国君地产:重存轻流,新制度均衡下地方财政的发展

本文来自格隆汇专栏:国泰君安证券研究,作者:谢皓宇、白淑媛

海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系,而目前中国税制结构是以间接税(累退性)为主,对住房保有环节征税有利于优化我国地方财政收入结构。

摘要

报告导读:海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系,而目前中国税制结构是以间接税(累退性)为主,对住房保有环节征税有利于优化我国地方财政收入结构。

海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系。世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段,主要分为两大类,即保有环节房地产税和流转环节房地产税,目前很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主的房地产税收体系。从国外房地产税制的收入归属情况来看,流转环节房地产税(包括遗产和赠与税、资本利得税)通常作为中央政府或省级政府税收,房地产保有税作为地方税。我国现行的房地产保有环节的税收只包括房产税和城镇土地使用税,这两个税种不仅税率低、征税范围较窄,而且对居民非营业用房免征,加上还有很多免税规定,整体税负水平较低。

税制现代化的历程,由间接税变迁为直接税占主导的税制体系。目前中国税制结构是以间接税为主,直接税中的个人所得税所占比很小,遗产税和房产税仍处于讨论和试点阶段。间接税最大的弊端是它的累退性,其税负主要落在社会上的中低收入者身上,违背了税制原则中本应有的公平内涵。一方面海外发达国家的税制特点是建立累进征收的以直接税为主的税制体系,在直接税中尤以个人所得税、遗产税和房产税为主。另一方面,海外房产税的制度设计大都实行“重存轻流”原则,即重视房地产保有环节的征税,而轻视房地产权属转让的税收。

英国房产税的设计遵循“量入为出”、“动态税率”的税制原则。英国住宅税每年都会建立在英国严格且准确的政府预算的基础上,通过控制政府支出的方式,限定住宅税的应纳税额,有效地平衡了财政收入需求与纳税人的税负之间的关系。此外,这种设计机理还考虑到了不同纳税主体的纳税能力,体现了税收的公平理念。英国营业房产税建立了科学合理的动态税率机制,由英国财政部根据上一财年的税率及通货膨胀率来确定,以此保证剔除通货膨胀因素之后,各年度营业房产税的负担总水平应保持不变,也以避免实际纳税额的较大波动。

美国房产税的公平包含了横向与纵向平等,且有利于优化地方财政收入。税收的公平和效率一直是美国社会公众关注的重要问题,美国房产税的设计既以纳税人的支付能力为判断实现了横向平等,又以实行累进税率实现了纵向平等。另外,美国财产税的征收经验表明,一方面,新税种不仅收入稳定,可增加地方财政收入。而且地方政府可以拥有较大的自主权,可以有效弥补地方收入的不足。另一方面,可降低地方政府对土地出让金的依赖度。减少推高土地价格的内在动力,与联邦政府在房地产调控政策的目标更容易趋同,进而促进房地产市场的健康发展。

不动产税的开征对房价直接影响较小,不宜作为当前调控房产的主要政策。以英国为例,一方面,住宅税开征前后英国房价变化并不明显,另一方面,住宅税的提高对抑制房价的上涨效果不佳。英国的实践显示,住宅税的开征并不会对房价造成很大的直接冲击,无论在房价处于调整期还是快速上涨通道中,住宅税都不是影响房价的主要因素。以美国为例,财产税对不动产价格并没有产生抑制作用,相反当增加不动产税时,不动产价格也随之上升。对于持有者而言,在持有期间缴纳的不动产税是其不动产成本的一部分,因此在再次转让时会将持有成本税负转嫁,以减少自己的损失,这样就提高了不动产价格。

风险提示:税制改革不达预期

正文


1. 海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系


纵观世界,大多数国家都对房地产市场上的土地和地上建筑物征税。但是每个国家的税收制度不尽相同,其税种名称也不大相同。有些国家仅对土地征税,有些国家仅对地上建筑物即房产征税,还有些国家将两者统一征收。

1.1.  流转环节房地产税多归属中央,保有环节房地产税归地方

世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段,主要分为两大类,即保有环节房地产税和流转环节房地产税,目前很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主的房地产税收体系。

从国外房地产税制的收入归属情况来看,流转环节房地产税(包括遗产和赠与税、资本利得税)通常作为中央政府或省级政府税收,房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税,如瑞典、印度尼西亚、挪威等。

1.2. 中国房地产税“轻保有、重流转”

我国现行的房地产保有环节的税收只包括房产税和城镇土地使用税,这两个税种不仅税率低、征税范围较窄,而且对居民非营业用房免征,加上还有很多免税规定,整体税负水平较低。但是针对开发环节和流转环节的税种有8种,这些税种共同征收造成了在房地产交易过程中整体税负水平较高。

我国保有环节不动产税收制度的匮乏和不完善直接影响了地方财政收入、土地资源的合理配置以及贫富差距的调节问题,这也是目前我国政府针对房地产市场亟待解决的三个重要问题,而国外的财产税与房地产税是我国房地产市场实际问题的突破口,值得我国学习和借鉴。


2. 英国房产税的设计遵循 “重存轻流” 的税制原则


英国是世界上第一个进行工业化并实现现代化的国家,因此税制对英国的现代化进程有着不可忽视的作用。英国房产税的制度设计实行“重存轻流”原则,即重视房地产保有环节的征税,而轻视房地产权属转让的税收。在英国,来自房地产保有的不动产税占总税收收入的30%左右,普惠。

2.1.英国税制体系现代化历程:由间接税变迁为直接税占主导

18世纪是英国国家财政确立、近代化税制形成的起点。19世纪是间接税在国民收入占比逐渐下降而直接税(所得税和遗产税)的比例日益增加的税制变化阶段。而20世纪则是英国直接税占主导地位的确立时期。因此20世纪是英国福利国家的起点,亦是英国现代化税制确立的标志。因为它确立了以累进制及区分制为主要征税标准的直接税占主导地位的税制体系,为今天英国税制的发展奠定了基础。

2.1.1. 第一阶段:中世纪时期的“王室财政”体制

中世纪时期,英国国王的收入主要来自王室领地和各种封建特权收入,因为中世纪时期国王的开支主要是王室行政开支,所用并不多。因此,当时英国赋税征收并不多见,若有也只是在经济困难情况下(主要指战争)开征,一旦战争结束,此前开征的赋税即停止征收。由此,中世纪时期的英国没有真正意义上的公共财政,国家的主要开支是王室的消费。

2.1.2. 第二阶段:18世纪以间接税为主的近代公共财政体制得以确立

进入近代以来,随着民族国家的形成、政府开支的扩大及对外战争的进行,中世纪时期的税赋理论已不能适应新的形势需要。尤其是1688年“光荣革命”后,英国确立了“无议会同意,国王不得征税”的原则,至此议会在法律上掌握了赋税大全。之后,英国国王的“家计财政”逐渐消亡,国家“公共财政”得以建立。英国逐步建立起了近代公共财政,其税制理论奉行重商主义税制理论及古典政治经济学税制理论,税制在结构上以间接税为主,其中又以消费税和关税为主。在赋税用途上,18世纪英国的赋税多用于战争,同时还有一小部分用于社会救济、惠农等,那时的税收几乎没有缓解社会不公、调控社会财富再分配的功能。

2.1.3. 第三阶段:19~20世纪,“建设性”税制阶段过渡并最终实现直接税为主

拿破仑战争结束后,英国战时税制开始调整,英国政府在经历了多次犹豫之后,直至19世纪70年代后,英国在税制理论上放弃了此前的古典政治经济学税制理论,开始奉行主张国家干预的新古典政治经济学税制理论。在赋税用途上,19世纪末,因为英国的失业、贫困、社会财富分配不均等社会问题日益严重,政府开始主张用税收手段解决上述问题的“建设性税制理论”出台并付诸实践,该税赋在功能上更加注重社会财富的再分配调节功能。1908年的《养老金法案》、1911年的《国民保险法》及其他法案的出台即是政府用税收手段干预社会政策的明证。具体表现在税制结构上,英国遗产税和个人所得税的开征及对土地税等直接税变革及调整,并实现累进征收和区分所得的征税原则,使得英国此前以间接税为主的税制结构逐渐被以直接税为主的税制结构所代替。20世纪初英国直接税第一次超过间接税,成为英国现代化税制确立的标志。


3. 英国财权高度集中,只有不动产保有环节由地方政府课税


英国的财权高度集中于中央政府,中央政府课税了几乎所有的税收,只有不动产保有环节由地方政府课税。这主要是因为英国作为一个君主立宪制国家,高度集权的政体决定了税收管理体制的高度集中。因此,从英国房地产税制的收入归属情况来看,流转环节的房地产税主要包括中央政府征收的遗产税、资本利得税,保有环节的房地产税包括地方政府征收的住宅税、营业房产税。

3.1. 保有环节:地方政府征收住宅税/市政税、营业房产税

英国开征房屋税的历史较长,可以追溯到1662年开征的炉灶税(Oven Tax),1747年又改为按房屋窗户多少征收窗户税(Window Tax)。1778年因北美独立战争需要,对房屋的征税不再按窗户数量征收,而是根据房屋租赁价格征收定额税,即居住房屋税。但这种税制只针对出租房屋的人征收,其征税范围相对较窄,因此英国于1834年废止该税。为了更加改善房产税制,英国于1851年开始对民用住房和营业用房征收房屋税。1989年起,英国政府改革地方税制,将房屋税改为营业房产税和社区税(人头税)。因社区税的征收数额由地方政府自行确定,并按成年人数定额均摊,结果导致各地方政府普遍设定高税额,而当时英国居民的收入差距又存在很大悬殊,不能很好地将税负与纳税人的纳税能力结合起来,税负不公的情况日益严重,导致全国各地发生税收抵制运动。英国政府经过几年的评估,于1993年8月1日起起执行住宅税(Council Tax),废止原社区税。

3.1.1. 住宅税包含了房产价值和地产价值

1)六类纳税义务人和纳税对象

从1993年起,住宅税/市政税(CouncilTax)由地方政府在英格兰、苏格兰和威尔士三地开征,征收对象为住房,包括楼房、平房、公寓、出租的房屋、活动房以及可供房屋用的船只。住宅税的纳税人为年满18岁的住房所有者或承租者,包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者、居民以及住房所有者六类。如果一处住房由多人所有或多人居住,则以这些人为共同纳税人。

2)依据应税房屋价值等级课税,且由地方政府开支确定基准纳税额

①税基价值分级关键在于最低级和最高级价值标准的界定

住宅税是以1991年8月1日预计的住房价值以及1991年8月1日期间住房价值发生的变化情况为计税依据。由英国政府委托国税与海关局(HMRC)下属房屋估价机构(VOA)对房屋价值进行估价。一般房屋经估价后一定时期内不重估,若房屋价值发生重大变化,如扩建或部分拆除,就要对其重新估价。根据价值评估机构的评估结果,英国将应税房屋价值按地区不同划分A-H共8个价值等级,且8个级次在三个不同地区,具体数额是不同的,其中D为基础税级。2005年后,威尔士实行A-I共9个价值等级。

从技术角度看,税基价值分级的关键在于最低级和最高级价值标准的界定。政府依据应税住宅市场价值量的统计分布情况,并结合历史数据与税收传统,将最低级A级的适用范围定在应税住宅价值最低的5%以下的住宅,将最高级H或I级的适用对象定为应税住宅价值最高的5%以上的住宅,以此确定最低级和最高级的价值标准,然后按政府确定的等级数以加速倍乘的方式递增,实现价值标准累进分布的目的。

其中,由于20世纪末21世纪初威尔士地区房价飙升,超过1/3的住宅价格都高于1991年的估值。从2005年4月1日起,威尔士地区实行新的住宅税分级标准,并以2003年房屋的市场价值为计算基础,且不考虑规定基准日期后发生的升值现象,后建房屋价值以基准年价值计价。

②英格兰和苏格兰选用3:1,威尔士选用3.5:1的税收乘数结构

税收乘数由中央政府先给出最高级是最低级N倍的税收乘数结构,将基准税级D的税收乘数定义为1,然后运用近似等差数列分别人为给出A级到D级、D级到H级或I级之间各级的税收乘数。英格兰和苏格兰选用的是3∶1(18/9∶6/9)的税收乘数结构,威尔士2005年将原税收乘数结构调整为3.5∶1(21/9∶6/9)。

③由地方政府依据本地财政收支情况确定应纳税额,并作为基准纳税额度

基准税级D为计算房屋税税额的基础,基准税级纳税额的确定通过三个步骤完成:1408个地方政府确定需由房屋税筹集的税收收入总额;2)不同税级应纳税房屋数量乘以相应的税收乘数换成基准税级D的数量,集中得出基准税级D的数量总额;3)以税收总额除以基准税级D的数量总额得出基准税级D的纳税额。

那么,其他等级的税额都可以通过相应的税收乘数换算得出,D级税额值是不同年份之间、不同地区间税收负担的一个比较标准。由此可知,住宅税税率是由各地议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获得收入的差额来确定。

受地方预算刚性增长的影响,各地房屋税的纳税额每年都会上调。自1994年开征以来,住宅税的增长明显高于物价和工资增长率。

那时的税收几乎没有缓解社会不公、调控社会财富再分配的功能。

3)英国纳税方式方便多样,省时省力

住宅税由纳税人向税务机关申报,并提供住房有关材料,经估价和审核后,税务机关通知纳税人缴纳税款,税款支付可以在10个月内分期支付或按当地政府要求的方式支付。若纳税人不按时申报或提供了虚假资料,则会受到罚款处罚。在英国,网上申报、电话申报、电子交纳、银行柜台交纳及邮寄交纳,都使得纳税省时省力,双方征纳成本都大幅度降低,提高了纳税效率。

3.1.2. 营业房产税建立了科学合理的动态税率机制

与住宅税不同,英国的营业房产税先由地方征缴,然后上交中央财政并划入专项基金。然后中央根据各地的人口基数,再以转移支付的方式,以一定的比例分配到各地区,是地方政府一项重要的补助收入,这一点也体现英国中央集权型财政体制的特色。营业房产税是1989年依据1988年《地方政府财政法》设立的新税种,也称为非住宅税(Non-domestic Rates),以取代之前的普通税(由《General Rate Act 1967》开征)。

1)非住宅用房屋的所有人需按年缴纳营业房产税

营业房产税的纳税人是非住宅用房屋的所有人,既然是对不用于住宅的房屋征税,它包括企业法人营业用房屋、其他法人和个人营业用房屋。纳税人按税务机关寄来的纳税通知单缴纳税款,按年缴纳,一年缴一次。

2)以公开市场租金计税,税率剔除通货膨胀因素

营业房产税按公开市场租金计税,租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定,每过5年重新估定一次。对于一些特殊的工厂等房产,则采用以资产总值为基础的评估计算方法,对于宾馆、旅游业用房,采用以营业额为基础的评估计算方法。

营业房产税全国实行统一税率,由英国财政部根据上一财年的税率及通货膨胀率来确定,并逐年核定和变更,同时法律规定税率提高幅度不得超过全国平均通货膨胀指数。这就是说,营业房产税收缴率通常是依照每年的通货膨胀指数做相应调整的,剔除通货膨胀因素之后,各年度营业房产税的负担总水平应保持不变。2005年以前,营业房产税税率只有一类,2005年以后英国实行小型房地产税率救济,其中小型房地产是指计税价值低于£12000(伦敦地区低于£18000的房产);大型房地产是指所有其余的房产。

3)英国营业房产税对特殊性质和使用目的的房屋进行减免

英国营业房产税对特殊性质和使用目的的房屋进行减免,这样一方面可以照顾特殊人群的实际状况;另一方面也贯彻了“宽税基,低税负”的税制理念。地方政府有权扩大减免范围,但减免税额的25%将由地方政府承担。

免税范围:①农业用房屋;②公共教堂及其他宗教场所;③为残疾人使用的特定房产;④空置的工业、运输业房屋,可免除3个月;⑤空置的应税价值在2600英镑以下的建筑物等等;⑥公园等公共基础设施等。

减税范围:①慈善机构拥有房屋减税80%;如果某房产虽不属于慈善机构,却属于某种非盈利组织所使用,也可以减税80%;②设在人口不足3000的农村地区的营业用房可以减税50%;③其他房屋空置超过3个月的,减税50%等。

3.2.流转环节:中央政府征收遗产税、资本利得税

3.2.1. 英国遗产税与赠与税合并征收,实行总遗产税制

英国是世界上较早开征遗产税的国家,早在1649年就征收了“遗嘱税”,现代遗产税征收始于1894年。当时通过的税法一直沿用到20世纪70年代中期,1975年改名为“资产转移税”。1986年英国保守党执政后,通过新法案,用“遗产继承税”取代了“资产转移税”。

英国的遗产继承税实行总遗产税制,以财产所有人(被继承人)死亡后遗留的财产总额为征税对象,并且将赠与合并一起征收,在遗产处理上“先税后分”,即先对被继承人死亡遗留财产额征税,然后才能将税后遗产分配给继承人或受遗赠人。

1)应税财产的价值以当时市场价格为依据,否则则由税务机关对财产进行评估

遗产继承税的征税对象主要为:死亡时全部财产;死亡前7年内赠与的财产;赠与后仍保留收益权的财产;视为应税转让的全部信托财产。应税财产价值的评估是遗产继承税征收管理中十分重要、也是最为复杂的一项工作。英国对应税财产的价值是按当时一般的市场价格为依据,如果没有相应的价格可依,则由税务机关对财产进行评估。税法规定:土地由专门的土地评估部门估价;无形资产由国内收入局资本税收办公室负责评估;金银珠宝、文物、艺术品等聘请专家进行估价。上市股票以死亡当日或赠与当日股价确定。非上市股票的价格依企业资产、企业利润、股票市场行情、持股比例大小等因素综合估定。

2)如今遗产税执行单一比例税率40%,免征额从2009年后再无提升

英国原资产转移税实行的是7级超额累进税率,1986年改为遗产继承税后,紧接着税率级次降为4级。1988 -1989年度起至今,遗产税改为单一比例税率40%

遗产税的免征门槛也是随着英国经济的发展在动态调高,几乎每年都会调整,但从2009年之后免征额没有再调整过,如今的免征额执行2009年的32.5万英镑。

3.2.2. 为消除通胀,英国资本利得税引进了“指数化宽免”制度

英国的资本利得税(CapitalGains Tax)是对产权所有人处理(除继承以外的任何方式)资本财产所获利得单独征收的一种税。它是英国于1965年《财政法》中决定开征,这项法案同以后的各补充法案一起,共同构成1979年的《资本利得税法》。

1英国完全或部分免于课税的资本财产范围较广

资本利得税的课税对象为纳税人处理各种资产所取得的利得,而不论该财产存在于何处,也不论其以何种形式(有形的或无形的)存在,除非特别规定为免税。在英国有住所且居住的个人,需就其坐落于世界范围的资产处理利得缴纳资本利得税,公司就其获得的资本利得缴纳公司税,而不缴纳资本利得税。而且目前在英国,完全或部分免于课税的资本财产范围较广,其中包括供居民个人居住的房子。

2)资本利得税的税率与所得税的基本税率相关联

为减轻通货膨胀给资本利得税带来的不利影响,英国政府于1982引进了“指数化宽免”制度,在新的计算方法下,通胀因素对资本利得课税的影响可以完全消除,资本利得税也就是对“真实”的利得课税。

各种资本财产的应税利得计算方法大致相同,其中:

指数化宽免=费用*(出售日期的零售物价指数-19823月零售物价指数or资产购置日当期零售物价指数)/19823月零售物价指数or资产购置日当期零售物价指数

1965-1988年间,英国资本利得税一直是实行单独的税率30%,从1988-1989年度起至今,资本利得税的税率又一直与所得税的基本税率相联系起来。也就是,如果个人适用的所得税边际税率较高,则其资本利得税也按这档较高的税率计算。

在英国各项税收总额中,资本利得税所占的比重较低。


4. 美国房产税的税收公平包含了横向与纵向平等


税收的公平和效率一直是美国社会公众关注的重要问题,而房产税的税收公平包括了横向与纵向平等。横向平等被纳入了美国宪法,指境况相同的人,在税收待遇上也应该相同,所以任何基于种族、肤色或者宗教信仰不同而实行歧视的税制都是违宪的,通常以纳税人的支付能力作为判断纳税人的境况是否相同;纵向平等是指支付能力高的人应比支付能力低的人负担更多的税,通常认为为了实现纵向平等,应当实行累进税率。

4.1. 美国联邦制实行分级财政,各级政府有其主体税种

4.1.1. 地方政府以财产税作为主体税种

美国实行彻底的分税制,联邦政府、州政府和地方政府按照不同的税种划分各自的税权范围。由于联邦政府不征收财产税,并且州政府征收的财产税占美国财产税总收入的比重很小,所以在美国,财产税实际上就是指地方的财产税。而且美国地方税以财产税为主体税种,全部50个州下辖的地方政府都开征了财产税,2011年占地方政府税收收入比重超过80%

4.1.2. 州政府以销售税和个人所得税为主体税种

州政府的税种构成也是逐渐发生变化的,最初州政府的主体税种是财产税。但是在20世纪30年代,由于受到经济大萧条的冲击,各州级政府纷纷放弃了财产税,而把目光投向了销售税,当时销售税收入占州级税收收入的50%。到了1986年,由于联邦政府降低了所得税的税率,给州政府开征所得税留出了空间,各州政府开始重视所得税,并将个人所得税提升为仅次于销售税的第二大主体税。

4.1.3. 联邦政府演变为个税和社会保障税为主体税种

联邦政府在1789年率先开征了关税和消费税,从而建立起一个以间接税为主体的税收体系。在1862年处于战争筹资的需要,联邦政府开征了所得税,虽然仅征收了10年,但所得税的能力已经被政府认可,并在1913年开始开征个人所得税,在1917年调高公司所得税税率,并在1935年开征社会保障税,至此直接税取代了间接税,成为联邦政府的主要财政资金来源和主体税种。

4.2. 与英国不同,美国对不动产税的征税住房价值时常重估

目前,美国的房地产税在保有环节征收财产税,流转环节征收遗产与赠与税、以及资本利得税。无论是遗产与赠与税还是资本利得税,都是取得和转让不动产时的一项成本,包含在不动产的销售价格之中,对不动产价格具有重大影响。而财产税是对保有环节的房地产征税,它的税制要素能够直接影响不动产市场的供求平衡,进而影响不动产市场价格。

4.2.1. 保有环节:财产税的重估周期从1~10年不等,有效税率在1~4%

发展到今天,美国现代财产税主要是对房地产等不动产征收,对动产只是在很小范围内的选择性的课税,因此财产税中对不动产的征税才是地方政府的主体税种和重要经济支柱。美国最初的财产税是选择性地对土地、牲畜和房屋课税。18世纪末,纽约州最早对所有的不动产和动产征收财产税。到19世纪中期,美国各州已经普遍征收财产税。然后由于动产的大量增加,给财产税的征税带来很多困难。到1933年,纽约州首先把有形动产排除在财产税征收范围之外,这逐渐形成了一种趋势。

1)财产税的核心是估算出财产价值,美国各地政府已建立完善的财产估价资料制度

财产价值的估算是财产税制度的核心,税务机关首先估算出财产的市价,然后按照一定比例,折算成计税用的税基, 多年以来应税财产的税基一般是真实价值的30%~70%经过多年的发展,美国目前已经形成了系统的财产估价标准、估价制度、估价方法体系,各地方政府还建立了比较丰富和完整的财产估价的资料制度,以便加强对财产税的管理。

①财产税最常用的估价标准为市场价值,其次是按重置价值和销售价值估价

市场价值是财产税最常用的估价标准,市场价值是指财产在竞争性和开放的市场中的价格。大部分地方政府把市场价值标准写入了法律条文,但也有一些州和地方政府在立法上采用了其它估价标准。例如,加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州和地方政府采用了按重置价值或按销售价值估价的标准。因为对于某些不动产而言,是不适用于市场价值标准的,例如农业用地只能按照当前用途的价值估价,因为靠近城市的农业用地很可能会被开发商用于建设商店、写字楼或公寓,这些潜在的可能会对农业用地的市场价值产生很大影响。应税不动产只能在被出售时按新的售价重新估价,但这样就可能造成同一地区的类似财产的估价相差很大,相应地税负水平也有很大差别。

②财产税重估周期从1~10年不定

估价制度分为全周期估价、按部分估价和年度估价:

1、全周期估价(Mass Cyclical Assessment),重估周期通常在2-10年间

按照全周期估价的制度,不动产在特定的年份被估价后,其估价在下一次规定的估价年份之前的整个期间内不变,各地方政府的估价周期通常在2-10年之间。如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途,则需要重新估价。

2、按部分估价(Segmental Assessment),重估周期不定

按部分估价是指对于不动产,在一定周期内重新估价的同时,每年都对其中一部分财产进行重新估价。例如,某地方政府使用3年的周期,则每年该地区的1/3的不动产要被重估,并且全部财产在第三年都要被重估。

3、年度估价(Annual Assessment),重估周期一年

年度估价是指每年根据市场的变化,对全部不动产重新估价。

③市场信息法对于自有住房类不动产估价是合理有效的

估价方法分为市场信息法、所得法和成本法:

1、市场信息法也可称为可比价格法,是通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价。此方法对于自有住房类不动产是比较合理和有效的,但对工业和商业财产一般不适用。

2、所得法是通过预计财产的预期收益来估计财产的价值,对于能够生产所得的财产,如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等,此方法比较有效。

3、成本法使用的是重置成本,主要用于对通常不会产生所得,且可比交易很少的房产的估价,同时还要合理地使用累积折旧。

2)财产税的有效税率为1%~4%

财产税的税率由各地方政府自行规定,税率的确定依据主要有地方的支出规模、非财产税收入额、可征税的财产的估价。

 税率=(地方支出 - 非财产税收入)/可征税的财产的估价

财产税的名义税率在3%-10%之间。但不同地方的财产税的税负水平无法通过名义税率进行比较,因为对应税财产实行的是估价制度,所以造成实际税率相差很大。总的来说,财产税的有效税率只有大约1%-4%的水平,且近年多集中在0.5%-1%的水平。通常,房地产类不动产比动产的实际税率高,新财产比旧财产的实际税率高,企业财产比个人的同类财产的实际税率高,价值低的财产比价值高的同类财产的实际税率高。

3)对未能按期缴纳财产税的纳税人,10%惩罚+滞纳金+有权留置财产

财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途制定。通常,州政府规定的减免税项目要比地方政府的多。

财产税按季度、半年或按年征收,在按年征收的地方,纳税人一般要在每年的41日把税款一次缴清。对于不动产,通常由各级地方政府的税务机关按照财产的估价计算出应纳税额,把缴款单寄交给纳税人,通知其按期纳税。对于动产税,纳税人一般要在41日申报纳税。申报的内容包括:①纳税人的基本资料,如地址、电话等;②纳税人拥有的相关财产;③因租用、寄存等原因,非纳税人所有的财产。

纳税人可以申请延期申报,期限一般为1个月。对于未能按期申报的纳税人,估价员可以在现有的估价基础上,增加10%作为惩罚,税务机构还要处以罚款,另按照法定利率加收滞纳金。许多地方还规定了留置财产的条款,如果财产税欠税达3年以上,地方政府有权留置财产,并出售抵税。如果纳税人对财产的估价等持有异议,他们有权申请复议。地方政府设立专门的委员会办理有关复议事项。纳税人还可以直接向法院起诉,由法院进行判决。

4.3. 流转环节:联邦与州政府征收遗产与赠与税、资本利得税

4.3.1美国遗产与赠与税的累进性是公平收入分配的前提

美国联邦政府最早曾在1862-1870年征收过继承税,于1916年正式开征遗产税。1924-1925年间,美国曾开征过两年赠与税后停征,从1932年开始,通过立法长期开征赠与税。1976年的税收改革法案将遗产税和赠与税合并,把税率表和宽免项目加以统一,称为财富转移税(Wealth Transfer Tax)。并从1977年开始,征收统一的遗产与赠与税,并开征可隔代转移税。

从计算步骤看,遗产税并不复杂,但是其中的毛遗产额的确定十分棘手。毛遗产是指死者遗留的全部财产价值,并且还包括死者去世前3年期间转移的各类财产价值。

 遗产税=(毛遗产-扣除项和宽免项)*适用税率-抵免项目

而扣除项目主要包括慈善捐赠扣除、婚姻扣除和一些必要的费用支出,其中对于美国公民或居民纳税人向国内公司或协会,或是使用信托的慈善捐赠的扣除没有上限,这类捐赠可以全额扣除。抵免项目除了统一抵免外,还有对州遗产税或继承税的抵免;对联邦赠与税的抵免;对外国遗产税的抵免;对以前缴纳的财产转移税的抵免。

遗产与赠与税收入占联邦政府的收入比重一直很小,遗产税和赠与税适用统一的税率表。特朗普上台后,还将遗产税的起征点从500万美金上调到1000万,政策有效期2018-2025。同时对于大额遗产和赠与,税法规定还要征收税率为5%的附加税,该税率适用于超过1000万美元,且低于2104万美元的应税遗产和赠与额。对于赠与的财产,应使用赠与日该财产的公平市价进行估价,应税赠与的范围包括赠与人直接、间接或是以信托赠与形式赠与的不动产或动产、有形资产或无形资产,而且对于赠与税,税法规定了一个年度不予计列项目。

遗产税对纳税人在死亡时拥有的不动产按照其当前用途的公平市价征收。但是税法还规定,如果不动产满足6项条件(例如,占毛遗产的50%以上、死者是美国公民或居民等),执行人可以选用特殊的估价方法。这一选择必须在国税局发出征税通知后的90天内作出。并且,税法要求,与公平市价的估价相比,使用特殊的估价方法对毛遗产的估价的减少额不得超过75万美元。如果因估价的优惠规定而享受了遗产税的优惠的死者的后裔在死亡日后10年以内出售或转移这类财产给非家庭成员,或是改变或终止原来的不动产的用途,国税局要追回纳税人享受的遗产税优惠,纳税人必须要补缴相应的税款。

4.3.2. 美国资本利得并非独立存在,调整后的毛所得是个人所得税的税基

资本利得并非独立存在,而是并入个人所得税体系中,资本利得或资本利亏来自于资本资产的出售或其他处置行为,常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。1921年开始,美国税法就开始对资本利得提供一系列税收优惠,且对资本利得和利亏的处理采用权责发生制的会计方法。

资本利得或资本利亏是所得的重要且特殊的组成部分,调整后的毛所得是个人所得税的税基,因此资本利亏可以用来减免一般个人所得税。对于个人来说,长期投资的资本利得(超过1年的投资)税率较低,2003年长期投资的资本利得被调降到15%(对于归入最低和次低所得税缴纳人群的两类人,资本利得税为5%)。短期投资的资本利得税率较高,与一般所得税税率相同,2011年所有被调降的资本利得税率将恢复到2003年前的水平,即20%。另外,当出售一份房产时,如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所,出售者可获得250,000美元(对单身)或500,000美元(对夫妇)的资本利得税豁免份额。


5. 海外税制对中国的借鉴


海外发达国家的税制特点是建立累进征收的以直接税为主的税制体系,在直接税中尤以个人所得税、遗产税和房产税为主。而目前中国税制结构是以间接税为主、直接税所占比重不大,直接税中的个人所得税所占比重很小,遗产税和房产税仍处于讨论和试点阶段。间接税最大的弊端是它的累退性,其税负主要落在社会上的中低收入者身上。

5.1. 英国保有环节房产税对中国的借鉴

英国是单一制国家,地方政府征税权力也较小,地方政府惟一的税种就是住宅房产税,其收入完全归地方政府所有和支配;营业房产税由地方政府征收,收入由中央政府支配。

就国家而言,住宅税是个小税种,但它却是英国最大的地方税种,在地方财政收入体系中占有非常重要的地位,目前住宅税已成为地方本级收入中比重最大的部分。2012-2013年度,英格兰地方政府总收入1553亿英镑,其中,69%的收入来自中央补助,31%的收入来自于地方资源。地方政府征收的住宅税收入267亿英镑,占地方政府自筹收入的54.8%,占地方总收入的17.2%

5.1.1. 英国保有环节房产税的开征对房价直接影响较小

5.1.1.1. 住宅税开征对房价直接影响较小

一方面,住宅税开征前后英国房价变化并不明显,另一方面, 住宅税的提高对抑制房价的上涨效果不佳。英国开征住宅税前,房价处于缓慢下降通道中,1989年初至1993年初,英国房价累计下降13.6%,房价收入比由1989年初的5降至3.4,降幅达32%。住宅税开征后,房价在随后4年之中保持了基本平稳。随后的1997年至200710年中,在住宅税政策并未出现调整的情况下,英国房价上涨却超过200%。显然,住宅税的开征对房价产生的直接影响较小。

5.1.1.2. 对住房保有环节的征税政策不宜作为当前调控房地产市场的主要政策

英国的实践显示,住宅税的开征并不会对房价造成很大的直接冲击,无论在房价处于调整期还是快速上涨通道中,住宅税都不是影响房价的主要因素。同时,在房地产价格仍持续上涨的时期,住宅税也不能有效抑制房地产投资性需求。为此,出台针对居民房地产保有环节的税收政策只适宜作为调控房地产市场“组合拳”的组成部分,并不能对其抑制房价寄以过高期望,对税收政策的效应事前应进行科学、周密测算,政策正式出台后要进行持续跟踪监测。

5.1.2. 英国结合房产价值和地产价值确认税基,同时在开征初期赋税较

英国住宅税包含了房产价值和地产价值,而我国现行的房产税是对房产、地产分别征税,当然税收制度设计和中英土地制度私有制、公有制息息相关。但从当前来看,房地产税收入与房产价格关联度弱,收入弹性差,所以或许更应考虑将房产和地产相结合的市场价值为税基,确保税收收入的稳定增长。房产随着年限的增加不断折旧,价值不断下降,但是土地却由于其稀缺性、经济的发展以及周边环境的改善而不断增值,房产价值依托于地产价值,具有关联性,难以区分。

英国住宅税的基准纳税额是逐年提高的,逐步提高标准既可以给市场适应期,也可以保持税收的稳定增长,更好满足地方日益增长的开支需要。由于此类税收对房地产市场影响有较大的不确定性,为尽量减少新税种开征对市场的冲击,因此建议我国在开征初期采用较低税负,以后再依据房地产市场的走势进行调整。另外,我国应着手建设房产、土地的财产评估体系,培养专业评估人员,建立评估人员注册上岗制度和权威性评估机构,构建“从评估到定税再到征税”的动态信息网络。

5.1.3. 英国住宅税遵循“量入为出”设计机理

英国每年都会通过编制预算确定应征住宅税额,住宅税的这种计算机制建立在英国严格且准确的政府预算的基础上,通过控制政府支出的方式,限定住宅税的应纳税额,有效地平衡了财政收入需求与纳税人的税负之间的关系,因而是非常科学的。此外,这种设计机理还考虑到了不同纳税主体的纳税能力,体现了税收公平理念。

5.2 美国保有环节房产税对中国的借鉴

5.2.1. 对住房保有环节征税有利于优化我国地方财政收入结构

美国财产税的征收经验表明,一方面,可增加地方财政收入。新税种不仅收入稳定,而且地方政府可以拥有较大的自主权,可以有效弥补地方收入的不足。另一方面,可降低地方政府对土地出让金的依赖度。减少推高土地价格的内在动力,与联邦政府在房地产调控政策的目标更容易趋同,进而促进房地产市场的健康发展。

 当前,土地出让金已成为我国地方政府收入的主要来源,地方财政过度依赖土地出让金使得地方政府在执行和制定房地产调控政策时,不可避免与中央政府存在较大的利益分歧,在较大程度上会弱化政策效应。为此,我国开征住房保有环节税收势在必行。

5.2.2. 美国保有环节财产税对房价并没有明显抑制作用

财产税对不动产价格并没有产生抑制作用,相反当增加不动产税时,不动产价格也随之上升。这些年来美国不动产市场发展迅速,不动产持有者会将房产税持有成本税负转嫁,这样就会有相当一部分税收由新持有者承担。对于新持有者而言,在持有期间缴纳的不动产税是其不动产成本的一部分,因此在再次转让时应并入不动产价格中去,以减少自己的损失,这样就提高了不动产价格。由此也解释了当不动产税增加时,不动产价格会随之上涨。

5.2.3. 美国的房产税实行“宽税基、简税种”

在美国,流转环节征收的只有遗产与赠与税、个人所得税和公司所得税,持有环节收的是财产税。我们可以看出,美国的房地产税体系比较简洁,没有像中国一样在每个环节设置很多税种,比如在流转环节或开发环节还设置了耕地占用税、土地增值税、契税、增值税、城市维护建设税等税种。美国房地产税收体系采用较少税种。一方面避免了因单一环节设置税种过多而导致的重复征税现象;另一方面,其税种按照房地产项目的三个环节设置,地位相同,收入并重,特别是对持有环节单独征收不动产税对调控房地产价格、保持房地产市场良性运转起到了积极作用。


6. 投资建议


房产税出台后,市场预期从是否放松的分歧、走向规范行业长期发展的统一,估值思路从周期弹性、走向长期价值,尽管短期基本面将伴随房产税进一步恶化,但有利于稳健优秀的企业的长期成长,长期价值修复在即。房产税出台,将进一步降低短期的需求,对当前已经下滑的基本面带来进一步冲击,对行业很多房企来说,将面临进一步淘汰的可能。但,市场预期将发生一次重大转变,从博弈是否放松的预期,专向走向规范行业长期发展,对于稳健经营的房企到来重大利好。行业从周期属性极强的金融股,逐步过渡到社会配套服务商的价值股。

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