REITs如火如荼，北京建设（0925.HK）迎来价值跃迁契机

近一段时间，REITs发展可谓如火如荼。

4月，史上最大REITs，也是2022年首单公募REITs、首单央企高速公路REITs的中交REIT正式上市，并在今年基金发行冷清背景下创下多项“之最”，此次发行累计吸金超1500亿元（比例配售前）。

5月，多单公募REITs竞相招标，根据公开资料，本月至少有33条与REITs相关的招标内容，涉及租赁住房、高速、产业园等领域。

同时，目前国内REITs主要聚焦于基础设施领域（如仓储物流、收费公路、产业园区等），并以公募基金为载体，即基础设施公募REITs。政策面上，各项相关政策加速落地，距离征求意见稿发布不到两个月，基础设施公募REITs扩募指引于近日正式出台。

这也意味着，基础设施公募REITs发展的配套措施日趋完善，为REITs大时代开启再添助力。

而随着这一市场愈发成熟，必将对基础设施整个行业带来巨大变化，例如专业地产的“融投管退”在“退”环节有了新的途径，这样的变化也促使相关参与者发生着价值跃迁。

笔者长期追踪的北京建设（0925.HK），则或许正是这样一位参与者。

北京建设是北控集团旗下唯一与地产业务相关的海外资本平台，在基础设施领域有着深厚积累，且值得注意的是，其走出独特的产业互联网转型之路，锁定进口冻品产业红利，或将在REITs大时代下加速转型增效。下面具体聊聊。

加速“退”，轻资产、高效率

北京建设过去自身定位为专业地产（包括物流地产、冷链地产、工业地产和商业地产）并从事一级土地开发的综合性地产开发商，拥有十多年的业务经验，利润主要来自售出项目所得利润，即遵循“融投管退”的逻辑和模式。

随着项目成熟而实现稳定收入，北京建设自2019年致力对部分物流资产的出售进行深入探索和尝试，加速获取投资收益、回笼资金。2021年以来，北京建设亦持续推进部分成熟物流资产和工业地产资产的出售，贯彻公司“融投管退”原有业务模型。

并且，据悉首批出售项目将会于2022年顺利完成。此次售出后，将为北京建设回收可观的资金，实现大幅减债并提升资产配置效率的目标，深化其轻资产化进程。

也正如开篇提到，基础设施公募REITs发展预期进入新阶段，这为北京建设等行业参与者的“退”提供了新的途径。同样有理由预期，北京建设后续项目出售亦将继续提速，更好盘活资产，加速减债并提升资产配置效率。

特别是在公募REITs聚焦的细分领域如仓储物流，北京建设具有显著优势，至少这或将提升公募REITs对北京建设的关注度，更好支持其项目出售。

2021年，北京建设规划及拥有仓储量达128,000吨，运营中可出租仓储量达53,000吨；同时，其已与大连保税物流园区、上海奉贤区、深圳盐田区等不同地区冷库达成合作，基本上形成沿海港口仓储网络的搭建。而要知道目前国内冷链仓储的发展仍然薄弱，这一业务优势存稀缺性。

加速“进”，转型增效、高潜力

此外，随着北京建设加速盘活现有资产，推动轻资产化进程，其亦将有更充足的资金支持在冷链行业的投资发展，加速构建新业务模型，形成良性循环，强化其现有竞争壁垒。

聚焦进口冻品产业，随着中国中产社会兴起，对优质进口冻品的需求处于快速增长阶段。数据显示，2021年中国肉类（包括杂碎）进口金额达321.58亿美元，实现2015年（31.6亿美元）以来的连续6年同比增长；2022受疫情反复、消费整体疲软等影响，前5月数据仍为113.3亿美元。

而供给端，过去一段时间，冷链行业受高投入、低资讯化等影响，行业发展比较缓慢并未形成行业领军企业；并且，进口冻品领域汇聚大量、多层级的小B端参与者，给整个链条带来了熵增，效率较慢、成本高企。

庞大而高增的需求与分散的供给“失衡”，则势必催生供给侧变革，即当前进口冻品产业链需要综合服务商的赋能。

北京建设的战略前瞻性也得以凸显，其以技术手段为引领着手建立全国性冷链产业基础设施，并倾力打造领先进口冻品产业综合服务平台——“冻品e港”，即线上以冻品e港为核心，线下以冷链仓储为核心的S2B+O2O商业模式，不仅直击了行业供需两端“失衡”的痛点，更是瞄准了行业后续玩家增多的背景下需以效率取胜的关键。

还值得一提的是，北京建设在进口冻品领域已成为名副其实的领头羊，取得了规模优势、技术优势，这些使其奠定枢纽地位，能够更好链接生产商、贸易商、服务商而实现共赢。

截至2022年5月末，冻品e港的累计注册用户数超过50000+，线上企业开店累计超过2400家；去年8月，冻品e港第二届“828冻品交易节”（线上）活动齐聚80家海外厂商、20家商会和使领馆代表和800家国内采购商，共同探索冷链行业未来新业态。

同时，2021年冻品e港在应用领域的软著增至17项，大大增厚产品技术储备，还完成了在线平台安全管理方案，产品实行全生命周期管理及全媒体管道的运营管理等。

因此笔者认为，REITs大时代下北京建设或将加速转型增效，北京建设作为进口冻品行业领军者无疑与行业景气共振，开启新一轮价值跃迁，其长期价值也更加值得关注。