三巽集团(6611.HK):净利大幅增长135%，区域深耕成效显著

后疫情时代，中国宏观市场环境发生了许多变化，聚焦到房地产行业，表现的就是政策的出台和调控。而近期地产板块经历利空的释放和估值的修复，同时市场情绪和投资逻辑也是不断的切换，其中有一个思路就是，投资是否应该从高估值板块切换到如银行、地产类别的低估值的板块？换句话说，处于历史低位的地产板块，在房住不炒的政策背景下，行业增速放缓，是否仍然具备投资机会值得我们思考。

地产板块大中小房企云集，实质上不论是头部房企还是中小房企，每个房企都有值得思考和学习的地方，头部房企或许具备更大的优势，而中小房企的发展之道也是值得探讨的。

笔者想先从这只在港交所上市不到两个月的皖系房企三巽控股集团(6611.HK)（以下简称“三巽”或“三巽集团”）最新披露的中报业绩里来解读探讨一下中小房企的发展趋势和潜力。

现金流充沛，业绩高质量稳健增长

8月30日晚间，三巽集团发布中期业绩报告。报告显示，上半年，三巽集团实现营业收入约21.7亿元，同比大幅增长97%；实现毛利约5.1亿元，同比增长63.8%；实现净利润约1.9亿元，同比大幅增长135.4%；基本每股盈利人民币0.13元。

在政策调控的压力下，三巽集团今年上半年的业绩依旧亮眼，盈利指标持续向好，多项经营数据表现优秀，实现了高质量稳定增长。

图表一：2020和2021上半年公司净利润

（来源：公司公告，格隆汇整理）

首先，我们来探讨下，香港联交所的地产新秀儿----三巽集团，其业绩如此亮眼的背后原因。

从今年上半年的合约销售额成绩看，三巽集团已实现合约销售人民币48.1亿元，同比增长45%。同时注意到，三巽集团在8月18日发布了7月经营数据。数据显示，今年前7个月，三巽累计合同销售金额约为53.7亿元；累计合同销售面积为59.7388平方米；平均销售价格为每平方米约8987.5元，签约回款率超过90%。由此可见，三巽集团的销售去化能力不容小觑，也为其利润的持续稳健增长打下坚实基础。 

图表二：2020和2021上半年公司合约销售额

（来源：公司公告，格隆汇整理）

另一方面，从三巽集团的财务指标表现来看，公告数据显示，截至2021年6月30日，三巽的主要债务指标继续处于行业健康水平，净负债比率为7.3%；现金及现金等价物为21.8亿元，现金短债比达到1.5倍，足以覆盖短期债务；剔除预收楼款的资产负债率为76.3%，较2020年末的79.4%下降3.1个百分点。

自“三道红线”出台以来，优化债务结构、控制债务增长，把控财务经营安全成为房企可持续经营的首要目标。而三巽集团严控负债、紧抓回款，财务稳健性持续提高，除了资产负债率指标略微不达标，其他财务指标已符合标准，同时三巽的现金流充沛，财务抗风险能力持续强化，相信再过一段时间，便有望全面达标“三道红线”标准。

坚持正确战略方向，区域深耕成效显著

另一方面，在集中供地背景下，充足的土储资源、较强的拿地能力、对招拍挂市场依赖更低的房企更有优势，同时品牌力、产品力、运营力等复合能力较强的房企也更占优势。

根据公告，此次收入增加主要是由于截至2021年6月30日止六个月的已交付总建筑面积增加。今年上半年，已确认的总建筑面积从截至2020年6月30日止六个月的15.87万平方米增加至31.44万平方米。

三巽集团今年上半年获得的如此优异的成绩单，离不开其坚持“2+X”和“两横三纵”的区域深耕策略。

从土储视角看，目前三巽集团在全国12个城市拥有44个多元化项目组合，土地储备达4,204,729平方米，其中11个为已竣工项目，30个为发展中项目，3个为持作未来开发的项目。已完成持有待售物业11.8亿元，较上年末增加107%。

作为皖系房企，三巽集团自然在安徽省这片土地有着相当大的话语权。根据公告，三巽在安徽省土地储备达3,461,697平方米，占总土地储备面积的82.3%。同时数据显示，公司在安徽省的货值占比高达77.5%。也正是得益于区域深耕策略，三巽集团已在安徽布局超过半数城市，在皖系民营房企中位居第一，享有当地市场美誉度。

图表三：公司货值占比

（来源：公司信息）

秉持区域深耕的土储策略，精运营、精布局，三巽集团深耕长三角市场，并紧随国家战略指引，紧抓行业发展机遇，坚持审慎稳健策略，继续积极拓展长三角红利区城市，增厚优质土储项目，为销售转化和利润上行提供有力支撑。

同时，三巽集团也表示，未来集团除了参与公开市场上的土地招标、拍卖和挂牌之外，也将大力拓展非公开市场资源，通过并购、城市更新、产城等方式获取优质土地资源储备。受宏观政策环境所推动，本集团将进一步稳杠杆及增加其周转率，并改善管理质素。

结语

事实上，许多做强做大的房企，最初也是从深耕城市区域开始出发的，按其发展逻辑，对深耕区域的房企来说，管控成本、扩大盈利空间、加强区域同行或机构合作；同时做强产品力、增强品牌效应、扎根高能级城市、集中区域优势，皆有利于构筑自己的竞争壁垒。

三巽集团在港交所的挂牌上市，打破了今年房企上市荒，也博得了资本市场一定的关注度，今年上半年更是交出了优秀的成绩单，因此笔者以三巽集团作为中小房企的观察突破口，探讨了这类深耕型中小房企的发展趋势和潜力。从三巽的管理层表述也可以获得一定的信息，三巽将继续积极拓展位于长三角城市，坚持拿地节奏聚焦深耕区域，在其他新城市扩张中保持谨慎拿地。与此同时，三巽集团坚持审慎的财务政策，并积极打造健康的融资渠道及债务结构，盈利稳步向好，在未来的长期深耕战略中，其发展潜力值得期待。