东莞、中山、珠海的楼市，到底了吗？

过去十几年中国房地产持续上演着涨多跌少的神话，需求端红利和供给端瓶颈共同造就了房价上涨的惯性。

但这样的神话，只用了一年就被打破。

刚刚过去的2月，深圳二手住宅仅成交872套，创近15年历史新低。

据深圳市官方平台数据显示，今年2月，深圳全市二手商品住宅仅成交872套，成交面积为8.17万平方米，同比大跌76.53%。

某种程度上我们可以认为深圳的需求端已经见了底，而就在过去一个月，我们注意到，政策端也发生了微妙的变化。

官方喊话安抚市场情绪、各项救市手段层出不穷、规范预售资金监管、缓解房企资金链压力、债券融资有放宽闸门的迹象……政策环境以一种“随风潜入夜”的手法慢慢的进入到市场。

政策底已到，市场底慢慢到了，如果你还认为房子有投资价值，还打算买房，那大湾区是最好的选择。

大湾区的首选仍旧是深圳、广州这一线城市，但门槛高，很多人不一定够得着，所以在新一轮景气周期里，可以选择临深。

01

首先出场的，是深圳人的老朋友东莞。

东莞是个好城市，该知道的都知道，不知道的现在知道也不迟。

这是来自瑞城搜的一组最新数据：

2月14日至2月20日期间，东莞二手住宅成交约206套，同比增加约178%；成交金额为40061亿万元，同比增长186%；

价格方面，二手住宅成交均价约20061元/平，环比上涨约8%，同比上涨约12%。

当然，可能有人要说了，环比数据上涨并不具备参考性，毕竟“春节效应”的影响下成交数据会失真。

但也不妨是一种参考。

我翻了全网关于东莞春节期间的成交量，发现一组来自中原地产研究院的数据：春节7天（1月31日-2月6日）时间，东莞全市住宅网签46套，同比涨9倍，网签量方面，创下近3年来春节假期最好成绩，而且由于网签数据具有滞后性，实际成交套数只会更多。

同样是中原地产研究院的另一组数据，2022春节后第一周东莞全市新房来访量环比上涨226%，认购量环比上涨340%，市场人气在进一步回升。

其实仔细看数据的话，你会发现不只是环比，同比也在上涨。

换句话说，东莞今年的数据比去年来看已经有了明显上涨的趋势。

我们都知道，东莞2020年的房价涨幅曾超过深圳，成为大湾区第一。

到了2021年，随着各项调控政策紧锣密鼓的砸下来，东莞楼市也没能抗住下跌的命运。过去一年，无论是新房市场还是二手房的成交量都在下滑。

但大家都忽略了一点，那就是，过去一年东莞的房价并没有下跌。

据中原地产研究院，2021年，东莞新房全年成交均价为27107元/㎡，同比上涨8%；二手房全年成交均价为18900元/㎡，同比上涨13%。

涨的不多，但在大湾区这一波矮子里面就是高个儿了。

同样偷偷上涨的还有珠海，2021年，珠海商品房网签67334套，环比上升23%；网签面积约568.86万㎡，环比上升23%，整体网签规模刷新近5年新高，仅次于2016年。

我又找到了珠海最新的成交情况，据合富研究院提供的数据，春节后的第二周（2.14-2.20），珠海一手商品房网签556套，环比上涨54%，成交面积52866平方米，环比上涨60%。

搜索珠海相关数据的时候，更令我惊讶的是，在全国楼市都受到疫情以及春节双重叠加影响下跌的时候，据珠海中原研究中心统计，2022年1月，珠海全市住宅均价28758.51元/㎡，环比上升6.96%，同比上升20.97%。

是的，过去一个月，珠海的房价不跌反涨了。

再给你看一组数据，2月1日-2月26日，据各城市住建局统计的网签数据来看 ，深圳总网签了2540套新房，983套二手房，而佛山新房网签套数是6345套，二手房是2318套；江门新房网签套数是4995套，二手房是2580套；甚至惠州都有2814套的新房成交。

是深圳的购买力不如佛山惠州了吗？

那肯定不是。

为什么这一波小阳春没有最先到达深圳，而是冲向了周边？

02

数据有的时候能说出真相，但大多时候也在掩盖真相。

从短期来看，这几个城市的小阳春和这几大要素不无关系：

1、品牌房企着急回款大幅让利。

最近这段时间我们也看到了临深的多家品牌房企比如保利、碧桂园、中海、招商等纷纷降价促销，甚至有的公寓降价最低至六折起！

具体是哪几个楼盘我也不说了，免得有打广告的嫌疑。

这一波促销吸引了大量来访者，但你要说成交量全靠开发商降价吸引来的，那就不是了。

要知道，深圳从去年底开始就有不少楼盘疯狂打折让利，深圳开发商有多豪横：项目白送50万、1成首付重出江湖、还有送奔驰特斯拉的，甚至买一送一的……

除了对购房者，15个点的中介费也来了，但是你看深圳楼市回暖了吗？可以说是纹丝不动。

我只能说，购房者都不是傻子。

就好像你去cucci的店看是一回事，买就是另一回事儿了。

2、房贷利率下调、放款放松了。

其实房贷利率下调都还好说，随着节前5年期以上LPR从4.65%降为4.6%，全国多个城市主流银行都陆续跟随央妈步伐进行了相应调整。

就连以前房贷利率和铁桶一样的深圳也调整了，不少银行从此前的加45BP调低为加30BP，目前首套住宅4.90%的利率是湾区最低。

其实，利率调不调也就是每个月还款多几十少几十的事儿。

关键问题是，这个款你能不能跑下来。

这两天我也打听到不少内部消息，据东莞的朋友说，目前中行、邮政银行已不查首付来源，无论是父母还是朋友转账，都可以通过，建行在首付审批时也有所放松。首付资金由父母转给购房者账户，之前会查询父母的资金来源，目前仅查购房者流水。

除了来源放松之外，流水要求也放松了，不强制要求流水是月供的两倍。此前中行要求买家流水需要是月供的2倍，而据目前的政策，买家流水差一点点才达到条件的，中行也能接受！

除了东莞、包括中山、惠州、珠海在内的各大城市放款条件也在放松。比如去年9月，中山各银行通知暂停受理外地户口已有一套房在供的房贷款申请。但我得到的最新消息是，目前中山部分银行可以做到二套有供在身的外地客也可贷款。

3、政策放开

为了救市，这些深圳周边城市有多努力？

中山：公积金最高贷款90万！开放入户条件、契税降低。

3月1日，中山公积金出新政！两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行80万元调整至90万元。

1月7日，中山市首次放宽入户条件，有房参保一年即可落户，无房参保三年也可落户。这是时隔10余年，中山首次放宽入户，这次入户政策的调整，使不少人获得了中山购房资格。

而早在去年，中山还将二手房住宅个税降至1%，二手房非住宅个税降至1.5%，二手非住宅的土地增值税调整为5%。契税降低，但对于紧盯二手的买家是实打实的利好。

珠海：推出最高600万元住房补贴

1月9日，珠海发布《珠海高新区建设未来科技城·人才友好青年友好行动计划（2022-2024年）》，推出最高600万元的住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”，6折租住人才安居住房，人才公寓申请入住“零等待”等政策。

这些补贴政策降低了购房成本，客观上也有助于促进市场交易的活跃。

惠州：拟发购房礼包，团购8折起；

2月9日，一张《惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局惠湾住建函》在网上流传。该文件表示，将促进大亚湾住房消费，并面向相关单位征集意见。

拟定的若干措施中，最大的亮点在于购房补贴和鼓励合作卖房。对在大亚湾工作的、首次首次购买唯一新建商品住房，网签商品住房买卖合同，取得契税完税证明的，按照每个家庭一次性给予购房补贴，学历不得累计享受补贴。具体补贴为：博士生按每平方米补贴250元；全日制硕士研究生每平方米补贴200元；全日制大学本科毕业生每平方米补贴150元、全日制大专毕业生每平方米补贴100元补贴上限为144平方米。

惠州官方后辟谣说只是意见征求稿并非最终文件，只是司马昭之心路人皆知了，这份文件相信不久后会正式下发的。

东莞：改认购登记系统，避免数据裸奔；

这个月初，有网友发现“莞e认购”系统后台原先在新房认购登记页面显示的房源登记人数没有了，只显示了房源数量。

显然，此番取消登记人数显示，避免了楼市数据的裸奔，其实本质上是给官方和房企更多的空间，有利于维护市场信心。

03

最后解答一个大多数人的疑问：

为什么放着深圳楼市不救，官方去救临深的城市？

或许你听过这样一个成语：围魏救赵。

围魏救赵原指战国时齐军用围攻魏国的方法，迫使魏国撤回攻赵部队而使赵国得救。后指袭击敌人后方的据点以迫使进攻之敌撤退的战术。

谁是魏国？是临深的周边各个城市。

谁是赵国？是深圳。

为什么不直接救深圳楼市，是不敢吗？是不能。

深圳楼市是个火药桶，一点就着，它牵一发而动全身。甭管政府的出发点如何，但凡给点颜色，深圳购房者立马就能开染坊。

现在深圳楼市算是稳住了，下一步要干嘛。

那就是开展以深圳为中心的城市一体化进程，把深圳的人才技术和资本带到周边，大力发展基建，推动都市圈的建设，大家共同富裕。

这不是我随便瞎说的，深圳都市圈这个规划大家上网都能查到，而以世界的经验来看，目前的东京都市圈，美国的纽约都市圈等等一系列以超大城市为核心的都市圈，都是这么发展过来的。

我的猜测是，目前深圳的房价的下跌空间不大，那么共同富裕之间的价差大概率要通过周边城市的上涨来拉平。

而且，对于长期在深圳工作的部分小镇青年来说，定居在临深有价值的区域是最优的选择，随着交通基建设施的完善，未来深圳都市圈内的通勤基本不是问题。而对于深圳来说，发展临深楼市既不会让人才流失保持竞争力，用房贷捆绑住这些人未来30年的工作不断为都市圈创造价值，还能维持社会稳定。

至于怎么选，还是看以下几点：

1、东莞目前还是最优选择，目前的政策和金融面都非常友好，经济发展下的基本面也非常好，东莞的刚需和价值投资者可以着手准备了。而东莞最好的片区都集中在临深和城中心的部分，可以重点关注下虎门、长安、厚街、大岭山、塘厦、凤岗等。

2、惠州大亚湾、惠阳两地值得关注，其他地方真的没必要看。

3、中山马鞍岛这两年炒的火热，价格已经透支了不少，估计下一轮的机会在深中通道开通之后。

而中山还有一个大利好是预计2024年开通的深茂铁路，刚需可以重点关注下城区的西区，周边配套和学位都不错，还有华润万象城在建。

4、珠海目前房价最高的地方是横琴、吉大和南湾。

站在投资角度上，建议聚焦三个核芯板块:横琴，唐家北围，以及珠海航空新城，这三个也是规划最多，资金流入最多, 供应较少的板块。考虑自住的话，珠海市区（香洲区）作为老城区，周边配套的成熟度很高，更适合定居生活。

最后还是那句话，买房切忌打肿脸充胖子，买有价值的房子，别当了韭菜。

到处都有镰刀，村长只带你走阳光大道。

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