东莞土拍火热！新房备案逼近6万/平，网友：比光明还高了

大湾区的楼市，穗莞深已经有所回暖，尤其东莞最明显！

在深圳市场暖中仍透寒意，广州跌中带涨的情况下，东莞楼市已经率先启动。

昨天（6月24日）东莞土拍，热度再启，8宗地块全部顺利出让，揽金121亿。

其中南城地块经过38轮举牌，以封顶价成交；万江地块经过50轮举牌，最终以封顶价成交；其余6宗宅地均以底价成交。

从土拍的结果来看，东莞第二次集中土拍，比市场预计的要热不少。

面粉价格决定面包价格，相比东莞今年第一次土拍情况，意味着中期内房价被看好，东莞楼市或迎来转折点。

昨天（6月25日）东莞的土拍，有两大看点。

一个是除了南城、万江两宗地块，剩余的8宗地块都是底价成交，但是楼面地价全部都去到了1.3万/平以上，并且松山湖地块，在东莞去年最后一次土拍的时候，被终止出让，这次是重新拿出来拍卖。

另一个是东莞城区的土地价格继续走高，南城的地块被万科以25900元/㎡的楼面地价拿下。

这个价格刷新了东莞南城的楼面价格天花板。

上一次东莞南城楼面地价的天花板是21712元/㎡，在2019年被深圳鹏瑞拿下。

其间2020年以及2021年东莞土拍南城都没有供应地块，时隔两3年，南城的楼面地价涨了4188元/㎡。

这还是在没有剔除配建的情况下，若剔除配建，真实的楼面价格约3.4万/平，未来新房价格市场可能会去到5.5万～6万/平。

而万江的官桥滘地块，被保利以21557元/㎡拿下，成为万江新的地王。

上一次万江的地王是去年被碧桂园拿下的地块，楼面地价20761元/㎡。而相比2019年的楼面地价，万江2022年二次集中土拍的楼面地价涨了4672元/㎡。

相比今年第一次集中土拍，东莞这次土拍热度要好不少。今年东莞土地市场受前期土地政策以及楼市预期影响，导致8宗地块，有6宗终止出让。

东莞这次土拍市场回归正轨，主要释放出三个信号。

一是，不仅房价在区域内出现分化，连土地价格也出现了分化。越是好地段地价就越贵，而越差的地段，市场就越冷淡。

二是，东莞3月的松绑政策已经见效，市场信心已经起来了。

今年东莞3月受首批上线的8宗地块，取消了去年下半年设置的新房销售限价。同时还取消了无偿配建安居房要求，对部分去年挂牌过的地块竞买保证金下调。

三是，东莞的中期房地产市场预期扭转，房价中长期被市场看好。

土拍市场的冷热向来是楼市的风向标。土拍回温，意味着接下来东莞楼市的预期不会低。

开发商积极拿地，更多体现的是对这个板块的认可，在南城、万江被爆抢，去年终止出让的松山湖被拍走，背后是这几个板块的价值见证。

而且，在东莞官方4月公布的全市商品住宅网签数据中，超过4层的新房网签均价刷新天花板达到29376元/㎡，而在5月东莞全市二手房网签均价站上2万/平的台阶，达到20551元/㎡。

但是无论是何种信号，基本可以预见，东莞的市场接下来会跑得比深圳还快。

一方面是深圳今年仍旧未见有大力度的政策。

另一方面是东莞从今年2月开始政策松绑力度加大，从今年2月公积金贷款额度上调，到4月降低本科以上学历买房社保要求，落户即可买房，再到5月东莞出台“莞七条”，多孩子家庭可多购买一套住房，取证满两年可售。

对东莞而言，市场正在积极回血，也基本可以预见东莞的有钱人会去追高，而刚需会在犹豫中跟进。

这次土拍，大家最有争议的是东莞松山湖的地块。

去年起始价约18.52亿元，商品房建成申报销售限价4.85万/平，但终止出让。

今年又拿出来卖，还以底价约19.94亿元成交了，楼面价剔除配建只有1.3万/平左右，有人觉得这会对松山湖接下来的新房和二手房造成积压。

实际上东莞土拍，新房销售限价的限制已经取消。

再加上配建，楼面地价拉升到1.8万/平左右，建好以后，按照东莞现有的地价比，需要卖到3万/平以上才能回本，而商业部分少卖的钱，需要依靠住宅来填补，预估也需要卖到5.5万/平左右。

这就意味着，未来松山湖这宗宅地的商品住宅并不便宜。

目前松山湖二手房已经站到3万+/平以上，普通新房站到了4万+/平以上，松山湖新拍地块倒挂并不明显。

在东莞住建局今年4月的新房住宅数据中，网签均价已经去到53108元/㎡，5月新房住宅的网签均价是46603元/㎡。

可见，未来想在这个地上博价差红利是比较困难的。

而且这仅仅只是松山湖近两个月新房备案的均价，实际上松山湖的新房备案均价已经逼近6万/平。

2022年4月2日，松山湖万科松悦花园首批房源获取预售许可，高层56套，别墅14套，合计共70套，整体均价为48995元/㎡。

而这个月17日，松山湖的万科松悦花园再次拿预售证，高层64套，别墅12套，整体备案均价51323元/㎡，不过都是大户型。

但这样的价格已经比深圳地缘最近东莞的沙井、光明房价还要贵。

目前沙井的新房均价约4.6-5.2万/平。这个月光明深业云筑开盘，备案均价4.69万/平；宝安沙井的招商雍和府开盘，备案均价是5.2万/平；润峯云上府开盘，备案均价是4.86万/平。

不仅比深圳西部网红片区的新盘备案要贵，几乎要直逼华为龙岗总部附近的新盘。

去年位于龙岗坂田的荷棠里开盘备案均价约5.9万/㎡，单价区间5-6.7万/平。

而今年6月坂田近期开盘的和成金竹花园备案单价区间5.69-6.60万/㎡。

看到这样的局面，笔者的朋友调侃，深圳西部的尽头可能不是前海，而是松山湖。

区域内的房价需要由城市的基本作为支撑，对比之下似乎松山湖的价格比华为在龙岗坂田总部的新房还要高，似乎有点站不住脚。

凭什么松山湖这么热？凭什么松山湖卖这么贵？

这大概可以从两方面窥探其中的原因。

一是松山湖GDP在东莞各区中经济总量排名第一。根据东莞统计局数据显示，2021年松山湖GDP大约在1107.35亿元（2021年东莞GDP达10855.35亿，32个街镇GDP总和约9748亿元）

另一方面近年松山湖人口持续导入。到2020年松山湖的常住人口达到12.10万人，相比2016年的11.72万人，增加了3800人。

人口和产业都有增量，这就意味着凭松山湖的实力，确实是可以做到东莞房价的龙头。

但是整体来看，基本面和深圳对比不是一个等级的，当下价格却已经逼近深圳边缘的房价甚至是追赶华为在深圳总部周边的房价。

这也意味着，需要高度警惕松山湖上涨带来的透支风险。

现在松山湖后劲有待验证，随着片区的成熟，再出现以往的爆发模式已经不太可能，所以同样的价格，还是更建议选择深圳。

作者：骑猪英雄