深圳楼市现状:光明去化冷热不均,宝安“网红盘”低调出货

网红盘要住不住了

这两天,深圳新盘再次表现出独特的行情。

光明深铁瑞城,在新盘井喷的压力下,开盘劲销超一千套,跑出深圳西部楼市下半年最强劲的成绩。昨天,光明深铁瑞城,1694批客户选1329套,其中约400人弃选,去化率约84%。

显而易见,虽然项目没能做到日光,但带着一千多套的货量,已经是近几个月以来光明众多新盘中,出货量最大的项目。

与此同时,在深铁瑞城去化成绩亮眼的情况下,宝安两年前早早拿证领航城领誉华府今天低调突击,发布销售方案。

项目推出精装住宅280套,户型建面为156-179㎡四房,均价6.35万/㎡,单价区间在约6-6.8万/㎡之间,总价区间在约948-1210万/套。

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西部“红炸子鸡”区内分化

最近几年,光明区域内 得益于“打造世界级一流科学城”、“深圳北部中心”、“综合性国家科学中心”等概念,化身成为深圳最火热的新生片区。

片区内的楼市,热度一直延续到今年上半年。

如2月初,万科光年四季在六盘齐开的情况下,当天依然售罄;宏发万悦山最低入围积分72.3,成深圳史上最硬核打新“网红”。

但随着今年深圳楼市调控进入深水区,光明的新房行情,也出现了明显的分化。

截至当前,今年光明片区共推出12个住宅项目,仅5盘售罄。

上周光明的深铁瑞城推1329套房,均价5.03万/平,备案价格区间在约4.3-5.6万/平,1694批客户登记入围,最终当日劲销1105套。

所以就统计来看,深铁瑞府是近几个月以来推售房源、登记人数以及出货量最多的一个项目。

并且显而易见地,在电建洺悦鹏著花园、龙光玖瑞府以及中信凯旋君庭去化“扑街”的情况下,还能怕跑出这样的成绩,实属不易。

但在出货量感人的同时,让人值得注意的是,在深铁瑞城红红火火通告意向登记突破2000批客户,实则只有1694批客户入围

这意味着,有将近306批客户在意向登记,就选择了放弃。

加之,正式选房当天,据网友透露,弃选的约400多人,真正意向深铁瑞城的客户,有将近700批左右选择了放弃。

不过,深铁瑞城去化强劲的同时也衬托出了当前热点片区的分化。

同在光明版块的中信凯旋君庭,成了12月以来首个入围尴尬的新盘。

167套房源,均价5.18万/平,单价区间4.7万-5.6万/平,仅47批客户入围。

在这样的行情下,选择入市,想必项目已经拿出最大的勇气。

当然了,中信凯旋君庭盘入围人数少,也是有自身的原因的。

一方面楼盘只有两栋,其中一栋还是人才房,另一方面,项目本身没有体现出价格的优势。

在项目约1.3公里范围内的云科府,8月开盘,才卖50050元/平,还带装修。

同期开盘的深铁瑞城地段更好,带上装修也才卖50300元/平。

所以,中信凯旋君庭入围少,去化少也是在市场意料之内。

有网友曾表示,如果开盘就学一下其他项目的促销经验,说不定能缓解一下这种局面。

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宝安固戍“捂盘”之秀,领航城梅开七度

随着2021年即将进入尾声,各个新盘开始冲刺。

今天深圳市宝安固戍2018年便领取预售许可的领航城领誉华府发布销售方案。

项目位于宝安区107国道与航城大道交汇处,距离1号线固戍地铁站约1.3公里。

作为五期领航城领誉北区产品,此次共推280套住宅。

户型为156-179平4房,精装交付,均价约6.36万/㎡,单价区间在约6-6.8万/㎡之间,总价区间在约948-1210万/套。

这是领航项目第七次发布预售消息。

前一次开盘是在今年3月25日,同为领航城领誉华府(北区)项目,推出106套房源,均价6.36万/平,总价982-1165万/套,带精装交付,开盘24分钟即选完。

但当下去化明显预期不及上半年预期,去化有待考究。

那么作为宝安固戍最大综合体项目,淡市之下是否值得再次“打新”?

项目自身方面,有很明显的bug需要考量。

1、学校配套小,教育资源紧缺

项目配套的是航城学校。

作为2015年宝安区政府重点打造的九年一贯制公办学校,办学规模为54个教学班。

但2021年学区划分及招生计划,只有8个班,包含宝安大道以东、107国道以西、固戍二路以北、三围工业路-果园路以南(含世纪车城)的生源。

所以学位近期会比较紧张。

2、商业体量小,周边缺乏大型商超

项目自身带有建筑面积约3.3万平方米的航城里购物中心。

但除了航城里自身,周边再无其他综合性商业。

3、公园配套少,缺少休闲的去处,周边环境一般

项目自身的社区不小,共6期,但绿化空间少,休闲去处只能去3公里外的铁仔山公园或平峦山公园。

后期虽说规划会建设一个航城公园,但预计需要2026年后才能看得到。

4、交通便利度一般,距离地铁略远

作为固戍附近的项目,距离最近的地铁站固戍站约1.3公里。

远期规划的地铁12号线虽然有桃源村站,但建成后,距离也有约1.2公里。步行到地铁站,需要约20-30分钟左右。

不过,11月22日,深圳规划和自然资源管理局发布《深圳市城市轨道交通20号线交通详细规划》,地铁20号线会设立航城医院站及航城站,未来沿线途经福田、南山和宝安3个行政区。

5、价格缺乏优势

领航城领誉华府北区,备案均价6.36万/平,带精装交付,但同样的价格段位,如果希望住家体验感更好,明显还不如近期一些项目。

如榕江壹号院。

同为改善型新盘,榕江壹号院均价约7.83万/㎡,总价区间为842-1746万/套,建面约119-200㎡,本次共备案397套住宅,精装交付。

相对来说,榕江号院更能承载宝中核心外溢的需求,距离地铁也更近,周边上学便利,学位也充足。

新安的玖玖颂阁虽然单价(9.22万/㎡)不低,但建面约83-132㎡,总价区间为745-1251万/套。

周边虽为旧城区面貌,出行有堵车风险,但胜在配套齐全,片区内有旧改更新预期,距离宝中、前海也更近。

当然,项目自身也并不是毫无亮点,比如社区大,户型不错,现房,适合刚改,对比周边二手房有一定优势等。

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