中南『瘦身』：最坏的日子已经过去

对于中南建设（000961.SZ）而言，主角光环虽然不再，但最坏的日子已经过去。

2022年4月26，中南建设给市场留下深刻印象。当天，中南建设董事兼总经理陈昱含的开场即致歉——中南建设交出了最差答卷，我代表公司管理层向所有股东和关心公司的各界人士诚恳致歉。中南建设董事长陈锦石也表示，“各位股东，各位监管部门，公司开了34年，首次亏损，再次道歉。”

随后数天，中南建设再度传出一条重磅消息——“白衣骑士”携50亿元进场。对此，业内人士解读，专门从事不良资产处置的四大AMC机构之一的“华融资本”+地方国资联手帮扶，有助于中南建设恢复项目建设，降低债务负担，而房企的未来生存空间，也终于迎来曙光。

▎50亿元『支持』

5月9日，中南建设披露了一则重要信息：日前，公司控股股东中南控股，与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。

根据协议，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照 18：1：1 的比例，针对公司及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过 50 亿元，也可引入其他投资机构。

对此，中南建设方面表示，有关合作的开展将为公司业务提供助力，推进行业良性循环和健康发展。

这也意味着，中南建设迎来“救援组合”。其中，华融资产实力强劲，南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司等具有政府背景。而值得注意的是，南通正是中南建设大本营。

业内人士则表示，对中南建设来说，华融资产驰援与地方国资帮扶，将成为其化解危机的关键一步。

而中南建设陷入困境的原因，陈昱含曾表示，企业在快速扩张阶段高溢价拿地，后为保障现金流安全，加大促销力度，带来了显著当期亏损，导致毛利率下降，使得公司不断在为过去的“高成本地块”买单。

因此，我们看到，中南建设正逐步出清低效资产：截止目前，已完成项目股转14个，地产和建筑业务区域分别由2021年初的19个、15个双双减少到当前的8个。

未来，随着华融资产及当地国资的介入，随着相关资金的投入，部分优质资产还有望从“沉寂”状恢复至“盘活”状态，这就为中南建设回笼资金、缓解压力、从流动性压力中脱身而出提供了难得机遇。

▎成都『缩影』

如今，中南已在诸多城市放缓脚步，但“不计代价扩张”的后遗症仍有待时间来缓解。

以成都为例，2017年，首入成都的中南置地便豪掷超80亿在成都拿下6宗地块，其中，五宗地块通过土拍获得，多宗土地的溢价创下新高，一度引发市场围观，也为中南建设带来了短暂的高光时刻。

但是，相关地块的去化却不如人意。政策方面，随着成都楼市政策的不断收紧，“限价令”成为高价地的紧箍咒，当新房申报价仅略高于地价之时，中南多个高价地项目要么面临停滞，要么在财务压力之下赔本出售。

期间，中南建设在成都的团队出现数次变动，对于内部而言，项目地价成为难以逾越的障碍，营销形同摆设，产品受限于成本；对于外部而言，中南产品及品质并不拔尖，但是房价相对较高，导致中南的项目既不卖座，也没有得到良好的市场口碑。

随着多个项目的去化完成，2021年之后，吴锐成为中南置地成渝区域董事长，而“有质量的增长”这一关键词，既是吴锐的核心标签，也是中南置地成渝区域的核心打法。

此后的拿地策略对此有所印证。2021年，中南通过股权收购获得新都区“三河厂”项目21%股权；6月7日，成都平大机械有限公司发生股权变更，中南方面持股51%——揭示了中南在成都的拓展变得更为理性，以瞄准机会为主，不再冒进。

除此之外，中南方面还在2020年4月参与土拍，以12700元/㎡的楼面地价竞得武侯区19.41亩纯住宅用地，后续引入华宇持股40%。

不难发现，通过收并购、寻求合作开发已成为中南在成都的“主流”模式。这种模式，在一定程度上既寻找合适的时机，又降低了获地成本，同时通过合作开发的方式，进一步降低项目风险、减少财务负担。

但是，这也让中南建设在成都出现了『踩刹车』的迹象。从公开渠道接连夺地到一言不发，中南建设如何再度归来，再度成为成都楼市主角之一（而非龙套），已成为悬念。

对此，有声音指出，部分房企前期“不计代价拿地”的后遗症依然尚未痊愈，对于城市的拓展，“猛攻”或许有一时之用，但是更为长久的生存策略，依然是共存之道，即品质与利润共存，规模与利润共存。