,伤害一下子就出来了。

就算是今年1月福田入市的富通九曜公馆,入围人数也没这么不乐观。

今年1月富通九曜公馆入市,备案均价10.9万/平,单价区间约7.58-13.03万/平,总价区间约729-4691万,共推283套,认筹都还有105批客户,开盘当天卖了116套。

前海宸湾这样的认筹,不说去化一半,79批客户全部都不弃选就已经很好了。

两百多套的住宅,不知道什么时候才能卖得完。

市场的冷,不是真正的冷,前面开盘的豪宅多少都有点热卖的迹象,但前海宸湾的入市,无疑给南山的新房市场浇了一盆冷水。

为何不受待见?

前海宸湾得到这样的认筹结果,毫无疑问去化注定是不太好看的了。

但这样的结果,恰恰说明市场并不太认可这个项目。

那么二百多套住宅,只获得79批客户,出现这样的差距主要原因是什么?

这得从项目两个方面来说。

一方面是市场接受度的原因,受同价格段位的项目挤压。

项目位于深圳市南山区港航路66号(赤湾地铁站C出口旁),在入市前面向大众的名称由伴山伴海改为了前海宸湾。

从项目名称变更情况来看,可以看得出开发商一开始想把项目定位成伴山伴海的高端项目,但随着入市脚步加快,似乎又不仅仅满足于看山看海,更多的是往前海概念靠拢。

但显然,把赤湾当前海市场是不买账的。

虽然前海已经扩大范围,但在深圳人眼里,月亮湾大道以东大家就基本已经默认不再属于前海的范畴了。

而且就深圳整体的新房市场来看,10.59万/平买赤湾,不如直接等真正的前海5盘,均价格预估也差不多是10万/平左右,甚至桂湾的深业云海湾以及天健悦桂府二期都是毛坯限价9.2万/平的项目。

这几个项目都在预热了,距离入市也不远。

只要它们还没入市,对深圳10万+/平左右的刚需改善项目来说,都是一个前置的挡风玻璃。

并且项目旁边还有待入市的开云府以及琅玥家园,前海宸湾想做市场最靓仔,可以说,非常困难。

再加上,对比周边二手房价格,前海宸湾开盘单价区间约8.63-11.98万/㎡,没有什么价差红利。

距离项目直线距离约370米的山海津,当前市场报价约9-11万/平,而实际成交价格在9-10万/平。

所以前海宸湾冷门,恰恰也说明市场还是不太认可赤湾备案10万+/平。

另一方面,项目位置以及配套,受到市场质疑。

就项目具体位置而言,景观方面受到周边大小南山、文天祥公园以及高层建筑的影响,看海视野需要打上折扣。

项目的正南向是文天祥公园,最高峰海拔213米,而前海宸湾的最大建设高度也是两百米左右,所以正南向看海的视野是比较受限的。

正西向是一字排开的开云府和赤湾总部大厦,项目部分视野也会被开云府和赤湾总部大厦遮挡,而且在开云府朝西的前方未来预计还会有琅玥家园,视野也可能会被进一步遮挡。

如果想看海,东南向的高层视野,海景才比较开阔

但正如实景图所示,项目也需要越过西北向太子湾的建筑群才能看到大范围的海景。

至于西北朝向,需要错开小南山、大南山、半山臻境及其旁边的小区远,眺海景视野才会更加开阔。

除了海景景观受限,周边商业配套需要依赖后期开云府带来的综合商业,居住氛围才会好一点。

距离项目比较近的大型商业太子湾K11和海上世界步行都超过2公里

除此以外,周边教育配套也是大家当前比较介意的地方。

区域内配套的学校,在南山学校过往的考试成绩中,不算特别突出,对追求学校教育的群体来说,花了千万购房,但学校不够给力是难以接受的。

再有就是交通问题,有人认为不算特别方便。

一方面自驾到南山中心区,差不多需要半小时,去到福田的中心区就更远了。

另一方面,周边主干道兴海大道、港航路、赤湾六路常年走大货车,出行体验感,和盐田港的住宅类一样,会打折扣。

所以在市场看来,项目整体配套除了地铁能拿得出手,其余都不太如人意。

那么综合这些因素来看,也就不难怪会出现这样的认筹结果了。

作者 | 醉酒大鲨鱼

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