美国楼市迅速降温，朗诗地产等房产商被下调评级

在美联储大幅加息之后，美国房地产迅速降温，降价卖房的美国人越来越多，房屋销售数据却连连下滑，在楼市下行期，房子成了烫手山芋。

美国房地产步入下行通道之际，房企也相继被机构看衰。近期，包括朗诗地产在内的多家主营美国房产业务的公司被机构下调评级或目标价。机构认为，利率的提高会增加买房者负担，打击购房积极性，从而冲击房企业绩。

随着美联储加息的持续，美国房价的下跌趋势将愈演愈烈，这对于美国购房者来说是不小的打击，而那些曾吃到美国楼市上涨红利的房企也将面临更大的业绩压力。

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被加息压垮的美国房价

曾经被疫情以来的大放水推高的美国房价，如今已被飙涨的利率压垮，美国楼市迅速降温。

近期，美国通货膨胀率已连续3个月超过8%，食品、日用品和油价的轮番上涨导致购买力严重下降，美国民众对不断攀升的生活成本怨声载道。

为了应对“高烧不退”的通胀，美联储开启了大幅加息的步伐，今年5月大幅加息50个基点，6月又猛加75个基点，鲍威尔还表示，在下一次会议上很有可能继续加息50个基点或75个基点。

随着美联储加息缩表，美国30年期按揭贷款固定利率从今年1月初的3.25%飙升至6%附近，达到2008年金融危机以来的最高水平，美国人贷款买房的负担愈发沉重。

在前两年的货币大放水刺激下，美国房价已经涨到了历史高位，现在贷款利率也一些调这么高，购房门槛大幅提高。在房价下跌趋势下，美国人的购房意愿也大大降低。

今年以来，美国房屋成交量已连续几个月下滑。美国成屋销量从今年1月的649万户降至5月的541万户，创近两年新低；今年4月美国新屋销量仅59.1万户，比2021年12月高峰期下降将近30%。同时新屋开工和建筑许可证数量也在下降，楼市疲态尽显。

美国成屋销售（单位/千）

美国新屋销售（单位/千）

美国多地房价已有下跌迹象。每日邮报近日报道称，目前美国富裕地区的要价暴跌了40万美元，较贫穷的社区房价也跌了11.5万美元。虽然标普全国房价指数在截至3月份的一年中上涨了20.6%，但美国底特律、匹兹堡等城市的房价3月跌幅已超过13%。

无论是房价的下跌，还是房屋销售数据的下滑，都预示着美国繁荣的房地产热潮逐渐褪去。甚至还有经济学家称，美国房地产市场正处于2006年以来最显著收缩的开始阶段。未来随着加息的持续，美国房地产市场还将面临着更严重的收缩。

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房企被机构看衰

随着美国房地产市场由热转冷，房产开发商的业绩也将受到冲击。近期，多家机构下调了主营美国房地产业务的房企评级或目标价。

据MT通讯社，今年6月，B.莱利证券下调了房屋建筑商的增长和利润率预期，将TMHC、TPH、GRBK的评级从买入下调至中性，同时下调了CCS、BZH、LSEA这三家公司的目标价。莱利认为，利率的提高增加了潜在买家的买房压力，新的住房需求面临更大不确定性。

穆迪认为，目前美国96%的地区房地产市场相对于当地平均收入来说都属于高估。今年4月，穆迪将朗诗地产发行人评级从B2下调至B3，认为其解决再融资需求的能力存在不确定性。

标普也在5月将朗诗地产评级从稳定调整至负面，认为其偿债需求较高，紧张的流动性恐进一步恶化。但近日应朗诗地产要求，标普撤销了其“B”长期发行人信用评级，及其高级无抵押票据的“B-”长期发行评级。

虽然标普撤销了负面评级，但朗诗地产近期确实有大笔到期美元债。公司6月17日发公告称，朗诗地产发行的于2022年6月20日到期的2亿美元优先票据中，已回购并注销1.1459亿美元；剩余的8541万美元本金的偿付资金已汇入票据信人指定银行帐户，将于到期日如约偿付。

从公告来看，朗诗地产的这笔美元债已还上。近年来，在资产轻型化转型下，朗诗地产对高息负债的依赖度有所降低，这是一个好的趋势，但随着美国楼市转冷，大部分收入依赖于美国业务的朗诗地产恐怕也将面临冲击。

朗诗地产总部位于南京，是为数不多真正打入美国市场的中国房企，其业务遍布美国加利福尼亚、亚利桑那、佛罗里达州等地，去年美国地区业务贡献了8成营收。

2021年朗诗地产营收结构，来源于Choice

朗诗地产的特色是绿色建筑，虽然这符合未来的发展趋势，但短期内却很难全面推行。由于绿色建筑的开发和运营成本远超普通住宅，后期还有额外的维护费，这将增加购房者负担，然而市场上愿意为节能减排而多花钱来买房的人并不多。

近几年，中国房地产市场不太景气，朗诗地产的业务重心逐渐向美国倾斜。美国地区的收入占比由2019年的约50%上升至去年的80%以上，中国地区的收入占比不断减少。

疫情爆发以来，在美国的货币大放水刺激下，美国房价不断飙升，楼市火热，在这个阶段，朗诗地产等房企吃到了美国楼市红利。去年受益于美国市场上行影响，朗诗地产的美国房地产开发及销售业务带来的收入超过65亿元，表现不俗。

从总体业绩来看，2021年，朗诗地产实现收入约80.8亿元，同比下降10%左右；受海外上市和收购费用上升、汇兑损失等影响，净亏损约6.96亿元；调整后的净利润约0.7亿元。今年随着美国房地产市场进入下行期，公司业绩增长恐将面临压力。

朗诗地产净利润，来源于Choice

受净利润由盈转亏等多重因素影响，投资者信心受到打击。近一年港股朗诗地产股价跌幅高达60%，且股价长期低于1元，处于“仙股”状态。

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尾声

房子作为一种风险金融资产，很容易受到货币政策的影响，具有一定周期性。尤其是像美国楼市这种高度市场化的地方，没有限购限贷限售等政策干预，房价的波动往往非常大，可以在货币大放水的2021年上涨20%，也可以在2008年次贷危机期间跌20%，部分地区房价甚至经历过50%的跌幅。

在美国房价上涨期，许多人争相恐后的涌入楼市，房产公司通常赚得盆满钵满；但如今在加息的打击下，美国楼市进入下行期，机构纷纷看衰房企，楼市转冷，房企们也得跟着过苦日子。