5月金融数据点评：社融平稳下探趋势难改

5月金融数据怎么看？房地产未来如何判断？

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5月金融数据点评

周四收益率整体小幅震荡，日内消息影响不大。10年活跃券较昨日中债估值波动在0.5bp内，短端由于资金宽松下行1-2bp左右。

今日下午公布的5月金融数据显示，5月新增人民币贷款1.5万亿，新增社融1.92万亿，预期为2.11万亿，M2同比增长8.3%，预期为8.1%。具体来看：

票据融资和居民短期贷款边际增加，但信贷整体依旧不强。5月新增人民币贷款1.5万亿，同比多增200亿，较2019年同期多增3200亿，多增数目整体较上个月变化不大。分项来看，居民户贷款同比少增811亿，其中短期贷款同比少增575亿，中长期贷款今年来首次转负，同比少增236亿元；企业贷款方面，整体同比少增402亿，其中短期贷款同比少增1855亿，中长期贷款同比多增1223亿元，整体和上月持平，而票据融资方面同比少增48亿，较上月减幅缩窄。

整体来看，居民端和企业端贷款较前值回落明显收窄。企业端新增票据融资延续了上月了净融入，说明银行放贷仍有压力，“抢票”行为仍旧存在；而短期贷款和中长期贷款多增量和上月持平，显示了企业经营与投资情况并未有显著变化，尤其是中长期贷款疲弱，说明大宗价格抬升继续对企业投资有抑制作用。居民端多增中长期贷款连续下滑并今年首次转负，显示了房贷利率上行、地产政策收紧等政策持续影响到居民购房需求；多增短期借款收窄，可能与5月权益市场表现较强有关。

政府债券融资拖累，整体降幅环比持平。5月新增社融1.92万亿，同比少增1.26万亿，较2019年同期多增2076亿。社融同比增速较上月回落0.7个百分点至11.0%。和上月同样的，增速回落的基数原因较大，社融两年平均增速和4月持平，均为11.8%。分项来看，信贷同比少增1652亿，较上月少增大幅减少，而非标融资、企业债融资同比少增幅度略微收窄，非标方面，委托融资同比少增135亿，环比上月的多增366亿收窄，信托贷款和未贴现银行承兑汇票二者则少增幅度收窄。变化主要在政府债券融资，同比少增4661亿，主要和去年5月政府债因为疫情大幅放量有关。此外企业债融资新增量自2018年6月以来首次转负，需要关注城投企业的融资压力。

非银存款超级季节性提升，政府存款同比少增。5月新增人民币存款25600万亿，同比多增2500万亿，主要由于非银存款和政府存款新增较多导致。非银存款较去年同期大幅多增14566万亿，主要与保证金存款和非银杠杆提高有关。而居民存款和企业存款同比多增有所回暖，减少部分主要在政府存款，由于基数原因，5月新增政府存款少增3843亿元。

综上所述，5月金融数据基本符合我们此前的判断。整体信贷依旧不强，银行继续买票冲量，企业投资需求未见改善，居民中长期贷款下滑与房地产销量放缓吻合。整体维持此前判断，社融继续下探形势难改。

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地产景气度高位或已过去

虽然疫情带来的耐用品消费替代效应仍在，但地方政府在陆续收紧房地产调控的作用正在逐渐显现，房地产产业链阶段性景气度高位或已过去。

销售端，虽然2021年1-4月累计商品房销售面积两年平均增速仍维持在9.3%的高位，但实际上该增速已经连续两月回落。5月高频指标30大中城市商品房成交面积两年平均增速继续低于4月，且一线城市商品房成交热度明显减退。统计局公布的二手住宅价格指数显示，4月一线城市二手房价同比增速时隔1年后首次回落，也证实房价调控初具成效。

筹资端，从房企资金来源各分项占比及增速看，2020年下半年房地产相关监管政策边际收紧后，房企通过销售渠道获得的定金及预收款、个人按揭贷款在其资金来源中的地位明显提升，与之相对应的是房企通过信托、贷款等融资渠道获得的资金占比降低。目前居民部门加杠杆的情况对观察房企资金来源至关重要，事实上房企资金来源增速高点也出现在2021年2月，与房地产销售同步。

投资端，由于2020年下半年居民加杠杆购房意愿较强，房企实际并不缺钱，并在销售预期较好的推动下，购入了大量土地；但进入2021年后，集中供地政策影响叠加销售数据边际走弱，土地成交价款增速有所走低。由于房企实操中通常分期付土地费用，土地成交价领先房地产投资中的土地购置3-4个季度，因此后推可知三季度后土地购置费可能会拉低房地产投资表现。建安投资方面，建安投资两年增速高点也出现在2021年2月。值得注意的是，去年下半年房企采取了加速购地开工的策略，因此开年后随着购地放缓，新开工面积增长也出现了降低的迹象，需要关注下半年竣工端能否加速进行抵补。

库存端，2020年上半年房地产投资反弹时间领先销售，导致商品房待售面积持续高于2019年同期，但下半年销售端后来居上，两者差距逐渐缩小，至2020年11月商品房待售面积基本与2019年同期持平。目前来看，去年房企多建设的库存已经基本被消耗，商品房待售面积回归2013年以来的偏低水平，后续投资端与销售端的相关性或较之前有所提高。

因此综合销售、融资、投资、库存端的数据看，我们认为目前房地产产业链景气度虽然还是比较高，但近期已经出现了下滑迹象，需要关注5月地产链相关数据是否继续走弱，尤其需要注意居民加杠杆以及商品房销售端的变化，这可能是目前地产链最核心的变量。