投资避坑 ▏不是光明不香,而是正大城乐园不香了

想买深圳光明的不要急

昨天,光明热盘勤诚达正大城4期公证摇号962批客户抢793套,均价约5.16万/㎡,单价区间在4.78-5.58万/㎡,总价区间在350-803万/套,最后只卖了大约八成。

连深圳大热的光明都没办法日光,真是喜闻乐见,说明深圳西部现在也撑不起楼市现在的窝炉了。

说实话,对比南山、福田、宝安上千万的房子,三百多万到八百多万,而且还是精装修,着实不贵。当初还没开盘,就有人吵着要买,喊话开发商快点开盘。

但整体而言楼市比去年甚至上半年都冷多,买房其实要更谨慎,更挑剔,不然买5年站岗10年,真的一点问题都没有。

大几百万、千万,说砸水里就砸水里了,你们不心痛,骑猪英雄也心痛。

虽然开盘已经开过了,但今天骑猪英雄还是说说影响光明这个体量最大楼盘未来的N个Bug。


1

地铁太远,很影响上班族通勤


作为一个刚需盘,总价区间低,可选面积灵活,是非常实在的新盘了。

但楼盘最大的长板是在光明,最大的短板也是在光明,距离地铁太远。

虽然地铁6号线已经开通,距离勤诚达正大城4期最近的地铁站是长圳站。

百度地图显示,长圳站距离正大城2公里,开车要8分钟,步行要30分钟。

如果需要去到南山、福田上班,夏天可能每天都需要经历一遍“雨淋一早上”。

正常情况,地铁盘最远的距离,在不行情况下不应该超过15分钟,不然地铁的交通使用感受就是块鸡肋。

尽管项目自带的双公交站直通地铁站也弥补不了,直达地铁的感受。

在光明,地铁交通是关键中的关键,地铁直达的舒适感,是地铁转公交永远无法比拟的。

单论等公交的时间,就是要比地铁久。

交通的便利度和舒适度,不能光看距离,需要自己去坐,亲身体验。

作为一个刚需大区,骑猪英雄觉得最需要关注的依旧是地铁通勤。


2

“听吆喝是秋香,开门原来是石榴姐”


光明的楼盘有多火,不用说都知道。

比如去年开盘的中海寰宇时代、金融街华发、佳兆业云峰汇、电建洺悦府、金地峰境、民轩揽翠、华润玺云著、勤诚达正大城3期等,统统都在当天实现了“日光”。每个楼盘开盘都处于“手快有,手慢没”的抢房节奏。

这些心旁大多都未闻预售证,先闻吹风价,还没拿到预售证,就已经提前半年早早吆喝预热。

勤诚达正大城4期,也不例外,预售证没着落,提前一两个月也开始预热了。

预热期间,“低容积小高层罕见配置”、“收官钜献”、“阔景美宅”等等溢美之词都恨不得统统用上一番。

虽然项目预热是常规操作,没啥可挑剔的,根据楼盘实际情况,卖点上用一些看着美好高大上的词汇,没什么问题。

比如项目容积率确实低,用一下“低容积罕见配置”没问题;项目周边有河,用一下“阔景美宅”也都没问题。

但问题偏偏出也出在这些卖点上。

前期宣传,项目有意无意的以茅洲河景作为卖点,在官方的公众号上明晃晃表示“生态正好,近享深圳第一大河——茅洲河景观”而项目效果图设计,也特意突出茅洲河的景观和比例。

勤诚达正大城乐园(住宅)项目效果图

很明显勤诚达正大城4期的意图是希望把“河景”作为卖点。

项目还没开盘,也确实有潜在买房的老板也直接默认在“茅洲河旁,环境应该不错”。

但如果不去实地看看,花几百万买“河景房”,很有可能就变成“沟景房”。

(正大城四期住宅二十多米处的茅洲河)

我们的古人,对水流分的很细的,并且很有讲究。对古人分得很细,江、河、沟、漕、渠、壑、溪,都有各自的含义。

如果都分不太清,至少按照约定俗成的说法是“沟小,河大”。

就这么一点水面,说实话,骑猪英雄实在想不到有什么“河美景”而言。

所以买房这种大事,一定要去实地去看看,周边转转。

什么财富密码,什么未来升值,都先别管,至少要保证货能对版吧。

因为不怕买不到,最怕的是交完房款才发现“听吆喝是秋香,开门却是石榴姐”。


3

出“城”便是农民房和工厂


勤诚达正大城,体量大,自带商业、学校、写字楼、公寓,名字带个“城”字确实很能体现项目的特点。

但如果走出项目之外的范围,会发现周边基本都是农民房或者厂房,除了自带的商业,周边连个像样的商场都没有,都是小商铺和便利店。

虽然项目3公里范围内,旧改是大片大片连着,但商城都没有几个,并且后期不少旧改项目用地性质还是工业用地。

而且旧改的周期,往往5年打底,10年起步,能不能忍受这么长时间的区域更新,就看实力了。

所以住在厂房周边,工业区周边,居住氛围好不好,用脚趾头想都能知道答案。

现在光明作为西部大热的成长区,未来潜力也不错,住宅单价确实没有宝中、南山、福田贵,但也不能什么房都要捡,都要抢着选。

至少对勤诚达正大城4期要理性一点。

今天骑猪英雄听闻,昨天选房中途有327批客户弃选,弃选率超过30%,说明还是有不少人,一开始对买不买正大城4期是摇摆不定的但最后选房都理性起来了。

而对于选上房的六百多批客户,骑猪英雄只能手捂菊花,笑而不语了。

当然了,大家都担心,今天对勤诚达正大城爱理不理,明天就可能高攀不起。

这点担忧放在今年甚至未来几年的深圳楼市,大可不必。

因为据官方数据显示,今年二季度深圳计划入市的商品住宅及商务公寓项目36个,预计供应房源共15318套,其中住宅共12728套。其他区,比如像宝安、南山、福田、龙华都会有新项目。

而且这两年按照开发拿地的节奏,未来几年内光明都是海量的供应,价格也不会贵的离谱

今年深圳二次集中土拍,光明出让5宗地块。这5宗地块,分别都做了严格的价格限制。

所以,未来几年,光明的新盘起码是管够的,不要慌,也不要急。

几块钱的葱花都要挑来挑去,几百万的房子我们是不是应该更谨慎、更挑剔一些?

当然,选了勤诚达正大城的,选了就选了,用来住也不是什么大坏事,住着就住着了吧!

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