东莞楼市再加码！限售5年、二手房指导价明确

作者：路过的

8月2日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等八部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。

《通知》（“莞八条”）列了几个重点，格隆汇楼市经整理摘录如下：

1、优化土拍规则，提高土拍门槛。

“限房价、控地价、提品质”，非房企不能买住宅用地，联合竞买的房企出资比例不得低于50%；严查购地资金来源（须为自有资金）。

解读：这条对开发商的影响比较大。联合竞买的出资比例不得低于50%，说明只允许2家房企同时合作；对购地资金的监管也加强了，要求穿透核查，全部须为自有资金。

“竞品质”是近日杭州最新的土拍制度中提到过的，同时要求现房销售，后者没有出现在东莞“莞八条”中，说明东莞目前还是准备实施预售制。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，库存低、土地价格高、土地市场热、市场预期不稳、开发商看好、深圳需求外溢，这是东莞楼市调控面临的最大压力。控制住地价上涨，房价就稳了。

他进一步指出，去年以来东莞出让了一部分高价地，这部分高价地块在今年下半年可能会形成新房供应；同时，近期东莞开始增加用地，但部分区域出让的地块价格比较好，这两方面因素可能会推高市场对房价上涨的预期。

2、法拍房限购，同时暂停向个体工商户销售商品房。

解读：这条堵上了法拍房的漏洞，将成交数量不多的法拍房也纳入限购住房。

东莞个体工商户比较多、民企数量多， “暂停向个体工商户销售商品房”则代表对经营贷的进一步管控，严控经营贷流入房地产领域。

3、新入户家庭买房需要连续1年社保，入户半年则需要半年社保；骗社保买房取消合同，5年内禁止在东莞买房。

解读：这条以东莞社保为依据，提供2种认定方法，最大限度地保护了新入户家庭不被政策误伤。同时，对于部分购房人骗社保买房的行为加以禁止，并限定5年内不能再在东莞买房，意在避免炒房行为。

4、严格审核购房首付资金来源，从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产的行为。

解读：这条是从购房首付的源头来查处信用贷、消费贷、经营贷是否违规流入房地产，只要首付来源没问题，对购房人基本影响不大：

其一，防止过度加高买房杠杆，以后首付流水“自有资金或者是直系亲属”的审核会更加严格。其二，切断部分 “养流水“”代持”等炒房行为。

5、增值税免征年限由2年上调为5年。

解读：这条主要是延长了二手房交易的增值税免征年限，从“满二唯一”变为“满五唯一”，加大交易转让成本。

根据中介报价，东莞7月二手房成交均价在每平2.3万左右。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，将增值税免征期从两年调整到了五年，这是热点城市的普遍做法，也是为了打击炒房客，鼓励刚需买房的重要举措。

据东莞不动产交易中心统计，松山湖6月二手房成交均价为4.26万/平方米。

由此推算，一套位于松山湖、成交满2年但不满五年、建筑面积100平的房子再次交易时，按照5%的征收率，其税费将从0上调为21.3万元。

6、建立二手住房成交指导价，引导银行合理发放贷款。

首次将商品房认购环节纳入监管，建立购房意向登记系统，热点楼盘公证摇号选房、积分排序选房，热点住宅楼盘限售由3年延至5年，严打“经营贷”“消费贷”“茶水费”。

解读：这条是“莞八条”里杀伤力最大、影响最大的一条。

自“莞九条”（2020年7月）、“莞六条”（2021年2月）发布以来，东莞新房市场成交量在2021年2月出现最低点，较2020年12月的最高点（8462套）下降了78.6%；二手房成交量同样较“莞九条”出台时下滑了81%。

距离“莞九条”发布一年、“莞六条”发布半年，彼时被误伤的新入户刚需至此正好有了购房资格，这部分购房需求还将缓慢释放出来。

此前“莞六条”只是完善二手住房网签交易价格发布机制，如若“莞八条”效仿深圳建立二手住房成交指导价，东莞二手房市场将会继续降温，成交数量有所下滑。

当然，参考全国多地的过往情况，购房人后续还需警惕“阴阳合同”、捆绑销售等可能出现的情况。

李宇嘉指出，二手住房成交指导价是热点城市未来普遍会实施的政策，东莞楼市将会逐渐过渡到存量房为主的时代。

将商品房认购环节纳入监管是学习深圳，可杜绝倒卖房号。

7、实行房地产经纪机构备案制度，落实经纪人员职业资格制度，强化经纪人员实名制管理。

将开发商、中介机构、住房租赁企业以及相关个人的违法违规行为纳入全国信用信息共享平台，对严重失信企业及法人、个人纳入黑名单管理。

解读：经纪机构备案和经纪人实名制有利于规范地产中介行业的发展，黑名单管理制亦加强了对地产经纪从业人员的管理和处罚。

8、完善公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。坚持小户型、低租金，注重职住平衡。

解读：完善住房保障体系，保障“双困”家庭、新市民、青年人和人才的住房需求是近几年来全国范围都反复强调的一点。

值得注意的是，“莞八条”明确提出“坚持小户型、低租金”，说明今后的保障住房的建筑格局将会以小户型为主。

同时，“加大公租房货币化改革力度，逐步将公共服务行业从业人员纳入货币补贴范围，探索加大对承租市属住房租赁企业房源保障对象的补贴力度”说明公租房将进一步扩大覆盖群众。

但以隔壁的深圳为例，有限的公租房项目目前仍难以覆盖符合条件的申请人员，摇号、排队想来是无法避免的。

“自去年八月份以来，东莞出台了多个调控文件，调控的主动性、持续性、主观能动性很明显，‘一城一策’开始落地。

如果去年以来的各项政策能够真正落地，特别是能管控出土地和资金，让源头的成本能够降下来，进而稳定住预期，楼市降温在情理之中。”李宇嘉如是总结。