深圳国际(00152.HK)：总资产逆势增24.2%至1211亿港元，成长性与确定性兼备

今年对房地产、教培行业、互联网平台经济等领域种种政策的出台，透露出一个重要的信号，随着国家经济迈入新阶段，政策风向已经开始出现巨大的转向。在这一新的时期，民生层面的问题愈发得到关注，推动区域经济的协调发展，稳固制造业的核心位置，向高端科技、高精尖制造业迈进都将成为这一时期国家发展的战略重点。作为生产端和消费端链接点的物流行业，也有望受益于国家政策，成为新一轮“吸金”点。对于投资者而言，把握好政策方向是决定投资成败以及收益高低的重要一环，当前政策变化下理应对这一趋势予以重视。

当下正逢港股半年报窗口期，笔者留意到了一家在港股市场中略显低调但背景和实力均不俗的低估值企业——深圳国际(00152.HK)，借此机会进行一番深入研究。

为什么是深圳国际？

资料显示，深圳国际以交通、物流为主业，以深圳及粤港澳大湾区、长三角和环渤海地区为主要战略区域，通过投资并购、重组与整合，逐步构建了现代物流、收费公路、港口、环保为核心的四轮驱动产业格局，同时拓展至物流仓储、航空物流、三方物流、物流金融等多个细分市场。公司亦持有深圳航空、国货航等多家公司的股权，并与之深度合作，持续打造智慧物流新基建。

公司在深圳当地掌握着众多核心资源，如旗下深高速拥有深圳核心的高速公路收费里程，同时公司在深圳经营华南物流园、西部物流园、康淮电商中心等多个成熟优质的物流园区。公司亦在全国30个物流节点城市实现综合物流港布局，并依托与国货航、广铁、中外运、中通服等央企的合作，实现在水陆空铁全领域物流基础设施的拓展、延伸。此外，公司积极布局产业上下游，持续发力智慧仓、冷链物流等高增值服务业务，为园区运营赋能。

如开篇所言，物流行业是链接制造业和消费者的重要桥梁和纽带，大到机械设备的运输，小到老百姓餐桌上的农副产品，民众的衣食住行以及社会的方方面面都离不开高效率的物流，尤其是疫情之下加速了线上化发展民生消费物流需求迎来井喷。可以说，物流行业依然处于快速成长期。

从当前国家政策趋势来看，去年以来全新推出一系列新基建政策如重磅产品公募REITs，国家对加强物流基础设施建设，进而支撑“双循环”格局构建的用意不言自明。

从近期的资本市场维度来看，此前“双减政策”一出整个教育行业进入至暗时刻，一众押注这一热门赛道的资本进入冰点时刻。这也意味着，在遭遇重锤之后的资本将对政策鼓励的民生、硬科技等领域将更为倾斜。

在智慧化物流服务商的角色定位下，深圳国际的业务布局契合了当下政策和经济发展趋势，亦具有打造大物流超级生态的实力，有望受益于政策层面的支持，赢得市场资金的亲赖。

手握优质隐蔽资产，市场价值极待发掘

政策方向之外，深圳国际庞大的资产价值实际上一直未受到市场的有效反馈。

从总资产情况来看，根据公司最新披露的2021中期业绩报告，截至2021年6月30日，公司总资产达到1211亿港元，即便在过去一年疫情阴霾笼罩的大环境下，公司总资产仍然逆势实现快步增长，同比增幅达到24.2%。然而，目前深圳国际总市值仅为231.17亿港元，对应人民币约191.96亿元，公司PB仅为0.66倍，处于跌破净资产的状态。动态市盈率约为7倍，倘若以公司核心收费公路板块来看，在富途行情所示的铁路公路业务板块中，目前深圳国际的动态市盈率处在行业靠后位置。同时注意到，公司目前的股息率达到8.7%，其持续坚持较高比例的分红，是资本市场典型的现金奶牛股。从深圳国际的资产实力来看，当前市场的估值与之亦存在明显的不符。

作为一个综合型企业集团，不妨再结合各业务板块具体情况来进一步透视公司的资产价值。

1· 智慧物流基础资源龙头地位不可撼动

从公司物流业务板块来看，作为深耕深圳的物流地产开发和运营管理企业，深圳国际在深圳非保税仓储面积处在绝对领先位置，仅华南物流园一个项目占地就达到58万平方米，预计于2023年投产运营的黎光项目占地4.53万平方米、总建面26.5万平米；此外与广铁合作的平湖南项目，占地约1350亩，项目建成后预计可增加高标准仓储物业近百万平方米，其是深圳近20年最大的单体可开发物流地产项目，规模超过了深圳近十年物流及仓储用地出让面积总和。

考虑到深国际在深圳的部分现有物流园区多位于城市生活区，如华南物流园，园区的运营对周边市民生活造成了一定影响，未来伴随城市经济产业结构调整，这些城市物流园区功能变更，土地由工业性质转为商业或住宅性质存在极大可能性，这也意味着坐拥深圳庞大优质土储的深国际还将迎来巨大的价值红利释放。如公司前海项目，深圳国际抓住国家打造前海自贸区的历史机遇，成功获取物流园用地转型升级为综合开发项目，包括住宅、商业、办公、商务公寓及公用配套设施等。在刚刚过去的2020年，公司顺利签订前海项目第三期土地转让合同，就为深圳国际带来一次性税前收益约40.94亿港元及股东应占盈利约30.71亿港元；2021年上半年，前海一期住宅项目交付也为深国际带来了8.47亿港元的投资收益。

深圳之外，深国际还在全国30个节点物流城市投资布局了“城市综合物流”项目。根据公开信息，至2020年末，该业务已获得协议用地面积714万平方米，已获得土地面积约460万平方米，总运营面积约200万平方米，综合出租率达到91%。

下图为公司物流业务城市分布图，可以看出公司一、二线城市业务面积占比接近93%，资产质量相当优质，增值潜力巨大。

此外，关注到公司的收费公路业务板块，深圳国际旗下深圳高速掌握着深圳地区，乃至整个大湾区的核心高速公路资源。在这块经济热土之上，庞大的人流、物流的流动和聚集，给其这一块业务贡献了源源不断的现金流。同时围绕高速公路建设及周边土地等资产的整备、建设物流枢纽等契机上，深圳国际也具有相当大的潜力。该业务板块具有垄断性特征，同时也与城市经济发展同频，不论是在成长性还是防守性上均具有极大优势。

值得一提的是，在2021年8月10日，公司与其间接控股股东深圳市投资控股有限公司签订买卖协议，预计以不超过约104.8亿港元收购湾区发展(00737.HK)。湾区发展旗下的广深高速和西线高速位于粤港澳大湾区的核心区域，成功交割后有助于公司进一步巩固公司于公路的投资、建设及营运方面的核心优势，进一步打开公司发展空间。

2· 外部拓展布局新兴产业及优质上下游资产

公司积极布局优质新兴产业，紧跟政策支持的前沿方向。从环保业务方面来看，近年来，深国际旗下深高速就相继成功收购南京风电、蓝德环保，参股深圳水规院、德润环境等标杆企业。环保行业作为同样具有特许经营权属性的垄断行业与深高速收费公路业务形成了协同，其可拓展性强，培育期短，能够有效补充具有长建设周期的路产主业，推动业绩的平稳发展。

同时注意到，当前公司自去年以来还收购了中国国际航空集团旗下国货航10%的股权，中国电信旗下中通服供应链5%的股权、普罗格11%的股权，所投企业分别是航空货运、ICT(通信设备)物流领域和智慧仓储系统集成领域里的头部企业，除具有想象空间的投资回报之外，显然也有着为自身物流园业务赋能的战略考虑。此外，深圳唯一运营的中欧班列平台中外运深圳国际物流有限公司深国际股权占比也达到了40%，据悉今年以来，由于疫情影响，海运及空运通道不畅，但中欧班列一直稳定开行，受到市场的热烈欢迎，目前的开行计划远远无法满足市场需求，目前仍呈现一箱难求的局面，价格也一路走高。

3· REITs重磅推出，基建迎来黄金发展期

总体来看，公司布局了一系列优质资产，并孕育着巨大的市场价值和成长潜力，而这之中一些优质资产也迎来了价值加速释放。在此就不得不提到公募REITs落地对于公司的重大战略意义。

REITs即不动产投资信托基金。官方来说就是通过资产证券化方式将不动产资产权益转化为流动性较强的标准化金融产品。简单概况：REITs是通过募集公众投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。投资者购买公司项目REITs，便成为了项目资产持有人之一，可以每年获得稳定股息，也有证券增值的机率。而公司通过REITs可以实现项目建成后快速退出，实现加快资产周转，迅速扩大规模、市场占有率。因此REITs的推出，非常利于深国际这样的公司“轻装上阵”，盘活存量资产，加速价值释放。

目前深圳国际搭建的综合物流港“投建融管”闭环发展模式已经取得实质性进展，已实现首个物流园项目的资产证券化。据悉，此前公司发起设立首支物流产业私募股权基金并完成了南昌综合物流港项目的资产证券化运作，为公司贡献股东应占盈利港元1.75亿元，项目增值率达到64%。预计今年下半年深国际还将积极推进合肥及杭州一期项目置入基金工作。在“投建融管”商业模式下，伴随项目的持续运营及成熟后择机退出，也有望不断释放源源不断的价值。

总结

投资就是投未来，深圳国际的发展更像是一部与城市一同成长的协奏曲，公司充分受益于深圳这座城市的崛起，积聚了大量的优质资产，且价值迎来释放期。展望未来，公司在全国的布局实质上也将延续这一成长逻辑，未来潜力不可限量。

价值只会迟到，但不会缺席。当前，不论是从资本市场估值层面，还是政策变化带来的催化剂层面，都展现出深圳国际巨大的潜力，并有望伴随业务及业绩层面的持续兑现，刺激公司估值迎来重估。公司长期稳健的经营能力和财务管控能力，叠加国企背景支撑，都令其在安全边际及长期价值上展现极大的优势，未来可期。

随着中期财报的出炉，公司也获得了多家券商的看好，其中大和发布研究报告称，维持深圳国际(00152.HK)“买入”评级，目标价至16.5港元，较当前10.18港元仍有57%的升幅空间。而华泰则给出17.4港元的最高目标价，其认为前海、梅林关及华南物流园项目等物流园转型升级业务将持续带给公司稳定的利润。中金则给予“跑赢行业”评级，目标价至13.15港元。中金公司观点指出，公司未来业务将会维持稳健发展，主要基于公路和环保主业将继续贡献可观利润，物流业务实现“投建融管”良性循环，土地和房地产开发收益具有可持续性。从更具专业性和信息优势的机构观点不难看出，深圳国际的价值受到了认可，随着市场信心的进一步释放，相信公司估值有望迎来反转。