优客工场2021第二季度财报分析:轻资产战略转型成功,投资回报率超15%

本周二,优客工场发布2021年第二季度财报。财报显示公司总营收超预期为2.61亿人民币,同比增长34.3%。

本周二,优客工场发布2021年第二季度财报。财报显示公司总营收超预期为2.61亿人民币,同比增长34.3%。其中,空间业务营收为9541万元,环比增长6.4%;轻资产营收为1520万元,同比增长292.1%。除了营收增长劲头十足外,净亏损也在逐步收窄。本季度Non-Gaap净亏损为2187万元,较上年同比收窄72.3%,较上季度环比收窄53.2%。

截止2021年6月30日,公司现金及现金等价物为3.74亿元。

目前公司拥有87个城市的282个已签约场地,分布于一线城市102个,新一线城市62个,二线及二线以下城市合计112个,管理面积约为70万平方米,为116万会员提供服务。

 

【轻资产战略成功,毛利润同比增长229%】

从本季的财务数据来看,优客工场去年开始所启动的“轻资产,重赋能”战略转型初显成效。本季度轻资产营收为1520万,同比增长292.1%。其毛利润达460万,同比增长228.6%。随着地产行业逐步进入存量市场,单边依赖资产增值获取高收益的模式不再具有优势,以精细化运营和全方位服务为核心的“轻资产模式”成为了资产增值、提高收益的有效途径。轻资产模式能够提升优客工场项目的投资回报率(ROI)。

此外,基于优客工场在中国联合办公市场的龙头地位,公司能够通过自身的会员体系、线下社群体系以及平台的影响力,缩减市场宣传费用的支出,推动提高利润率。根据本季度所披露的数据来看,Non-Gaap EBITDA为亏损2194万元,较上年3848万元同比收窄43.0%,较上季度3297万元环比收窄33.4%。亏损的收窄意味着公司盈利能力的提升,也能够看到公司在凭借自身影响力和良好的运营模式缩减市场费用,以及部署轻资产模式战略的成效。

图片 1.png

【轻资产战略推动投资回报率拉升,收获更多业主认可】

根据今年6月CBRE发布的《优客工场租金评估及联合发布顾问服务报告》来看,公司在一线城市和新一线城市的项目平均投资回报率为15.4%,二线项目的平均投资回报率为16%。整体总平均回报率为15.7%。投资回报率能够衡量企业的经营效果和经营效率,而优客工场平均15.7%的回报率意味着,业主与优客工场合作后,能够获得更加可观的收益。

随着优客工场轻资产以良好的投资回报率(ROI)受到越来越多业主的认可,项目也得以在全国各省市及海外地区快速拓展。截止2020年12月31日,公司轻资产数量为125个,同比增长166%。上年同期轻资产数量为47个,同比增长52%;2018年末,轻资产数量为31个,同比增长158%。

 

【受疫情影响小,项目出租率稳定】

从业务层面看,根据CBRE对优客工场的抽样结果调查来看,优客工场项目工位出租率高达83.6%,其中大多数项目的工位出租率约80%~95%,例如深圳中天元物流大厦·优客工场、沈阳同方大厦·优客工场、长春水文化园·优客工场这类运营较好、特色明显的项目,出租率能够达到100%或接近100%。由于近年来新增供应的持续放量和2020年疫情对实体经济办公需求的抑制,使得大部分写字楼遇到空置率上行的难题,而优客工场能够通过更加多元化的合作模式以及标准化的服务,搭建出企业服务体系,整合企业资源,更好地吃透和满足上下游需求。不仅为合作方带来经济价值,也通过与优客工场合作,业主方的资产空置率得到了有效降低。

图片 2.png

根据CBRE的数据显示,优客工场项目的租金价格均高于楼宇平均租金成本,其中大多数项目的租金价格能够达到楼宇平均租金成本的两倍及以上。例如深圳湾创·优客工场,项目的单平米租金价格为6.97元/天/平方米,其原所在的楼宇租金为2元/天/平方米,租金价格达到楼宇租金成本近四倍。 

图片 3.png

受到疫情和市场供需关系等因素的影响,写字楼“租金”下降的困境也变得越来越明显。在过去一年左右时间,深圳优质写字楼租金呈下降趋势,由于业主采用以价换量的策略,租金报价和成交价之间的差异也略有增大。

优客工场在成立六年的时间里,培养了一支专业的设计团队,其成员均来自清华美院等国内顶级设计院校,拥有丰富的理论和实践经验,以统一规范的空间设计标准有效提高坪效;从规划设计、施工周期管理、设备设施采购等多个维度实现了流程化,模式化,标准化的全覆盖,有效实现降本增效。

六年来,优客工场也在不断强化IOT智能化、5G应用技术、数据挖掘等方面的应用与开发,开发UDA、Udata等系统提升空智能管理效率,通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年扎实的服务经验,将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中,以科技的力量引领地产运营提效升级,在降低经营成本的同时,也为空间注入更多价值。

如同CBRE报告所展现的,业主在选择与优客工场合作后,受益于优客工场的品牌服务力,共享办公空间为业主方带来了高于楼宇本身租金水平的溢价,运营良好的项目溢价部分可达两倍及以上。

依靠设计、招商、运营、品牌、增值服务等多方面的产品优势,优客工场的共享办公空间让业主方原有的楼宇价值得以提升,一方面可以为业主和合作方带来较高的租金溢价、空置率的降低和良好的投资回报率(ROI)等经济价值;另一方面,合作方可以在楼宇业态多元化、存量物业更新改造、提升楼宇抗风险能力等方面获得附加价值。优秀的服务和运营管理能力,不仅帮助能够业主激活资产价值,也将成为助推优客工场REITs业务发展的基础能力。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论