【业绩会直击】卓越商企服务(6989.HK):多项核心指标表现亮眼 商务物业龙头步入高质量增长期

2022年3月28日，卓越商企服务(6989.HK)于线上举行了年度业绩发布会，董事会主席及执行董事李晓平先生、执行董事及总经理郭莹女士、首席运营官杨志东先生、董事会秘书李一俊先生、财务总监吕力先生等出席了本次会议。

一、业绩概述

截至2021年12月31日，卓越商企服务（以下简称“卓越商企”）实现总收入约34.67亿元，同比增长37.3%；实现毛利润约9.60亿元，同比增长44.6%；2021年公司毛利率上升至27.7%；实现归母净利润约5.10亿元，同比增长57.0%；同时，公司来自经营活动现金流量净额达到8.10亿元，同比增长86.7%。

董事会建议派付末期股息每股17.38港仙，加上已派发的中期股息每股现金18.62港仙，全年股息为每股现金36.00港仙，按年提升278.5%，全年派息率高达70%。同时，董事亦建议于未来三年，每年的全年派息比例不低于50%。

二、业务分析                 

1、营收净利双增长，增值服务贡献持续提升

2021年，卓越商企实现总收入约34.67亿元,同比增长37.3%；归母净利润为5.10亿元，同比增长57%。

从业务类型的角度来看，公司主要营收来源于商务物业、公共与工业物业、住宅物业以及增值服务。其中，商务物业为主要收入来源，营收贡献占比达57%，公共与工业物业营收贡献占比达10%，住宅物业营收贡献占比达9%，增值服务营收贡献占比达23%。

快速增长的多元化增值服务是值得关注的亮点之一。建筑机电服务和企业服务共同构成了增值服务的双增长曲线，两项业务于2021年分别实现2.3亿元和1.17亿元的营收，对应同期增长率109%和50%。

2、主航道双轮驱动，拓展势头强劲

2021年，卓越商企服务新拓第三方非住宅物业项目共121个，年化合同金额5.27亿元，总合同金额达到15.74亿元。公司两大主航道业务,即FM企业大楼、集办公研发园区和PM商办物业的新拓业务持续走高。

具体而言，卓越商企服务在FM领域的核心竞争优势助推业务持续扩张，2021年公司新拓大客户合同49个,总合同额8.03亿，新拓业务大客户合同贡献比47%，同时，卓越商企服务构建起资产服务+企业服务能力壁垒，蓄力PM业务增长势能。2021年公司新拓PM写字楼及商务综合体、产业园区项目约100万平方米。

3、“1+1+X”战略指引下，规模实现有质增长

2021年，卓越商企服务总合约物业面积为5677万平方米，同比增长27%；总在管全委物业面积为4120万平方米，较2020年增长29%；合约项目覆盖城市50座，在管项目覆盖城市41座。

卓越商企服务围绕“1+1+X”战略，聚焦大湾区、长三角和其他一线、新一线重点城市。2021年，卓越大湾区及长三角区域在管面积分别为1778万平方米和940万平方米，占比分别为43%和23%；而从城市布局来看，公司在管项目主要位于中国经济最发达的一线、新一线城市，在管面积达3494万平方米，占比为85%。

三、问答环节

Q1：(1)关于目标指引，是否有量化的收入盈利增长目标？(2)能否介绍大客户跟随策略的发展情况，以及公司如何展望这部分业务？

答：（1）公司预计2020-2024年的归母净利润增长率大概保持在35%。整体收入会随着业务扩大实现有效增长，毛利率水平也会保持在相对稳定的状况。

（2）公司目前在大客户领域的市场占有率大概为30%。在单一大客户上，做到了71%，甚至更高。公司看好未来2-3年在这一块领域的增长。

Q2：在目前地产和物业行业洗牌的背景下，公司对于未来的发展战略有哪些调整？对如何以差异化的特色从行业中跑出来有哪些思路？

答：近两年整个物管行业的市场化竞争日益激烈，但行业未来仍然具有增长空间。物管行业与房地产的相关性会逐步降低,物管行业仍需回归到服务的本质。这也会更加需要公司具备独立第三方的业务拓展能力、品牌竞争力等核心竞争力，支撑业务可持续发展。

卓越商企服务深耕商务物管赛道20多年，具有非常好的品牌声誉。公司拥有优质的客户资源、独立的市场化能力，以及商务物业的综合运营能力和整体解决方案。还有高端商务的服务特色，以及对于商务专业人才的培养和储备，这些都将成为卓越商企在行业中的竞争优势和壁垒。我们对未来的整个市场有信心，对公司竞争力也很有自信。

对于未来几年的增长，第一，公司要实现目标区域的业务增长和业态推广。发挥双主航道优势，持续发力FM业务和PM业务。第二，在非住宅业务的新赛道上，例如医疗、教育，以及城市服务方面，公司会通过收并购、合作等方式，进一步扩大公司的业务范围，丰富非住业态。第三，增值服务方面，公司在四大类增值服务的基础上，重点构建了建筑机电服务和企业服务的双增长曲线。另外围绕商务资产的全周期运营以及对于企业服务的纵向产业链，公司也会采取合适的方式不断完善价值链条。此外，来自卓越集团的项目交付也是增长渠道之一。

Q3：展望2026-2027年，公司认为中国商企服务市场会形成什么样的竞争格局？公司会达到什么样的经营规模，有没有定量指标可以形容？在达到这个目标的过程中，公司会面临哪些挑战？

答：公司预计未来归母净利润的复合增长率是不低于35%。增长渠道主要来源于三个方面：第一个是来自卓越集团房地产开发的交付，第二个是独立的市场化拓展，第三是收并购和增值服务。

展望未来的商务业赛道，客户需求升级是一个趋势。从资产端来讲，客户更加关注对于整个资产的全方位、全链条的综合运营能力。其次，客户也更关注资产保值增值。因此，服务客户不仅是基本的物业管理，还要有全场景企业服务，以及To B for C的服务扩展。

另外，利用信息化建设提高运营效率，降低运营成本；通过平台化管理提高管理品质，增强管理能力；以及线上线下的整合运营、服务产品化、资源整合和供应链等能力，都是未来商务赛道企业所要具备的核心能力。

公司除了要达到短期目标，更希望能够建立在商务赛道上的核心竞争优势，让业务实现可持续发展。

行业未来的竞争是人才竞争。公司将价值分配和管理文化作为底层架构，助力专业人才的保有，支撑公司迎接未来挑战。同时，公司所成立的赋能中心,也是为了未来能够实现标准化，让公司提供的所有服务能够不同于目前市场上的其他服务。

Q4：（1）2021年公司保持了强派息，请问之后的派息计划如何？（2）增值服务毛利率同比提升的原因以及增值服务收入大幅增长的主要驱动力是什么？未来的增值服务培育重点是什么？

答：（1）今年的派息率是70%，公司希望在未来三年的平均的派息率不低于50%，这在行业里面是比较高的。公司希望通过派息政策能够给投资者能够创造稳定、可期的回报，体现公司的价值。

（2）关于增值服务，公司近两年取得了不错的增长，主要来自于两大原因：第一个是目前资产服务、建筑机电服务、企业服务和专业增值服务四大板块都呈现出多元化发展的良好态势。第二个是来自卓越集团的支持，包括开发、持有板块，还有城市更新板块，都可以对卓越商企提供商业的支持。

Q5：（1）请问卓品商务的发展情况和未来展望是怎么样的？（2）能否介绍母公司的财务状况？

答：（1）卓越商企服务旗下的“卓品商务”是在国内高端商务和企业服务领域的优质企业，业务涵盖高端商务服务、企业行政及员工福利的支持服务等。卓品商务的独特优势为卓越商企带来了很好的客户粘性，并与其基本物管业务形成了良好的协同作用。这部分业务未来仍存在较大的需求和增长空间。

（2）卓越集团一直坚持有质量的增长，是一个非常稳健的公司。卓越集团去年全口径销售额1200亿左右，各个财务指标都在三条红线以内。同时，卓越集团没有债务问题，财务状况健康。

卓越集团盈利来源分三块，第一是开发板块的业务，第二是持有经营的物业，第三是珠三角的城市更新板块。其中，持有板块主要是在深圳和上海一些核心城市的核心地段，所以持有板块的租金很稳定。另外集团在城市更新项目方面有很好的积累，对卓越商企服务是一个很好的业务补充。

Q6：请问公司今年高分红政策背后的原因是什么？

答：公司资金处于非常健康的状况，经营性净现金流很高，比2020年提升了86.6%。另外公司的整体收缴率也有提升，应收款周转天数从65下降到55天。良好的运营和充足的经营现金流为高分红打下了坚实的基础。

Q7：（1）请问卓越地产未来几年的发展计划，及其对卓越商企的影响如何？（2）请问商管物业变现的空间和方式是什么样的？

答：（1）在过往的发展历程里面，卓越一直保持着稳健的发展。未来也会继续保持稳健，并维持对卓越商企的一贯支持。

（2）面对多元的服务对象，商务业务的服务标准更高、进入门槛也更高，因此也对公司的能力要求更高。目前来看，商管物业发展前景好，变现空间广阔。