宝龙地产(01238.HK)的2021:稳健成长,优质资产凸显长期价值

2022年以来，在国际局势动荡、国内新冠疫情多点散发等一系列因素的扰动下，港股市场表现整体弱势。而一众地产公司也因疫情致使审计流程放缓，延迟刊发全年业绩。

5月11日晚间，宝龙地产正式披露了2021年年度报告，数据与此前发布的未经审核年度数据保持一致。在笔者看来，尽管2021年业绩难免受到不利市况的波及，宝龙地产依旧保持了积极和稳健的发展态势，接下来将就此进一步分析。

一、全年业绩稳健、手握优质持有型物业，彰显经营韧性

回顾近两年的房地产板块，在政策调控、疫情冲击等多重因素的影响下，“寒冬”、“至暗时刻”、“规模收缩”成为行业绕不开的几个形容词。

在市场整体表现不佳的情况下，宝龙地产年报数据显示，公司2021年实现收入约399.02亿元，同比增长12.4%；归母净利润约59.92亿元，同比下降1.7%，总体而言较为稳健，同时也彰显了一定的抗风险能力。

另外，截至2021年年底，宝龙地产的毛利率达到33.35%，同比增长2.4个百分点。且根据历史数据显示，自2015年以来，宝龙地产已经连续七年将毛利率维持在30%以上，在行业内处于领先水平。

对此，野村在最新发表的报告中表示，在目前内地房地产行业低迷的情况下，民营发展商去年录得盈利增长是非常罕见。另外，野村和富瑞也都在宝龙地产业绩获核数师同意后，对公司维持了买入评级。

从市场环境来看，当前行业固然艰难，宝龙地产也出现了营收和利润增速放缓甚至下跌的状况，不过如果进一步关注到收入结构，可以看到宝龙地产由物业开发、商业运营及住宅物业管理和其他物业开发相关业务三部分组成。这也意味着除了地产开发主业，宝龙地产还有一部分经常性收入来源，即商业运营及住宅物业管理、酒店业务等，能够贡献稳定、持续的现金流，可持续增加公司业绩增长的确定性。年报显示，2021年宝龙地产的租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入达到37.1亿元，同比上升14.6%；酒店及其他收入为11.60亿元，同比增加50.1%。而在2022年，宝龙地产计划实现11个购物中心的开业。

从行业发展趋势来看，探索房地产业新发展模式在今年《政府工作报告》以及高层会议中多次被提及，要求房企由旧有经营模式转向新的经营模式，促进行业良性循环和健康发展。其中，从增量开发转向存量持有运营以及服务的模式便是实现新发展模式的一种可能路径。

而宝龙地产同时拥有房地产开发收益和商业运营收益两大业绩驱动引擎，正与上述趋势相契合，理论上将有助力提升公司应对行业周期波动的能力，并对公司长期稳健发展形成良好支撑。

二、销售逆势增长，持续聚焦长三角优势区域

基于业绩的稳健表现，接下来将进一步探讨宝龙地产的具体经营情况。

随着房地产行业步入深层次调整的转型阶段，过去一年中各地楼市降温明显，2021年房企的销售业绩增速出现七年以来的首次负增长。据克而瑞数据显示，2021年百强房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%。

反观宝龙地产，公司在过去一年公司在销售端表现较好，且成功晋级千亿房企阵营。财报显示，宝龙地产2021年实现合约销售额约为1012.27亿元，同比增加约24.1%；实现合约销售面积约为641.05万平方米，同比增加约20.3%。

然而销售规模上的快速增长只是表面的结果，笔者更加关注的是其更为内核的驱动因素，以及是否这一因素是否具备可持续性。

年报显示，宝龙地产或是以布局优势和运营能力实现“逆势突围”的，具体而言：

首先，宝龙地产自2020年7月明确“1+1+N”的发展战略以来，一直坚持战略重点布局长三角与粤港澳大湾区，实现城市深耕。年报显示，2021年宝龙地产的土储总建面为约3650万平方米，从布局来看，67.1%的土储位于长三角地区，需求支撑力有保障。

报告期内，宝龙地产共有10个项目单盘合约销售超过20亿元，而这些单盘金额高的项目就主要分布在宁波、杭州、南京、金华、温州、上海等长三角地区。向后看，这些优质且充沛的土储，去化和变现能力较强，为宝龙地产后续的稳定发展奠定了基础。

其次，宝龙地产的运营能力体现在其持续加强产品研发，产品定位准确，坚持品质为先及注重客户体验。宝龙地产亦在年报中表示将“不断完善并优化涵盖产品模块、技术管理、建造标准、流程管理的「商业+住宅」标准化体系，从客户对美好生活的向往和需求出发，坚持各个环节一好到底，以精细化管理夯实产品品质，做到所有产品均为精品。”

（厦门“宝龙一城”效果图   来源：中国新闻网）

因此，单就销售层面的表现而言，笔者认为宝龙地产在过去一年中已经展现出了一定的优势，是运营能力较强的房企。站在当前时点而言，面对融资环境的收紧，销售端的畅通无疑是对现金流具有十分积极意义，有望在行业中保持一定的优势。

三、保持财务自律，偿付债务态度积极

尽管融资环境不容乐观，房企的到期债务仍需要偿还。根据Wind数据，从房企美元债到期余额来看，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。毫无疑问，2022年是各家房企偿债压力最大的年份。

面对债务兑付的大考，宝龙地产始终保持积极的偿债态度，向市场传递出积极信号。公开资料显示，4月6日，宝龙地产发布公告，已向2022年美元债券受托人汇出未偿还本金及截止到期日应计利息的资金，以在到期日偿还该等款项。该2022年美元债券为2022年4月15日到期发行本金总额2亿美元的3.9%优先票据。另外在此前3月16日，宝龙地产已提前兑付“20宝龙02”公司债，本息共计15.9亿元人民币。截至2021年年底，宝龙地产的融资成本从2020年的6.44%微降至6.42%。

展望2022年，宝龙地产也在年报中表明将继续严控整体负债规模，优化财务融资结构，持续提升融资能力，降低融资成本。

结语

近一段时间以来，关于房地产行业的讨论从未间断。在最近召开的中共中央政治局会议中，房地产再次被提及。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

由此不难发现，站在宏观经济的层面来看，房地产不仅关乎百姓民生，更关乎“稳增长”、“防风险”双底线的宏观调控体系。因此，尽管行业出清和变革伴随阵痛，但长期回归平稳健康发展的走向与趋势不会被改变。同时也要看到，政策的利好传导到市场和企业也需要时间。

聚焦到宝龙地产的此份年报，相比过往，宝龙地产去年的整体成绩不算出众，但也在一定程度上验证了公司面对复杂宏观环境以及行业逆风期所具备的可持续经营能力和跨周期成长优势，总结而言：

首先，宝龙地产鉴定布局高能级城市的战略，已经使其在销售层面表现出一定的优势，而这些优质资产也将继续赋能2022年的销售；

其次，作为地产开发主页的补充，宝龙地产的多元商业生态布局为其带来持续性收入，进一步强化了公司的抗风险能力；

最后，从宝龙地产提出「价值内生，一好到底」政策中能够看出，宝龙将继续坚定不移地走品质发展之路。在强大经营能力和清晰战略的指引下，宝龙地产在资本市场上表现如何，且拭目以待。