天风宏观宋雪涛：对房地产税的几个重要判断

首要目的是调节收入差距，推动共同富裕。预计将对存量征收，主要对象是少部分拥有多套房的家庭。预计试点阶段税率范围在0.5-1.0%之间。对应税收低于土地出让金收入。短期会重塑房地产投资价值预期，但不是长期房价的决定性因素。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

这件事并不意外，最近的政策信号已有铺垫。10月16日的《求是》杂志发表了习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》，其中明确提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

早在今年5月，财政部等4部门就召开了房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。试点工作座谈会和人大常委会授权之间隔了半年时间，说明从顶层设计到技术细节等方面已经有相对完善的考量。

根据这次人大常委会的授权决定，“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则”，说明房地产税试点的实施细则应该会因城施策，根据不同地区的实际情况有所差异。

在《扎实推动共同富裕》这篇重要文章中，“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”位于“加强对高收入的规范和调节”这个具体要求之下，说明房地产税改革的首要目的是调节收入差距，推动共同富裕。

由于此前上海和重庆试点只收增量，且免征条件宽松，税基较窄，导致政策的实际效果有限。从开征房地产税的主要目的是“调节收入差距，推动共同富裕”出发，预计房地产税将对存量征收，且主要征收对象是少部分拥有多套房的家庭。

这样既起到调节收入差距的实际效果，又保护了刚需和自住群体。预计每个家庭将享受一定面积或金额的免征待遇，之后征收力度随面积或金额阶梯式递增，因此多数只有一套房的家庭可能不在征收范围之内。

那么实际征收范围有多少呢？根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中的数据，我国城镇居民家庭拥有一套住房的占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。据此推算，大约有41.5%的家庭和35%的住房将在房地产税征收范围内，考虑到在一套房之外仍然有部分免征条件，实际征收范围应该低于估算水平。

参考美国经验，美国各州房地产税率从0.3%到2.13%不等，大部分在0.5%-1.0%之间。参考国内经验，上海和重庆曾在十年前开始过房产税的试点，上海税率为0.4%、0.6%两档，重庆税率为0.5%、1.0%、1.2%三档。参考国内外经验，预计试点阶段的税率范围在0.5%-1.0%之间。

根据住建部和统计局的数据，2019年城镇居民人均住房建筑面积为39.8平米，城镇人口8.84亿，假设市场均价为1万元/平米，则城镇存量住房市值352万亿。按照30%的征收范围，0.5%-1.0%的综合税率，假设应纳税基数为市值的80%，对应全面开征情况下的房地产税收入约4200-8400亿。

考虑到地方政府在房地产税实施细则上有一定自主权，政策制定会以保证房地产市场平稳运行为前提，因此即使全面开征，房地产税的收入应该也不到1万亿，还是低于土地出让金收入。

作为对比，2020年国有土地使用权出让金收入8.2万亿，契税收入7061亿，土地增值税收入6469亿，房产税收入2842亿，城镇土地使用税收入2058亿，耕地占用税收入1258亿。

房地产税对于房价的影响，不能简单一概而论。如果参考国外经验，多数研究倾向于认为房地产税不是长期房价的决定性因素，人口、土地、金融等诸多因素对长期房价更加重要。

但是就短期影响来说，房地产税依然会有重塑房地产投资价值预期的效果，特别是从动态来看，如果多套房家庭同时做出减持的决策，微小的局部影响也可能引发全局性的共振。

最后，房地产税对房地产股是短空长多。房地产税的政策落地，意味着限购限贷等抑制市场效率的需求侧政策有望逐渐退出，也给供给侧的土地供应市场化改革提供了改革空间，有利于房地产市场的长期平稳健康发展。

风险提示

房地产税征收范围和税率超预期；房地产税改革试点推进进度低于预期

报告来源：天风证券股份有限公司

报告发布时间：2021年10月26日

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