房地产退潮后,什么最贵?

21世纪什么最贵?人才!01房地产退潮2003年4月,巴菲特以1.6港元左右的价格买入中石油,总共买了20多亿股,持有到2007年按十二三块钱的价格清仓离场。四年左右时间赚了三四十亿跑路。老巴十几块钱清仓,后面瑞银高盛们接盘侠,短短两三个

21世纪什么最贵?人才!

01

房地产退潮

2003年4月,巴菲特以1.6港元左右的价格买入中石油,总共买了20多亿股,持有到2007年按十二三块钱的价格清仓离场。

四年左右时间赚了三四十亿跑路。

老巴十几块钱清仓,后面瑞银高盛们接盘侠,短短两三个月时间就把中石油的股价从10多块钱一路炒高到20多块,许多股民都嘲笑巴菲特4年持有不如瑞银高盛们3个月倒手来钱快。

后来中石油回归A股以48元天价开盘,所有相信中石油会站上100块的散户们被一网打尽。巴菲特和瑞银高盛们赚走的利润,都是后续散户股民们不断分期还款预付出去的。

股票的残酷性让人意识到:有钱还是该买房,靠谱!

后面的历史走势也确实告诉了中国人一个硬道理:房地产比股票靠谱许多。

2007年上证指数最高是6100多点,到了2021年的现在还在3600点左右打转转。

2007年全国平均房价是3100多一平,到了今年全国均价已经突破万元大关。

股市十年难磨一点;另一边的楼市十年三倍,热门城市十年十倍。

在过去几十年里,房地产行业野蛮生长,房价日行千里,还作为国民经济的最大支柱,绑定了几十个关键行业,绑定了地方经济与财政,绑定了居民口袋。

地方搞土地财政,金融机构输血房地产,让房价在上升通道上继续疾驰。

很多人早就不把房子当房子了,而是当成发家致富的手段,甚至资金门槛够不着的人选择了集资炒房,出现了深房理之类的机构,把房地产玩成股票。

但今年整个市场环境彻底发生了变化。

七普数据出来后,人口危机的前兆已现,上面在房地产上立马踩了脚急刹车。

5月公布七普数据,6月集中整治教培行业,7月就开始拿房地产开刀。短短十几天里,从中央到地方,各类楼市政策加码已经接近50次。上海、深圳和北京等多城公布土拍新规,都把土地溢价率卡在15%的红线以下。

房地产行业往年的“金九银十”,今年彻底消失。

自7月开始,上海等一线城市的二手房成交金额和成交量就开始下跌。

上海8月份全市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度的下跌,已跌至疫情前的月均成交水平。

北京二手住宅网签量15492套,这个网签量比7月份的17855套,骤降将近2500套,下降幅度13%。与六月份二手房网签量18182相比,暴跌近3000套,下降幅度15%。

深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌,仅成交2043套,相比去年同期的11322套,同比下跌81.96%,创下了近10年新低。

到了9月,深圳成交仅1765套二手住宅,同比暴跌近八成,12年来第一次跌回“1”字头。

在人口超2000万的深圳,月度二手住宅成交竟然不足2000套,上海9月二手房成交量再次下跌到仅9800多套,相较于8月的约1.8万套,下降约40%!首次跌破万套成交。

曾经最坚挺的一线城市的楼市,在一轮又一轮的政策冲击下,也遭不住了。

今年是真正意义上的“房住不炒”元年,房地产热火朝天的行情可能一去不复返了。

02

房地产与城市化

那房地产在中国又到底是为什么涨得如此疯狂?

根本在于地方上财权与事权之间的矛盾以及快速的城市化。

我国自 1994 年实行分税制后把税种统一划分为了地方税、中央税和地方与中央共享税等。

而地方上普遍事权大于财权,简单来说就是钱少事多。要搞各种各样的项目啊,很多项目上面又不拨款,光靠那点税收是不行的,所以从财政方面来讲,地方必须想办法自己圈钱。

上面给了地方土地出让金这一块的空间,90年代的土地出让金的规模还比较小,只是一笔不怎么起眼的收入。然而在中国全面实行住房商品化改革后,土地出让金的规模持续膨胀,到2020年达到8.4万亿左右。

这是地方为了化解财权与事权矛盾,在自己权限范围内找出路的必然结果。但这一部分的成本自然就体现在了房价上。

但是,光有建好的房子还不够,还得有人来买。住房商品化改革正好碰到了城市化最快的时期。

古代中国的总体城市化水平也是很高的。早在战国时候,城市化率就达到了惊人的15% 。唐朝天宝年间,城市总人口达到1100万人,全国总人口约为5300万,城市化率达到20.8%。宋朝的城市化率,则达到了22%的水平。明清以后,城市化的势头减缓,城市化率反而下降了。

城市化率和人口迁徙的自由度有关,如果人口被固定在土地里,不能自由迁移,城市自然要小得多。

新中国刚建政的时候,人们迁徙自由比较大,到了1960年以后,这个自由就被收回了,结果就是从1960到1978这将近20年间,城市化率几乎没有上升。

1980年代虽然经济发展很快,但是不鼓励农民进城,企业形态也多以乡镇企业为主,城市化率只有小幅上升。

到了1990年代,政策上开始鼓励农民进城打工,城市化率才开始大幅增加。

城市化推进过程中,本来在城市的人依旧留在城市,此外有更多的农村的人往城市中流入,新的人口=新的购买力,新的购买力=商品价格增长。

土地财政撞上快速城市化这一剂催化剂。干柴遇上烈火,把整个国家都烧得通红。

03

从找地到找人

这个发展模式下有个非常明显的特征:“重土地,轻人”;“重规模、重扩张”。

那么弊端就显而易见了,对土地的重视高过人。

城市居民生活质量改善和生活方式转变,都需要更多的土地资源作为支撑。如:居住条件改善需要更多居住用地,私家车出行的普及需要更多道路及交通设施用地。

地方上就在土地方面下功夫,疯狂找地。

2006—2019年,全国650余个县级及以上城市的城区常住人口由3.7亿人增长至5.2亿人,年均增长2.7%。

但是建成区面积由3.4万km2增长至6.0万km2,年均增长4.6%。

城市土地年均增长率是人口的1.7倍,土地的增长速度远比人要快。

与其说过去是人口城市化,还不如说是土地城市化。

建设用地资源完全由各级政府配置,服从于地方发展最关心的两个目标:

一要有突出的政绩,二要扩大政府收入。

政绩目标驱使过度追求GDP增长,往往忽视经济效益和长期可持续发展,导致各级政府不顾条件,投入大量土地和资金竞相建设开发区、高新产业园区。

目前全国仅列入国家级的新区、自贸区、经济技术开发区、高新产业园区就有几百个,还有更大数量属于省、市、县各级的开发区、产业园区,有些乡镇也不例外。

同样由于政绩观的驱动,不少地方城市建设过度追求豪华气派,特别热衷于大拆大建,不计成本建设“花园型城市”,以追求短期内城市焕然一新的效果。

只有一个街道和8个乡镇的独山县,却借了400亿债务打造景观,便是政绩观的驱动的“集大成者”。

为了提高政府收入的目标,地方政府往往热衷于征地卖地,抬高地价,推动房地产开发,以获取更多的土地出让收入。不少大城市还在垄断地源的情况下促进了房价不断攀升,加重普通居民的住房负担,推高商业租金成本。

如此做法下,只让城市变得越来越不宜居,人们生活在城市里只觉得越来越累。努力工作一辈子,还买不起一套房。

城市真正的核心,是人。土地价格、房产价格再高,也要人来买单;房价炒的再高,也要人来接盘。按揭要靠买房者的收入来还,新盖的学校和医院,也是要服务于人。

什么住房商品化、土地资本化,说到底就是人的收入资产化。支撑起房价、地价,支撑起城市产业,支撑起教育、医疗,支撑起一切消费的还是人的收入。

没有了人,什么都没了。

所以,房地产现在退潮,就应该从土地的城市化转变成人的城市化;既要‘面子’好看,更要‘里子’实在。

其实很多城市已经看到了这一点,开始了接连不断的“抢人大战”。

并且,城市间的抢人大战,从最开始的摆姿态,到现在明码标价给实惠的着急了。

自2017年武汉提出“百万大学生留汉”以来,各地纷纷开始加入这场“抢人大战”。与一线城市人才“不请自来” 相比,二线城市吸引人才,算是使出了“浑身解数”,不仅给钱、给房、给户口,对于落户的门槛更是不断降低。

即使在遭遇新冠疫情的2020年,一些大中型城市也没有放慢“抢人”的步伐。

人口,尤其年轻人口已经慢慢成为城市最核心的驱动力,也就是说,抢人这件事恐怕将是一种持久的常态,城市在人口这个池子里,碰撞会越来越激烈。

从经济学的视角来看,“人才争夺战”的本质:“以行政力量干涉市场经济环境下高技能劳动力的空间分布”。

这种事件,在我们的历史上,并不少见。

最为著名的一个案例是“52年院系大调整”。

在新中国成立初期,出于某些不可描述的原因,中央决定进行全国性的院系大调整。这次调整,共有502个院系搬出原学校,623个院系被搬进来,其中跨城市的迁移占一半以上,共涉及38个城市和200多所大学。

许多著名学府从此元气大伤甚至销声匿迹,如圣约翰大学、震旦大学、沪江大学、东吴大学、大同大学、同德医学院、私立南通大学、中华工商专科学校等全国所有私立高校在院系调整中被裁撤,分别并入其他公立高校。

而某些野鸡大学则一夜暴发成为顶级院校。

抢到了“人”,对于院校尚且如此,那对于一个城市的命运可能是决定性的。

2014年的重庆已经有了相当完善的手机和电脑下游产业链了,特别想引进京东方。不过那时京东方的局面,技术有,钱不够,还不是小数目,差了三百亿。

这时候,重庆虽然拿不出这笔钱,但用股票,用贷款,一系列操作,帮京东方凑足了这300亿。

重庆的京东方在2015年迅速投产,供不应求,当年通过股票,就返给了重庆400亿。

未来的人才对于各个城市而言,就相当于当年的京东方之于重庆。

不管花多大代价都要搞来,之后就等着人才红利的回馈。

中国城市发展的逻辑,看来会彻底重塑,从以前的“找地”转变为“找人”。

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