怎样买光明才不亏？盯住这里...

光明，作为深圳新房供应的大户，一直以来聚集了大量的刚需客户，据不完全统计，2021年光明区预售新房住宅8860套，位居深圳前列。

2022年，不出意外，依然是光明新房供应的大年。从去年拍地看，光明共拍出7宗限价地，预计后续新房市场将多出几千套的供应。

不断供应的新房，持续限价的宅地，想必对于许多刚需置业者来说已经眼花缭乱，如何挑选楼盘？哪里才是光明的未来？清楚这两个问题，选筹就不再是难题。

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光明的未来在哪里？

楼盘选筹的基础应该是建立在光明未来的发展与现实拥有配套结合来看的，所以我先讲光明的未来这个问题。

十四五规划中，官方对于光明的定位是：深圳北部中心、科技创新中心、重要交通枢纽、科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业聚集区。

尤其是光明科学城，热得发烫，在深圳四十周年庆典上，直接被领导人点名“要以大湾区综合性国家科学中心先行启动区建设为抓手”。

如果说光明是深圳下一个十年发展的重点，那么光明科学城则是未来的重中之重。

这一点，在深圳十四五规划纲要里也有提及——

将高标准建设光明科学城、创新河套深港科技创新合作区体制机制、规划建设西丽湖国际科教城、建设大运深港国际科教城。

光明科学城将建设成为“世界一流科学城”。

以各种官方的叙述来看，光明的重心确实是在科学城。

但，真正意义上的光明科学城范围很大，包括了凤凰城片区、光明中心区、科学城片区；该片区内楼盘众多，包括前段时间入市的安联尚璟府，也是处于科学城范围内，强势地段加持，还卖的这差劲，这说明了也不是所有科学城范围内的楼盘都有价值。

真正具有高价值的，在我看来只有凤凰城片区、外加光明中心区核心范围，这些片区发展早，面貌新，集中了光明最优质的配套资源，并且还在加速建设中，这里有光明最好的学区（深圳实验光明分校）、最大的商业综合体（蓝鲸世界）、最便捷的地铁交通（6号线+13号线）。

深圳实验光明分校

而真正意义上的科学城，配套十分欠缺，无大型商业、距离地铁远，无论首套居住的刚需，显然不合适。

简单来说，光明的未来，以十年为衡量单位，一定是凤凰城+光明中心核心区，进可攻，退可守。

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2022年，打新光明

厘清光明的未来价值高地，选筹就十分清晰了；凤凰城+光明中心核心区，是买入的最佳地段。

2022年，光明预计18个新盘潜在入市。以地段作为筛选，可以去掉光明80%的楼盘；剩下20%的楼盘，分别为——

凤凰城片区：宏发万悦山二期、深房A511-0039地块、中海A503-0093地块。

光明中心核心区：绿地新都会二期、金地峰境瑞府三期、绿城桂语兰庭。

以上楼盘，以地铁、商业、学区来细分，价值仍有高低之分，但大体可归类为光明第一梯队楼盘。

1、宏发万悦山二期

光明网红宏发万悦山，处于凤凰城与光明中心片区范围内，距离6号线光明大街站约800米，距离6号线+13号线（在建中）的凤凰城站约900米。

商业方面，周边有光明蓝鲸世界、万达广场、星河COCO City等大型商业，商业资源丰富。

项目自去年3月一期入市，创下最低入围积分72.3分的纪录，是2021年度入围积分最高楼盘了。

宏发万悦山二期

目前，宏发万悦山二期已经纳入今年一季度供应计划，二期还能复制一期的壮举吗？个人认为，恐怕不行了。

1、市场全面走冷，二手房与新房持续低迷；

2、二期靠近地铁线和主干道，噪音影响明显；

3、二期预推678套，而一期入市仅367套。

当然，这些因素都不妨碍它日光，对于这样的楼盘，且打且珍惜。

2、深房A511-0039地块

2021年拍的地，毛坯限价4.46万/平，位于深圳市光明区德雅路，靠近安居萃云阁、金城大地花园旁以及深圳光明凤凰学校，距离在建13号线同观路站约600米，未来能够45分钟内到达南山后海、深圳湾口岸。

从现场可以看到，地块已取名为深房光明里，项目总占地面积10721.07㎡，包含住宅、安居房、商业等，总共3栋楼，体量不是很大。

目前，项目已经被围挡围起，挖机进场，正在平整土地，如果进程够快，今年下半年有入市的可能。

3、中海A503-0093地块

同样是去年拍的地，毛坯限价4.44万/平，位于凤兴路南侧，旁边是去年开盘的龙光玖瑞府。

项目距离13号线光明城站约300米，通过从光明城地铁站出发45分钟内可直达南山后海总部基地以及深圳湾口岸。

值得一提是，光明城站也是高铁站，通过光明城站可以15分钟直达深圳北站，而且光明城站能够直接串联东莞虎门站，路程约13分钟。

另外，中海的项目旁还有一个项目——观月台，目前已经1季度入市名单，距离在建13号线光明城站距离略远，约1.4公里，未来也能够快速直达南山后海、深圳湾口岸。

中海A503-0093地块、龙光玖瑞府、观月台，3个项目都在一条直线上，以出行的便利程度比较，中海大于前两者，而龙光又优于观月台。

结语

光明的发展尚需时日，目前配套相对成熟的凤凰城片区+光明中心核心区，是整个光明内既可满足当下生活又能展望前景的片区。

买光明，切记一定要围绕优质片区来选筹，能打万悦山二期就不等深房光明里，能上车深房光明里就不选中海A503-0093地块......

至于价格，现在光明全区限价，甚至越限越低，比如凤凰城核心区的深房光明里，毛坯限价4.46万/平，即使加上3千/平的装修，也不过4.76万/平，而安联尚璟府均价去到5.19万/平，位置还是在光明中心区边缘地带。

明显，限价对于刚需上车更加有利了。但对于投资，新项目虽有限价，市场周期处于低位运行阶段，未来受光明发展周期，土拍限价，新房供应的影响，短期两三年内，片区内的涨幅很难有起色。

如果再算上项目交房时间，以及3年限售，实际上非自住的持有成本会比想象的更高，时间更长久。