实探｜花园小，拖车扎堆，招商领玺二期还值10万/平吗？

6月深圳二手房成交跌落3000套，7月龙岗颐璟名庭408套房，只有221人入围，中签率高达184%，直接按积分排序选房，开启新一轮打新规则。

不知从几何时开始，深圳新盘开盘认筹人数远超房源数量成为默认的共识，各区新盘一经开盘，几小时内售罄，甚至秒光的例子屡见不鲜。

如光明的金融街、绿地新都会，宝安的领航城、新世界松风明月，南山的招商领玺、天健悦桂府等等。

但现在情况截然不同，新房中签率越来越高，难道打新市场也遇冷了？

从2014年至今，前海入市的住宅项目屈指可数，仅仅只有前海时代、深业颐湾府、招商领玺、天健悦桂府、龙光前海天境5个获得开盘资格。

所以每次前海一有住宅，用不了多久都会被抢光。

特别是招商领玺一期，去年开盘4个小时卖光，而对面的天健悦桂府，今年开盘3个小时卖光。

那么前海的新盘就一定不愁卖？

最近有消息招商领玺二期即将入市，展示中心已开放，在市场冷冽的当下，还值得打新吗？

今天骑猪英雄冒着烈日，去实地探访一番，接下来我们一起来看看探访的结果。

招商领玺二期（备案名：嵘玺家园）由深圳市前海蛇口启迪实业有限公司开发，间接股东是深圳市招商前海实业发展有限公司。

而通过天眼查股权穿透，招商前海实业和招商局集团旗下的招商蛇口有实际关联。

招商蛇口1979年成立，作为前海蛇口自贸区的最大企业建设主体，已经开发过的住宅项目包括招商臻府、阳光带海滨城、半山海景兰溪谷、双玺·时光道、花园城、雍华府等。

除此以外，在过去的42年的历史中，招商蛇口还开发过商业综合体、智慧及创意园区、片区产业带、邮轮母港、写字楼、长租公寓等。

所以就开发实力来说，推荐指数——

招商领玺二期位于南山区锦龙路与港城路交汇处，占地面积9311㎡，建设面积36250㎡，其中住宅33000㎡、地上商业2500㎡，公共配套750㎡，塔楼限高100m。

项目距离招商领玺家园（又为招商领玺一期）仅一路之隔。

（招商领玺一二期，一路之隔）

就项目本身来说，花园比较小，高层住宅两栋，建筑已经出地面约5层。

（招商领玺二期最新进展，摄于7月13日）

按照规划，项目车位数314个，容积率3.94，绿化率30%。

预计推售房源共255套，面积段为120—190㎡，其中120㎡三房213套，170㎡四房30套，190㎡复式12套。

目前项目已开展示中心，样板间还没有。

领玺二期（一期已经入伙）

（招商领玺二期建成效果图）

项目户型方面，项目二期的户型布局跟一期很像，只是多了一个120平通透的户型，和一个170平的户型。

但190平的是复式结构，总共12套，连排叠墅，分为两层，一楼是客厅、餐厅、厨房、卫生间和老人房，二楼是两个卧室、一个书房、两个卫生间。

这样的户型面积和设计，注定只能针对少数群体。

因为实用性有限，公摊面积不少，复式结构，下叠一层利用空间有点浪费。

但如果出现在其他区域，是非常适合改善型刚需的。

出现在住宅稀缺的前海，地段那么金贵，户型就略微尴尬了，没有大平层，土豪们看不上，刚需们却也够不上。

另外，深圳所有的住宅用地都有严格的要求，必须严格执行“70/90”政策，即套内面积90㎡以下的户型占项目总建筑面积的70%以上。

招商领玺一期342套建面约120㎡的户型的套内面积均在90㎡以下，得房率不足75%，低于深圳普通住宅的一般水平。

作为同一个开发商开发的项目，户型相似，那么得房率和一期相比大概率不会差多少。

所以就项目本身来说，推荐指数——

轨道交通方面，招商领玺二期距离5号线妈湾地铁站约260米，铁路公园地铁站约566米。

从项目正门到妈湾地铁口D出口，骑猪英雄实测步行是4分钟。

目前妈湾站D出口处于封闭状态，需要从C出口出入，如果步行时间则需多花2分钟。

（铁路公园C出口向招商领玺二期）

（铁路公园C出口）

公交出行方面，附近1公里内约有9个公交站，距离最近的是前海湾花园南公交站，距离大约400米。

（公交最晚班次为20：00）

（深圳市宝创汽车贸易有限公司前的公交站点目前还未开通）

快速路方面，招商领玺二期距离兴海大道，以及月亮湾大道较近，通过怡海大道以及振龙路，约1公里内可以到达。

项目也临近妈湾跨海通道（入口位于梦海大道以南，出口位于大铲湾片区新安六路以南）可跨海与裕安路直接连接。

从区域交通和方位来看，交通可以直接对接到前海三大片区、宝安中心高地以及南山中心区。

目前铁路公园站还规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来。

所以区位交通推荐指数——

商业配套方面，从铁路公园地铁D或C口出来，便可看到世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、平安智慧城市等高楼。

 写字楼林立，缺少大型医院、大型商场、菜市场、步行街区、公园等，生活氛围较差。

在众多写字楼中，地面商业配套只有一家711的便利店。铁路公园D出口方向虽然也有商业，但必须进入地铁站内部。

（怡海大道旁写字楼）

教育配套方面，招商领玺二期项目属于前海妈湾十九单元02街坊09地块，二期项目紧邻招商领玺一期，隔壁是一所九年制公立学校——荟同学校深圳校区。而荟同学校是一所私立学校。

所以就项目配套来说，推荐指数——

项目位于前海蛇口片区的妈湾组团。

根据规划建设，妈湾组团总建筑规模 970 万平方米，未来会作为蛇口国际枢纽港的组成之一，会重点发展跨境贸易、现代物流、航运物流、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等，并成为国际商贸中心和全球供应链管理中心。

妈湾作业区会建成20万吨集装箱码头，形成一条1930米的集装箱岸线，同时前海湾物流园区建成将占据了前海妈湾片区的一半土地。

也正因如此，这就导致妈湾的周边会出现很多集装箱大货车，未来的产业也会围绕着物流、跨境贸易以及货物供应而发展。

骑猪英雄实地探访的过程中，在招商领玺二期几条主要道路干道都能遇到扎堆停放的拖车，这些拖车绝大部分都是承载三四十吨货物的大型拖车。

（前海湾花园2期前振海路）

未来集装箱岸线以及前海环贸中心建成，振海路、怡海大道、兴海大道等，拖车流量势必增加，同时也容易出现堵塞的风险。

所以就区位价值而言，推荐指数——

根据《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》公布的法定图则来看，项目周边空间规划以住宅及商务为主，妈湾是前海自贸区内住宅规划的一个集中区，其他地块住宅能连成片的地块非常少。

这就意味着，未来前海的住宅也是稀缺的。

目前落地的项目有招商领玺、颐湾府，后续其他住宅陆续落地，片区内将会是居住最成熟的片区。

所以就稀缺性来看，项目将来开卖不会太便宜。

根据《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》：

“预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。”

片区内过往已经开盘的项目包括招商领玺一期、龙光前海天境以及颐湾府。

2019年11月招商领玺一期开盘均价10.8万/㎡；2019年11月颐湾府开盘均价10.2万/㎡；2021年1月龙光前海天境开盘，毛坯均价10.71万/㎡。

招商领玺二期的开盘价格，可以参考这几个楼盘。

二手房方面，前海唯二入市的两个二手住宅，一个是前海时代一，另一个是前海时代二期。今年年初链家上挂牌的均价分别为11万/平及13.7万/平，距离在远一点的中海玫瑰花园，挂牌价格为16万元／平。

新盘与周边二手房价格“倒挂”约在3万-4万元／平方米。

所以就升值空间而言，推荐指数——

通过实地探访，招商领玺二期，整体优缺点并存。

项目优点

1、处于妈湾核心地段，周边住宅稀缺，和二手房相比有价格优势

2、交通便利，南北道路接驳容易，距离妈湾、铁路公园地铁较近

3、周边都是高端写字楼，人流素质相对较高

4、区域处于开发大建的节点，还有很多空白需要填补，未来的发展空间想象力比较大项目缺点

1、一期入住率低，周边缺乏应有的商业配套、学校、文娱设施等

2、小区距离码头和拖车主要车道较近

3、未来发展成为成熟的全球供应链以及物流集装箱中心，噪音以及货车尾气难以避免

4、社区成熟还需要五到十年，出租率低

5、楼盘较小，楼栋少，花园较小，周边绿化少，容积率高

6、住宅难以形成连片的居住区域，没办法和周边的二手房市场形成很好的联动

7、目前看来至少五年内都达不到很好的自住体验，投资需要把眼光和时间放得更长远

所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素，招商领玺二期最终的综合得分是——

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