中海明德里，不值得！

作者：Ariel

图片为格隆汇楼市实拍，使用请注明来源，否则视为侵权

7月27日，深圳住建局、深圳发改委发布《公共住房建设标准》，并将于8月15日正式实施。

《标准》细化了各类公共住房的基本指标和功能空间最小使用面积，包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房（详细标准请见下图）。

此外，还提出“ 配建公共住房应与所在项目其他住房享受共同的配套设施、公共绿化、 公共空间和同等的物业服务，承担同等义务”。

也就是说，未来小区里的公共住房业主将与商品房业主享受同样的配套，不再有区别。

不知道这则政策出台后，会有多少人欢喜，又有多少人不欢喜？

在公共住房范围内，人才住房的占比应该是最大的，每年政府都会推出大量人才房，并且在土地招拍挂市场，人才住房的配建占比也是关键的竞争因素。

说到土地招拍挂，还记得去年10月，被中海地产拍下的龙华A808-0020地块吗？

据说，这个项目要入市了，项目名【中海明德里】，与中海在龙华的另一个项目中海汇德理同在民治街道。

不到一年时间就入市，再一次向购房者们展现了“深圳速度”。

因为是限价房（6.7万/㎡，不含装修），与周边二手房价格拉开差距，对于大多数想要购买品牌房企住宅、上车龙华的朋友来说，确实也可以考虑。

作为即将入市的项目，楼市君决定先去替大家看一看，有什么问题我们也可以提前了解一下。

1

项目如何？

中海明德里的开发商是拥有近40年实操经验的中海地产，又是央企，品牌影响力自是没话说。但要说项目品质，现阶段还在建设中，确实不好给评价。

不过项目设立了展示中心，有时间的朋友可以去现场看看；线上还有官方微信公众号，即使没有时间，也可以看看网上的效果图、宣传片、具体的项目户型图。

据悉，中海明德里占地面积2.35万㎡，建筑面积16万㎡，停车位1085个，绿化率40%。

项目共4栋层高49层的建筑，容积率5.0，包含1栋人才房、3栋商品住宅，共有1217套房源，还配建一所3600㎡的幼儿园。

本次将推售600多套房源，具体户型包括——

83㎡3房2厅1卫、

97㎡3房2厅2卫、

113㎡4房2厅2卫。

从户型和面积段来看，中海明德里针对的应该是刚需或者少部分改善家庭，正好项目最大的卖点就是紧靠华南实验学校，教育资源齐备、学术氛围也浓厚。

不过刚需家庭最在乎的可不止教育，交通、配套能同时满足才真的是好项目。

所以，中海明德里是吗？

2

双地铁，在逗我？

通勤时间的长短，决定了打工人能否拿到全勤奖。

在刚需眼里，交通同样很重要，应该没有人愿意花一两个小时坐地铁、搭公交吧？

考虑到项目面向的是刚需群体，中海给了张这样的示意图，明确中海明德里位于地铁5号线民治-五和站、10号线五和-光雅园站之间，

而且周边还包括五和大道、民康路、珠三角环线高速、四季路等主路、辅路、快速路。

但实际情况并不如此。

与中海明德里距离最近的地铁站是5号线的民治站，直线距离约919m，之后是10号线的光雅园站1.25㎞、五和站1.37㎞，步行时间均在10分钟以上。

要说明的是，我测量的是直线距离，真实的路线肯定不是这样，那步行时间就更长了。

对于刚需家庭来说，出门到地铁站的步行时间在10分钟左右就已经不算近了。

如果时长超过15分钟，那跟“地铁项目”四个字就毫无关系了，类似的“地铁盘”包括勤诚达正大城、鸿荣源壹成中心等。

而且从地图可以看到，中海明德里紧挨着珠三角环线高速，旁边还有南平铁路（坂田站），虽然楼下就是华南实验学校，真正实现出门就是学校。

（项目1㎞内的华南国际物流园）

但可以确定的是，未来入住这里可能要装隔音效果很好的玻璃窗才行，不然汽车飞驰、火车轰鸣、朗朗书声的“三重合奏”，真的会让人鸭梨山大。

（中海明德里项目入口面对南平跌路）

（中海明德里项目入口指示牌写着“恒壹壹品”）

对了，值得一提的是，中海明德里旁边正在建设梅观高速清湖南段，未来在快速路方面的便捷性可以得到更大的提升，但是不可避免会更吵闹。

目前，紧靠中海明德里的春华四季园小区业主就深受其害，不仅有车辆、轨道的噪音污染，旁边还有包括恒壹壹品、中海明德里、梅观高速清湖南段三个项目地，施工产生的噪音、扬尘污染预计这一两年内是不会停止的了。

（春华四季园）

3

成熟商业，真的吗？

很多人都觉得龙华民治街道属于成熟片区，早期入伙了很多小区，因此片区内生活氛围浓厚、居住属性良好。

楼市君可以证明，中海明德里附近确实什么都有，但都是小店面，要说多好吧，确实也没有多好，特别是商业。

看到有自媒体说“8号仓奥特莱斯、星河COCO Park、COCO City、壹方天地、红山6979等环绕在项目周边”……

8号仓是距离最近的商业，可以步行前往，但是其他商业都离得很远，打车起步价更是不可能。

实探当天我就从项目打车去了壹方天地，实款30元，试问哪个地方的出租车起步价会30块？？

从实地探访的情况来看，交通和商业这两个刚需家庭比较在意的关键要素似乎并没有很达标，加上中海明德里6.7万/㎡的毛坯价格，在龙华也并不便宜。

如果真买了这里，发现和宣传的不一样，可能会失望吧。