国泰君安：利润链条重构，地产投资退居二线

报告导读

7月30日召开中央政治局会议，对房地产表述和此前一致，新增租赁住房表述，以目前地方政府动力来看，还需要大量政策配套才能推进。

（1）总基调来看，确定稳健偏松的货币政策和积极的财政政策，对冲经济潜在的下行压力，而对地产依然处于高压状态。

从前期降准开始，货币政策基调基本确立稳健偏松，用于对冲宏观经济的下行压力。而作为持续提供正向拉动的地产投资来说，预计将在2021年4季度开始，形成对经济增长的负向拉动。一方面，随着拿地面积的下降和可供开发面积的减少，对实物的消耗下降，另一方面，再次开启的缩表周期，将抑制潜在地产投资增速。因此，作为补充项的积极财政政策，变得较为有必要。

（2）由于房地产行业的利润分配链条已经重构，从政府、房企、金融机构共同分割的利润，变为政府独享，因此，政府在决定是否重启地产拉动经济的决策链条更为简单。

由于地价的大幅度上行，和被定价的新房价格，使得房企的利润率从早期的10%下降至当前约3%，同时，限制金融机构给房企贷款，也使得金融机构参与房地产的环节减少。因此，从房地产整个产业链的利润分配来看，政府几乎拿走约95%的利润，因此，在决定是否重启房地产作为经济拉动项上，政府的决定远远强于历史每一轮周期。

（3）引入租赁市场，使得房地产变为二元结构的市场，在目前的执行上有较大难度，等待政策的进一步推进。

即便新房市场，地方政府也没有降低地价增加供地的动力，甚至在可能因为供地减少而影响后续地产投资上，也没有看到地方政府增加供地的行为。那么，对于价格远低于商品房地块的租赁地块，地方政府的供给动力会更加不足，因此，还需要大量的配套政策推进，来改变地方政府的动力。

（4）当前房企最大的风险就是地方政府抬地价和自身资产负债表收缩的双重打压，本次政治局会议内容暂时没有涉及这两点。

由于监管交易资金的潜在影响，预计房企拿地意愿会下降，地方政府增加供地的动力进一步下降，这是当前市场的主要矛盾，以当前政策环境来看，预计将持续至2022年。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。​