融信服务(2207.HK)增长胜预期，催化估值潜力释放

近期，物管板块出现结构性分化行情，富途内地物业管理股指数震荡不断，再次回到年初的位置。业内人士普遍认为，物管板块的结构性分化格局将长期存在，而在此之中，只有具备成长性和有潜力的部分物企才能持续获得市场关注。 

8月30日，融信服务(2207.HK)公布2021年度中期业绩公告。作为公司上市后交出的第一份成绩单，公司取得超预期的业绩表现。随着公司迈向后上市时代，新的业绩报告也让我们更聚焦到未来公司的可持续性发展。我们认为融信服务兼具成长性与确定性，大概率是会获得市场的密切注视。

一、上市开启加速跑，营收盈利双维提升

整体来看，融信服务多项核心财务指标实现超预期增长，公司多方面呈现加速突破的势头。

报告显示，公司营收同比增长53.5%至4.89亿元，而2018-2020年营收的复合增速约为34.7%。其中，物业管理服务和非业主增值服务收入占比分别为45.1%和48.7%，这两个业务板块所对应的收入增速为33.3%和61.6%。

令人关注的是，总收入占比为6.2%的增值服务业务，在上半年录得432.7%的同比增长率，成为此次业绩公告数据中最高增速的地方。管理层在业绩发布会上表示，希望该业务分部占比能提升至15%及以上，甚至达到高于行业均值。

同时注意到社区增值服务板块的毛利率达到36.4%，较去年同期上升了12.5个百分点，成为业务板块中毛利率最高的部分。这也意味着，随着后续该业务分部占比的提高，将驱动整体板块毛利率往更高的目标进发。

（来源：公司公告）

盈利方面，我们也看到了多个方面的超预期增长，包括毛利、净利以及归母净利润的增速。

具体来看，上半年公司毛利同比增长53.6%至1.44亿，而2018-2020年毛利的复合增速约为37.9%；净利同比增长68.5%至0.69亿，而2018-2020年净利的复合增速约为58.7%；此外，归母净利润同比增长73.3%至0.67亿，而2018-2020年归母净利润的复合增速约为50.6%。通过对比近三年的复合增速，可以发现盈利指标的增长态势大幅超越了过往。

对此，我们认为融信服务的成长潜力在上半年得到了充分释放，且随着公司迈向后上市时代，资本市场给公司带来资金、品牌、信用等方面的加持，在业绩增长弹性方面，融信服务有机会持续给市场带来惊喜或超预期的表现。

二、两大核心要点，积蓄长期价值

在最新公布的报告中，我们还能看到融信服务正围绕扩大管理规模以及拓展服务边界这两大方面不断巩固核心底层竞争能力，并以此成为着力点，支撑“飞轮”实现更快、更高效的加速运转。

首先来看管理规模。

通过与融信中国开发主业的协同，融信服务在海峡西岸地区与长江三角洲地区形成了较为显著的区位优势，并且跟随着控股母集团公司战略升级，融信服务也正从区域性向全国性实现纵深发展。报告期内，在除海西地区和长江三角洲地区外的其他地区，融信服务的在管面积达到357.4万平方米，同比增长48.8%。

与此同时，融信服务一直保持着较强的独立性，公司的第三方业务比例一直处于较高水平，并在近三年维持在30%以上的稳定增长趋势。期内，公司总在管建筑面积中来自第三方的占比达到41.1%。

而根据融信服务披露的上市募集资金用途，其中60%的募资将用于寻求选择性战略投资和收购机会，同时进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围。因此可以预见，通过“内生+外拓+收并购”的方式，融信服务将逐步推进全国性布局，其成长潜力在未来还将得到不断释放。

其次，融信服务还在进一步丰富服务业态。

就当前物管行业的发展趋势而言，我们观察到其正从最基础的物管业务向泛物业管理渗透，围绕业主全生命周期重构服务模式，挖掘更多的盈利可能。而融信服务加快推进的“1+N”战略，正是与这一发展趋势相契合的。其立足于基础的物业管理服务平台，延伸至社区增值服务和非业主增值服务，多元业态将进一步打开盈利的潜在增长空间。

目前，公司增值服务板块涵盖和美生活、和美易居、和美租售及其他服务四大板块；非业主增值服务则包括协助服务、前介专项服务和代驾服务三大板块。值得一提的是，2021年上半年，融信服务与招商银行签订全国车辆驾驶服务协议。

可以看到，基于服务多个业态带来的协同及专业度、客群粘性，融信服务在行业竞争中逐步构建起差异化优势和竞争壁垒，持续扩展的服务边界将成为企业切实可行的新的增长曲线。

小结

总结来看，我们认为融信服务此份成绩单向市场传达的信号，不仅在于突出的业绩增长，更在于能够支撑起公司未来长足发展的潜在动能。

报告期内，融信服务整体物业管理费单价上升至2.9元每月每平方，为2018年以来的最高值。同时业态布局持续拓展，其中公建领域成为融信服务发展的特色。如此种种都指向融信服务所积累起的综合实力、专业度以及企业品牌力，正推动其走向更广阔的发展舞台。

二级市场上，融信服务动态市盈率仅为20倍左右，总体表现逊于行业，我们认为随着其成长性和快速扩张的底层能力在后续得到不断验证，高业绩指引和企业品牌力将为估值提升创造足够的想象空间。