深圳计划全市推行大学区制，学位房将受“史上最强”降维打击！

深圳刚刚又向楼市和相关领域出手了，这次主要是与房价密切相关的学区！

今天（8月1日），深圳市人大常委官网公示了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称意见稿），这份条例关乎深圳特区社会建设方向，意义十分重大。

既然是条例，那么它是一条地方法律，大家知道深圳具有地方立法权，所以此次是深圳市人大常委征求的意见稿，规格很高。

条例首次将房地产调控纳入立法，在提及“稳楼市”相关政策同时，于开篇大篇幅文字提及“教育优先”，未来将以“全面落实大学区制”、“加快公办高中建设”、“引导私立学校地位”等组合方案缓解教育资源矛盾问题。

特别是条例中“大学区改革”的条款，被外界解读为针对深圳学区房“史上最全、最强”管控，如果都落地实施，不亚于一场全面的降维打击。

@深圳楼市热线从身边的业内人士了解到，这次深圳自下了决心增大住宅供应之后，开始从“教育平权”入手，这也是深圳对近年来大学区制改革试点的一个总结，现在是到了全面铺开的时候了。

我们来看一下这些大招将如何影响房价：

1、全市推行大学区制；

2、健全优质教育资源共建共享机制；

3、加快公办普通高中建设，引导民办学校建设；

4、建立普高与中职学校学籍互转等机制。

今天，官方媒体《深圳特区报》也在A1头版上报道了这个重要的新闻，标题更是以“推行大学区”为侧重点，附标题将此条例比喻为社会建设“基本法”。

我们知道只有香港有特别行政区基本法，深圳的这个社会建设“基本法”，具有纲领性意义，放在全国一线城市中都不多见，也表明了深圳在完善社会建设方面要先行示范的决心。

对比之下，困扰深圳多年的教育资源不平衡、房价高企问题，都将被纳入社会建设中一一得到解决。

集教育与房地产市场矛盾于一身、让家长们又爱又恨的学区房，自然要被重点整顿。

今年7月，深圳各个学区小区刚刚迎来一次“查实际居住”的严格核验，而今天横空出世的“大学区制”，更是让许多学区房业主看了会瑟瑟发抖：

“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。”

这句话含金量非常高，“应当”两个字反映出，接下来深圳各区落实大学区制已是很明显的风向，给深圳的高价学区房下了最后的通牒：

随着全面实行大学区制的时代来临，学区房价值或将遭重锤，未来想买学区房的人要提前注意了！

推行“大学区招生与办学管理模式”，根据实践，意味着一套商品房可以对应多所学校，家长们填报志愿后并通过抽签、积分排名等方式入学，区别于一个学区就近对应一所学校的“单校划片”模式。

由于大学区制有利于弱化学区房与单个学校的强绑定关系，从而避免出现高价学区房。

因此，目前包括深圳在内，北京、成都、西安等不少城市试点或推广。

不过，虽然深圳最早于2015年开始推行大学区制，但至今还处在在试验阶段，大部分优质学区不可共享，整体机制还有完善的空间。

然而，从大学区的就学规则来看，深圳各区没有统一的标准。

福田、龙华，虽然部分区域实行了大学区制，但原地段所属学校和单校区划片可以加分，并不是完全意义上的大学区；而南山、坪山、盐田的大学区，则实现了大学区内机会均等。

今年龙岗、龙华两区调整了大学区制方案。龙岗涉及街道范围不少，旨在扩大学区并缓解学位不均的问题，但仍强调以就近原则；龙华则提高了部分小区与优质学位的强绑定关系。

从大学区分布来看，过去多集中在非核心区。2016年，南山集中在西丽片区，福田大学区则位于福田南和梅林片区。

近年来，“严禁炒作学区房”已经成为高频词。在楼市炒作风气严重的深圳，一些热点片区的房价，背后大多与学位、学区炒作、拉动有关。

就连一些偏远地区，比如沙井、光明，一旦有名校分校或合作办学利好加持，就被市场或人为炒作，房价鸡犬升天，有的小区业主挂牌价格已经超过市区核心片区的房价，从而加剧了学位供应不足的矛盾。

不过，风向变得很快。上海、北京出手了。

今年3月16日，上海面向全市出台高中录取制度改革，提出“名额分配综合评价录取”。

有业内分析认为，未来上海优质高中的六成左右学生都是以分配的方式入学，使得优质初中学区房、小学学区房含金量下降。

去年北京教育资源最为集中的西城区，由于学位紧张，出台了“新入户家庭实行多校划片入学”的方案，今年不少家长反映出现孩子无法就近入学的情况，引发广泛讨论。

如果无法就近入学，高价学区房便失去了“唯一性”的价值，市场必然受到冲击。

上个月，新华社背景微博“侠客岛”还就北上深等地学区房降温点名了深圳后海某高价学位房小区。

从今天的条例意见稿内容可以看出，深圳的学区房大整顿，已经蓄势待发。“大学区”制的落实，关系到大城市教育平权、房地产市场稳定等，和近期国家大力鼓励“三胎”政策息息相关。

除了推行大学区招生和办学管理模式之外，有两条值得我们高度重视：

1、建立义务教育学校教师交流制度；

2、优化高中建设管理模式，加快公办普通高中学校建设；建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制。

第一个我们的理解是：

落实名校教师交流，仅仅名校集团化是不够的，有的还会造成名校教师资源的内卷，让名校教师走出名校才是方向；

第二个我们的理解是：

造成深圳中考挤独木桥、家长焦虑鸡娃的源头之一，是深圳高中严重不足。这两年来深圳已经下在拼命盖公办高中，相信在十四五期间高中不足问题会得到一定缓解。

“建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制”这一条，容易被很多忽略，特别是“学籍互转机制”，意味着中职学生或有机会参加高考。这样同样也解决了“只有高中才能考大学”这一条路走。

以后高中不稀缺了，那学位还继续贵吗？

参考其他城市，并结合实际情况，我们看到未来深圳大学区制落实方案已经比较清晰：

1、由非过去的核心区试点，改变为名校学区试点，再到全面推广；

2、按第一志愿优先录取原则，以抽签或摇号方式入围，百花等重点区域弱化就近原则；

3、配合增加学位供应、名校集团化趋势，基本实现各区教育均等。

总之，深圳解决教育和房价捆绑的问题，已经到了非常迫切的时候，再也不是说说而已。

这些对于学区房而言，构成重大利空。

今天发布的条例意见稿中还有关于住房保障方面的内容：

“住房保障方面，完善二手住房合理价格引导机制、加大公共住房用地供给、稳地价、稳房价、稳预期。”

深圳在2月8日发布的二手房参考价新政被业内誉为“一次创举”，一举击破了房价坚挺的神话，对全国楼市调控起到很好的示范作用。

不仅要不合理的高房价进行“参考指导”，深圳还计划对高房租进行价格指导。

“市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控”。

这意味着，未来深圳还将建立“房屋租赁参考价格制度”。