​“共同富裕”新时代，保利的选择和答卷

◎ 文 / 村长

一个多月前发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》，保利发展明确提出房地产行业底层发展逻辑已重构，“五化”时代来临。

对于其中的第四化——功能民生化，保利是这样描述的：民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中，发挥责任担当。

而几天前的5月20日，在浙江举办的“扎实推动共同富裕高峰论坛”上，保利发展控股作为唯一的房地产行业代表，受邀出席。

在当天的发言中，保利发展控股党委副书记、总经理周东利，分享了保利在解决中等收入群体居住问题、地产行业住房新模式上的探索和经验。

（保利发展控股党委副书记、总经理 周东利）

此次的会议探讨的核心问题是“共同富裕”。

对于房地产行业而言，要谈 “共同富裕”，就离不开8个字，那就是2017年，十九大报告提出的“房住不炒、租购并举”。其中，房住不炒是总目标，租购并举是核心手段。

那一年，在这8个字的指导下，房地产行新一轮的调控大幕拉开。

从目前来看，这八个字中的前四个字“房住不炒”已深入人心，成为共识，并取得阶段性成果，而后四个字“租购并举”还有待进一步的优化。

事实上，站在“共同富裕”的目标面前，站在行业底层逻辑巨变的大背景下，房地产的发展思路是需要调整和优化的：

1、房地产未来发展，即要具备市场价值，也要具备社会价值。既要实现“房地产平稳健康发展”，也要把“惠及改革成果、推动共同富裕”等作为重要目标。

2、解决住的问题是夯实共同富裕的发展基础。现在，住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，因此，我们不仅要让人有得住，而且要让所有人尽量住得好。

按照这个思路，行业还是有需要问题还需要解决的，比如以下两类人的问题：

1、新市民和青年人

2、老年人

01.

两大群体问题待解

——

在5月20日的会上，在谈及关于如何通过服务升级，让老百姓的生活更加美好这个问题时，周东利有两句话让人印象格外深刻：

1、通过完善住房供应和保障体系，让新市民、年轻人能够在大城市顺利的“扎根”。

2、在政府财政投入有限的情况下，企业如何去进行有效补充，释放更多运营空间，让老年人的生活质量有所提升。

周东利为何要重点关注这两类人群？这其实和当下的国情和地产行业现状有关。

我们先来看保利白皮书中的两组数据：

1、我国人口、产业加速向头部城市集聚，2020年我国流动人口达3.76亿人，上海、深圳等流动人口超千万人，北京、广州、成都等流动人口超800万人。

而新市民、年轻人这部分人群又占流动人口（3.76亿人）的大部分。人口的交织流动，将产生持续的、大量的刚性住房需求。

另一方面，流动人口中大部分为灵活就业人员（规模达2亿人），而这部分人更愿意接受租房生活。

2、2020年60岁及以上人口为2.6亿人，比2010年增加8627万人，据外部机构预测，2030年老龄人口增加到3.8亿人。

问题是，尽管数量庞大，但这两部人的住房需求，却没有得到有效解决。

一是大量新市民、年轻人暂时买不起房；

二是适老化住房和适老化居住环境的需求得不到满足。

怎么解决？

在共同富裕的大背景下，还是的回到“房住不炒、租购并举”这八个字。

我们知道，我国的住房需求是多元和分层的。

多元、多层次的住房需求，就需要多层次的供应来满足。

对于这一点，我们来回顾一下保利2017年白皮书中的一张图。

怎么看这张图，大致有这么几个意思：

未来，国内的住房体系大概会分为以下几个层级：

租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

5个层级由低到高，代表购房者不同阶段的不同需求，组成住房梯级消费体系的金字塔。

也就是说，在未来，不是所有人都一定要买房子了。买得起的就自己掏钱，住好点，买不起的，政府保障一些加自己支付一些，租房子住，这就是租售并举的由来。

换言之，解决大城市的新市民和年轻人有的住和住的好问题的关键，在于大力发展租赁性住房。

但租这一块，一直是我们的短板。

再看老年人的需求。

根据国家统计局数据显示，2021年我国65岁及以上人口为20056万人，占全国人口的14.2%，这意味着我国已经迈入深度老龄化社会。

2022年《政府工作报告》亦明确提出：“积极应对人口老龄化，优化城乡养老服务供给，推动老龄事业和产业高质量发展”。

但目前养老行业发展不平衡不充分问题依然突出。

养老事业“十四五”规划就明确指出，目前我国存在农村养老服务水平不高、居家社区养老和优质普惠服务供给不足、专业人才特别是护理人员短缺、科技创新和产品支撑有待加强、事业产业协同发展尚需提升等方面问题。

而这恰凸显了共同富裕时代，推进养老产业、构建养老服务体系的重要性和紧迫性。

如何弥补公共服务短板，创造一个美好的社会和生活环境：

让年轻人实现高质量的“住有所居”，并敢消费、能消费，助力大内需和消费型经济的建立；

让老年人实现高质量的“老有所养”， 通过突破供给瓶颈，满足多元养老需求，给市场创造新的消费增量。

这是包括保利在内的企业主体，当下需要重点思考的问题。

02.

“两个拳头”发力

让年轻人既有的住又住的好

——

周东利在发言中说，通过完善住房供应和保障体系，让新市民、年轻人能够在大城市顺利的“扎根”。

那我们来看看保利具体是怎么做的。

当前，租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的发展现状。

市场化租赁住房又大致可分为两种，

一是轻资产的二房东模式。

二是重资产的自持模式，一般或是拿地时规定会有自持，或拿存量物业做租赁房。

从目前来看，这两种模式在发展中都或多或少遇到一些问题。

保利白皮书认为，市场化租赁住房得到的政策支持较少，土地成本高、经营回报低、面临盈利难题、退出未理顺，商业模式缺乏可持续性；

反观政策性租赁住房，其商业模式就要清晰的多。

根据官方定义，保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，并适当利用新供应国有建设用地建设，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，进而够降低建设和运营成本。

尽管投入巨大，困难重重，但保利发展在长租公寓、人才住房等保障性住房领域，还是蹚出了一条自己的路。

1、投：布局早规模大，已形成较大的势能。

自2006年开始，保利发展累计建设政策性保障住房项目超过100个，建筑面积950万方，投资超过700亿元。

截至2021年底，保利发展控股累计开发保障性住房项目 172 个（含配建保障性住房的项目），总建筑面积 939 万平方米。

其中，已经建成保障性住房项目 69 个，规划建筑面积 273 万平方米；在建拟建保障性住房项目 103 个，规划建筑面积约 666 万平方米。

2022年3月16日，保利发展在福州以6090万元拿下一块租赁住房用地（R4地块），不到一个月项目“和寓公馆”便备案通过。

（2021年保利发展控股社会责任报告）

目前，保利正在与当地政府和企业积极开展人才公寓合作。

其中，保利在共同富裕示范区浙江杭州运营的N+转塘人才家苑项目，更是成为西湖大学高等人才指定住宿方。

该人才公寓设立了健身房、休闲公区、露天烧烤等社交区域供租客使用，不定期举办创意市集、手工课程、交流社群等各种丰富社群活动，为年轻人才打造集舒适、安全、社交需求为一体的大型社区。

（杭州保利N+转塘人才家苑外景）

2、融：租赁住房资本市场融资努力探索

保障性租赁住房因其重资产、投资规模大、投资回报长等特点，更加考验房企在资本市场的融资能力，其也犹如一道无形门槛把很多有心无力的房企挡在了保障性租赁住房的赛道外。

依托第一大央企地产的资质，保利发展在租赁住房的融资上，一直努力探索尝试。

2018年保利发展就已发行全国首单租赁住房中票；

2022年3月，保利发展98亿元公司债券注册获批，其中35亿用于租赁住房；4月初，规模达50亿元的第一期住房租赁定向资产支持票据获批注册。

3、管：经验丰富、体系成熟，发展路径清晰

长租公寓业务主要由保利公寓管理有限公司负责，已形成N+、瑜璟阁品牌体系。

截至2021年底，保利在营长租公寓项目 43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

“十四五”期间，保利酒店公寓计划开业项目100个，运营房间数达到6万间。

另外，保利发展在房子建造经验方面有30年设计建造经验，在服务经验方面有4.3亿㎡物业管理经验，以及14年酒店住宿运营经验。

在发展路径上，内部则可通过自身商办物业转化为长租房源；

外部则可通过租赁和输出管理等方式获取项目，通过在集体经营性建设用地、人才公寓、产业园配套、存量闲置房屋建设、新供应国有建设用地、挖掘存量资源等多种方式，实现“自持+租赁+委托管理”多种模式的齐头并进。

4、退：与建设银行的战略合作，进一步打通任督二脉。

早在2017年保利发展便发行了全国首单租赁住房类REITs；

2022年1月26日，中国保利集团与中国建设银行发展保障性租赁住房战略合作签约仪式在北京举行。

双方计划搭建租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。

与建设银行的战略合作，可以说进一步打通了保利在租赁住房业务上的瓶颈。

前端，发展基金进一步解决了开发建设阶段的资金问题。

后端，REITs完成“投融管退”闭环，快速回笼资金，解决了自持资产的流动性。

03.

“三位一体”模式

让老年人既有的养又养的好

——

关于年轻人住房的问题，可以通过构筑多层次的住房体系、大力发展租赁性住房来解决。

关于老年人养老的问题，目前市场尚不成熟、商业模式也多在摸索，很多房企仍处于观望期。

但对保利而言，这都不是问题。

1、保利做养老服务，既是出于业务多元化，更是出于央企的责任担当。

2、商业模式不成立，那就先试先行，为行业蹚出一条路。

目前，保利的养老业务有三大特点。

1、起的早，已建立较大的先发优势。

事实上，早在2008年保利就率先成立了健康养老产业发展研究小组，并在2012年落地首家养老项目“北京和熹会”，正式开启健康养老事业的探索历程。

作为保利发展控股旗下推进健康板块发展的核心平台，保利健投磨剑十年，已然成为名列行业前茅的康养品牌。

2、模式已经相对成熟，构筑起产业链护城河。

在养老产业的布局和培育上，保利的战略是“全产业链”投入。

保利健投已发展出以“机构为服务依托、社区为服务场景、居家为服务终端”，有保利特色的“三位一体”健康养老模式。

成功打造出了机构养老品牌“和熹会”、公建民营养老品牌“银福苑”、社区居家养老品牌“和悦会”，三大养老业务品牌。

同时，在适老化产品、养老智能化、养老人才培训、旅居养老等方面亦有布局。并延伸出全国最大养老博览馆之一“SIC 老博会”、媒体平台“环球老龄”、养老产业基金等多元康养产业链。

3、养老生态圈的打造，进一步强化了保利在养老赛道的优势。

除了纵向延伸产业链外，保利也在横向构建养老生态圈。

近年来，保利健投与乌鲁木齐市民政局、咸宁市咸安区民政局、中轻控股、湖北宏泰资产、珠海三灶城资等合作伙伴达成战略合作。

通过优势互补，既为老年人提供了专业的全生命周期、全链条、全龄居的健康服务，也让保利构建了一个健康产业投资及运营的良性生态圈。

目前，保利在营机构养老及社区养老项目累计 14 家，总床位数 2433 张；

其中，北京和熹会、广州中科和熹会、浙江嘉善银福苑获评“五星级养老机构”，成为各地养老机构中的标杆项目。

浙江嘉善的嘉善银福苑项目，不仅是五星级养老机构，还是共同富裕示范区的共建民营养老的一面旗帜。

据悉，该项目运营总面积 4.5 万平方米，共有 765 张床位，既是嘉善县首家投入使用的康养联合体和唯一一家五星级养老机构，也是养老服务业综合改革试点重点项目和省市民政部门重点支持的养老服务项目。

此外，嘉善银福苑作为政企合力办养老的范本，还拥有养老服务职业技能培训机构办学许可证。

2021年6月，保利北京和熹会也正式获批国家级养老服务业标准化试点，成为助力国家养老服务标准化建设的又一个“保利样板”。

该项目运营总面积 2.23 万平方米，居住长者约 260 位，长者平均年龄为 85 岁，服务满意度连续多年保持 98% 以上。

得益于成熟的运营经验和完善的产业链支撑，在“4+8+X”城市战略下，保利养老业务已形成全国七大片区、重点城市规模化、连锁化发展的新格局，在全国布局养老项目50多家，让更多老年人的晚年生活，有了更多美好的机会。

04.

小结

——

房地产企业用市场化的手段、承担更多的民生功能，既是地产大分化时代的必然趋势，也是共同富裕的必然要求。

但如何顺应行业趋势、响应时代要求，就是技术性问题了。

不过，对于保利而言，无论是租赁住房赛道，还是养老赛道，第一考量因素还真不是赚钱，而是出于一个央企的责任担当。

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