俗话讲,时势造英雄。说的是选择时机可以影响当下和未来,买房子亦如此。
最近(6月4日),宝安的刚需神盘,紧急辟谣,“缴纳80万喝茶费即可内部定房”的言论不实。
虽然事情未必是空穴来风,但波荔想说句大实话,兴围华府,不是巴西妞大腿上卷出的雪茄,不香!
上街被怕“暴打”,先说理由:
1、“城中村人家”,四周农民楼工厂环绕,道路狭窄,进小区必进村;
2、地段是空头支票,大空港辐射有限,旧改意向几乎没有;
3、小区底商和停车场,地势过低有雨天水浸风险。
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品质堪忧,进小区,必进村
兴围华府5月18日开盘,再过10天就满一个月。
6月4日,兴围华府发布声明,“缴纳80万喝茶费即可内部定房”的言论不实。
虽然“喝茶费”不一定是真,但三连否认的态度,颇有渣男出轨被老婆抓包的味道。
不过暂且不讨论,是不是真的有“喝茶费”,但开发商实力不咋地,骚事一堆倒是真的。
违反广告内容管理规定而受到行政处罚;被宝安区城市管理和综合执法局起诉;截留118815.2元股东分红被股东起诉;起诉深圳市规划、自然资源局和宝安区土地规划监察局......
这几年,起诉别人,被别人起诉大大小小的案件加起来五十几项,活脱脱《新警察故事》里现实版的阿祖,爱找茬,也老被找茬。
开发商的实力有时候往往能决定一个项目的品质,而在深圳购房者打新反复陪跑的情况下,稀缺的新房成了一道香饽饽。
而兴围华府恰恰位于大热的宝安片区,开盘当天413批客户选房168套房,1小时内就售罄。
所以,波荔觉得有必要去实地走一趟,看看是不是真的这么“香”。
先给项目做个简单的介绍回顾,免得有人不熟悉。
但是像项目户型、平面图、配套、学校等细节,很多人都做过测评分析了,波荔就不多废话,只说自己实探到的一手资料。
调研当天,波荔从南山高新园地铁出发,后瑞地铁站耗时大约35分钟。
再从A出口出站坐公交B827,三站到达福永税务局,耗时约15分钟。但中间有个等公交的过程,所以到达兴围华府全程大约是1小时15分。
既然是刚需盘,面对的是大多数的上班族,路程时间很重要。
而且距离项目700米的地方,12号线黄田地铁站2021年12月25日会竣工,预计2022年可以通车,到时候去南山就更加便利。
(黄田地铁站)
有得必有失,楼盘的具体环境就一言难尽了。
主要的槽点有两个:
1、进小区必进村
小区被整个兴围村包围,而且是村内正中央的位置。前前后后都是密密麻麻当地居民自建的四五层小洋房,自带花园。
(兴围华府周边密密麻麻的农民房)
(兴围华府西侧又陡又狭窄的道路)
(兴围华府西侧道路)
(兴围华府西南侧)
(居民自带花园的小洋楼)
(兴围华府西侧小洋房)
所以要进小区,必须要进入兴围村。
并且如果开车要进出小区,需要从福永人民医院兴围社区健康服务中心前面的出口进出。
但社区健康服务中心前方,是个Y字形的出口,容易堵车。最近疫情做核酸检测,小区车库门口也人满为患。
(兴围华府车库出口)
(兴围华府车库出口)
(兴围华府Y字形路口左侧道路)
人一多,加上道路狭窄,下班高峰期,回家的路,怕是“堵堵堵”。
周边除了当地居民自建的洋房,还有成片紧密排布的厂房,面貌老旧,环境比较杂乱。一到夜市,到处摆满露天的餐桌,烧烤桌。
(厂房)
(厂房)
(夜市露天大排档,傍晚18:00左右)
2、小区品质及配套堪忧
小区虽然位置地势是最高的,但是底商和地下车库的位置却非常低。如果雨天,排水系统需要非常给力才行。
(小区底商)
(小区底商)
(底商和车库入口,位置非常低)
品质没法尽善尽美,小区配套也跟不上,基本没有什么公共设施。
比如篮球场,社区公园统统都没有。
生活所需的商场除了900米以外的天虹,附近的深鹏百货要和村民共享。另外小区内的花园,面积不大,绿植也不多。
(小区内部园林)
周边是村里的公共设施和停车场,平常村民的小孩在公共滑梯上玩,村民的小车和电动车停在兴围华府西侧的公共停车场。
(小区外围公共停车场)
(傍晚的深鹏百货)
虽然小区环境不尽人意,但是有一点需要明确的是,周围没有飞机起飞降落的噪音。
真的没有!!!
很多人都觉得靠机场太近,飞机起降会有噪音,但波荔在调研的过程中,一点声音都没听到。
傍晚饭点的时候,问给波荔加鸡腿的餐馆老板,附近能不能听到飞机起降的声音,老板很明确的说,在这边住了好多年,基本没有听到过。
而且据老板透露,机场之前整顿过,搬迁以及扩建,机场噪音少了许多。
根据维基百科资料显示,宝安机场2013年航站楼搬迁过。
所以,很多楼评认为离机场近,会有噪音,这点波荔是不太认同的。
2
地段好?是“空头支票”!
买房一时爽,事后心慌慌。
楼盘虽然已经售罄,但大家最关心的依旧是“买了是否浪费名额”、“下一期要不要再等等”这些问题。
在项目品质,居住环境,配套都不怎么好的情况下,楼盘的优势就只能是依赖地段的规划利好。
如果规划得好,就算是城中村将来也能“凤姐变冰冰”。
但是看过[机场东地区]法定图则,就会发现,兴围华府从冰冰变成了冰冰棒。
地段好则好已,看规划心里会有一万个黑人问号脸。
实际上大空港的利好根本没覆盖多少。
我们简单看一下产业定位图就会明白,这些规划和利好都离兴围远了点,未来只是在利好辐射的边缘。
所以大空港的利好,虽然包括福永街道,可是福永街道,只能是给大空港“打辅助”的角色。
而且即便作为大空港组成部分,也需要相当长的时间等待利好逐渐兑现。
调研的时候,波荔还特别和餐馆的老板聊了几句。
老板说,以后107国道(广深公路)左侧会拆掉这些物流园和工厂,改造成商业,兴围华府还有下一期。
其实老板只说对了一半。
根据规划,项目附近确实需要建商业,打造出大型商业综合体。但不是107国道(广深公路)左侧,而是沿着兴华路两侧建设。
根据《深圳市宝安103-06号片区[机场东地区]法定图则》显示,兴华路两侧为红色地块,而红色地块恰恰表示“商业服务用地”。
(来源:深圳市规划和自然资源局)
所以老板说的会建商场,是没毛病的。但拆掉这些物流园就不太可能了。
波荔在兴围华府两公里的地方实探,发现前后左右总共有3个物流园,分别是兴围物流园,福兴达物流园,后瑞物流园。
而且这些物流园附近也挨着密密麻麻的物流公司,包括专门做国际的,海南三亚的,义乌—香港的等等,也有非常多的物流仓库。
(物流园)
(物流公司)
(航空业协会、物流中心)
(国际物流专线)
(物流公司)
(国际物流公司)
而且本身宝安机场东片区规划的功能定位就是要做物流园,做国际物流的接驳站点,核心支撑的产业是“物流和临空制造业”。
根据机场东片区法定图则的总则,“本片区的发展目标是:塑造现代化的邻空港综合配套服务区”。
划重点是“邻空港综合配套服务区”,只是挨着大空港,并不是直接就在大空港的范围。
(深圳市规划和自然资源局)
所以把区内核心产业搬走,是非常不现实的,除非这个片区重新定位规划。
另外,法定图则要求“本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。”
也就是说,如果要更换土地使用性质,必须要去申请,然后修订,再然后就是公示。
所以对于周边都是物流园,又被城中村包围的兴围华府,即便还会有第二期,第三期,也可能不会有什么大变化。
而且本地土豪的房子,小洋房,带花园带车位,漂漂亮亮,每年还能拿村里的分红,如果突然改造,当收租公、包租婆的快乐可能就没那么容易了,有哪个愿意?
但楼盘也不没有优点,起码总价低,上班方便,户型实用,准现楼,入住快,一二手倒挂2万左右,对于深圳刚需来说,确实是不可多得的楼盘。
波荔调研的时候,顺便去了趟中介的门店。中介推荐的是星航华府和万科金色领域。
波荔特意看了一下价格,星航华府一套七十来平的房源,政府指导不到400万,但业主实际挂价去到了715万。
而这个小区,最近成交的一套房源是去年的年底,同样面积大小,成交总价700万。
万科金色领域一套接近80平的房源,业主挂价580万,而政府指导价400万出头。
可见在这个片区要置换脱手房子,还是有点难度的,毕竟附近的房源单价都超过了7万/平,基本是把未来几年内的价格都透支了。
但是相信没有谁能抵挡的住一二手价差2万的诱惑。
所以买了兴围华府,到底是不是浪费房票,答案一目了然。
最后,大家可以添加波荔的小助手:guruclub_ls,防止波荔写了这个稿子以后被关小黑屋。
更多深圳实探楼评,且等下回分解!
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