深圳楼市“天花板”诞生!深业中城揭示了香蜜湖的未来

又一新盘独领风骚

今天,深圳“网红”巨无霸——深业中城,公布认筹入围名单。

备案均价13.1万/平,套价最低1576万,积分最低61.9分,入为客户649批,不达1:3的房源比。

其中联名客户13批,4批客户显示为境外客户。

按照“打新”积分规则,只需要满足“家庭10年无房无转让记录+夫妻十年社保”或“家庭5年内无房有转让记录+深户+15年社保+有未成年子女”即可,相比一期的入围概率要容易得多。

这是深圳今年开盘以来,入围积分最高的新盘,所以市场预测,深业中城非常有可能会是深圳今年第10个“日光”的新盘。

但不管结果如何,深业中城注定会是深圳香蜜湖豪宅片区的开盘“天花板”。

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深业中城成新盘“天花板”

最近深圳楼市,二手房成交量不断向谷底下探,整个国庆期间,7天只成交了4套,而新房住宅则成交了1081套,同比去年大涨了163%。

在这样的背景下,深圳楼市迎来新盘最为“网红”的项目——深业中城。

10月13日,在递交资料截止日期,网上开始有留言,截至10月13日,已有3500人递交资料,最低入围积分为61.9分。

不过,随后10月14日,深圳媒体“深圳楼市热线”向开发商证实递交资料的人数,被告知为假消息。

而今天凌晨,深业中城火速发布积分入围名单,649批客户入围积分61.9分,既远超领玺二期的53.1分,也超过了刚需网红沙井海岸城的59.1分。

并且深业中城官方渠道的浏览量12分钟内就冲到了1800+人次。

这意味着,深业中城既成了“流量担当”,同时也刷新了深圳楼市“打新”入围积分。

不出意外的话,深业中城也将会是深圳新房市场今年入围积分的“天花板”。

因为61.9的入围积分,实际上并不难达标。

比如“家庭10年无房无转让记录+夫妻10年社保”或“家庭5年内无房有转让记录+深户+15年社保+有未成年子女”即可。

如果是“家庭5年内无房有转让记录+深户+15年社保+有未成年子女”,那么入围的客户,则存在二套置换群体。

深圳中城除了入围积分创新高,实际上备案均价也很有可能是未来几年香蜜湖片区,甚至整个福田片区新盘的价格“天花板”。

根据2017年1月19日深圳《商品住房和商务预现售价格管理操作细则》,分期开发的项目申请预售,备案申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价,如果周边无同类在售项目参考的,就参照周边二手房价格。

而根据“2.08”政策,福田香蜜湖片区,被指导的小区总共78个,被指导的最高“指导价”恰恰也是13.1万/平。

(来源:深圳住建局)

其中,安托山花园一、二期(即万科臻山府),港中旅花园一、二期(即中旅国际公馆),振业翠海花园一、二期(即望郡),水榭花都二、三期,天宝物华家园、天健公馆、天御香山花园、熙园、香域中央花园共13个小区的二手房“指导价”均为13.1万/平。

通过地图测量,深业中城距离这些13.1万/平“指导价”的小区直线距离都不超过2公里。

换句话说,深业中城开盘,其实是以“指导价”开盘的,并且开盘即“天花板”。

这也意味着,香蜜湖片区以后的新盘均价将很难超过13.1万/平深业中城二期就是未来香蜜湖,甚至整个福田片区新盘的天花板。

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为何深业中城独领新盘风骚?

最近深圳楼市二手房成交一直不断探底。

国庆七天黄金假期只成交了4套,而新房住宅方面,成交量达到1081套,同比去年大涨了163%,明显,深圳新房市场的爆发力,还是不容小觑。

但是在其他新房分走一大波购买力的情况下,为何深业中城还能成为新盘“天花板”?

毕竟接下来,深圳楼市还会有沙井海岸城、光明的深铁瑞城、南山的汇城名苑、宝安的榕江壹号院等“网红”项目。

其中,南山的汇城名苑还是在深业中城后一天公布销售方案,认筹以及选房时间也只晚了一天。

在被汇城茗院分流的情况下,还能吸引一大批购房者青睐,其中的原因是多因素叠加。

一方面是福田新盘稀缺。

最近几年,福田香蜜湖片区新盘稀缺,上一次入市的新盘还是2019年的事,同样是深业中城,共192套房源。

另一方面,项目占据地段优势。

深业中城集聚生态+名校+交通优势,北面直面是香蜜公园,景观良好,学区是兼具名校优势的深圳高级中学、东海实验小学学区,距离福田的车公庙地铁站大约800米,上学、上班通勤都极其方便。

还有就是,相比2019年10月的深业中城一期,深业中城这次开盘均价依旧是三年前的价格。

而附近的二手房实际市场挂牌价格超过13、12万左右的比比皆是。

所以,面对这样的优势,很难让一直对住宅有高度渴求的购房群不心动。

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深圳楼市趋势:“日光”还会陆续有来?

深圳进入“金九银十”,放眼这两个月推出的新盘,两极分化非常严重。

去化差的,不足三成,比如中海明德里663套住宅,156批客户认筹;去化好的,基本是以小时的速度售罄,比如宝安的玺玥华府。

其中,9月22个新盘,出现了8个日光的项目。

到了10月,如果加上海岸城三期,深圳仅仅两个季度,就出现了9个日光盘。

现在,一些地段、配套和规划等综合实力强劲的好盘,都开始随风潜入市。

比如南山刚需新盘玖裕茗院,即将推出建面约30/58/99㎡的住宅,按最小面积30㎡计算,最低首付不到100万,就能上车南山核心区域,很难不让对深圳求房若渴的刚需心动。

而就在刚刚,位于福田区福田口岸的加福华尔登府邸获批预售证,7.5万/平起,共462套住宅拿证。

福田口岸所在的片区是福保片区,距离香港最近,但近年10年来都没有新的住宅项目推出。

所以如果加福华尔登府邸推出,这将会是福保片区近10年紧邻福田口岸通关口唯一的新盘。

通常新盘“日光”都会有非常明显的特点,要么在热点区域,要么总价低,又或者是有明显“倒挂”。

如果“热点区+总价低+“倒挂”严重”因素叠加,那么新盘基本都能预订“日光”了。

如果按照这样的趋势,你们认为深业中城、汇城名苑、玖裕茗院以及加福华尔登府邸会不会日光?

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