成长性与辨识度高的融信服务，或成物管上市浪潮延续的风向标之一

物业管理板块成为通胀受益投资方向之一，2021物管上市浪潮或可延续

恒生指数公司于2021年2月26日发布2020年第四季度指数检讨结果显示，共计有8家物管上市公司被纳入恒生综合指数，占了新加入的36家上市公司比例约22%，物业管理行业也因此成为了本次恒生指数公司季检的“最大赢家”。据悉，检讨结果将于2021年3月15日生效。港股物业管理板块或将迎来新的机遇。

按照规则，成为恒生综合指数成分股的港股上市公司，将有机会成为港股通投资标的，这意味着，随之而来的是南下资金交易权限的放开，港股整个物业管理板块将迎来投资者基础的扩大。8家物管上市公司密集被纳入恒生综合指数，预期会带动整个物业管理板块流动性的提升，进而给行业估值构成强大支撑。

近期，由于市场对通胀投资主题及具有避险属性的行业投资策略持续升温，物业管理行业或持续受益于此，若延续着这一逻辑，港股物管IPO也同样会受惠。

我们判断，2021年港股物管企业上市浪潮或将延续。据不完全的数据统计，2020年共有17家物管企业成功在港上市，远超2019年的12家，创下了物管上市公司数量及规模增加最多的一年。按已知的信息统计，在2021年计划上市或可能上市的物业企业已有16家。若单从数量角度去考量，2021年物管行业赴港上市的热度并不会减弱。而8家物管上市公司密集纳入恒生综合指数这一消息，有机会吸引资本市场的目光重新聚焦在即将上市的物管新股项目上面。

目前，已向港交所递交招股书等待招股的物管企业有朗诗服务、世纪金源服务、德信服务、新希望服务、禹佳生活服务、领悦服务、康桥悦生活、新星宇控股、新力服务、越秀服务，以及融信服务等11家。

在这几家“伺机而动”的拟上市物管企业当中，融信服务的综合优势较为突出，这家成长性颇佳且排名靠前的百强物管企业，一旦成功在联交所主板挂牌上市，势必会为物管板块迈入“百家争鸣”的鼎盛时代再添上几分色彩，接下来不妨继续研究一下该公司的基本概括及投资亮点。

百强物管当中的成长企业，多元化经营战略和中高端及以上定位带来较高辨析度

据招股书介绍，融信服务是一家深耕在海峡西岸地区和长江三角洲地区，并迅速扩展至中国其他经济发达区域且业务快速增长的全国性综合物业管理公司。根据中指院的资料，按综合实力计，融信服务在2020年位列物业服务百强企业第20名。

融信服务在同业对比的表现非常突出，进而被贴上“成长性”的物业管理企业的标签。根据中指院的资料，2019年融信服务被评为中国物业服务百强企业成长性TOP10，而于2020年，融信服务再次被评选为物业服务百强企业之中的领先公司之一。

我们认为融信服务之所以能够很好地区别于其他物业管理企业，或在众多上市物业管理公司里脱颖而出，除了与其控股母公司融信中国与日俱增的品牌影响力有关之外，主要在两个点上面，产生了较高的辨析度。

第一个是融信服务的业务多元化策略。按招股书所示，公司的业务可为住宅物业和非住宅物业提供的管理服务，非住宅物业指的是如政府和公共设施、办公楼、商业综合大楼、医院、银行、学校和工业园区等，受益于多元化业务的优势，融信服务向客户/用户提供多元化服务组合及一整套物业管理解决方案的服务，多元化业务策略可使得公司拥有广泛的收入来源和多个业务扩张实现的路径，有助于保持稳健快速增长的同时避免了单一业务来源会出现的周期性波动。

第二个点是公司在物业管理赛道的精确定位。融信服务拥有管理中高端物业方面的丰富经验，未来发展规划之一是将以「融御ROYEEDS」品牌为首，打造成为国内领先的高端物业管理品牌运营及服务提供商。

正是由于过往公司准确的市场定位和市场策略，使其能够在中高端和高端市场找到立身之本与立足之地，支撑融信服务持续的发展壮大，也是公司毛利率维持提升趋势的背后驱动因素。融信服务以中高端和高端的市场定位为主的品牌影响力持续获得累积和提升，并以其专业的产品组合设计或较高的服务标准、服务形象或服务质量等，在用户和客户心智中创建起较高的认知，并逐步形成了有自身特色的市场“标签”。根据中指院的资料，融信服务成为2020年中国特色物业服务的领先企业之一，其以「融御ROYEEDS」品牌为用户提供专业的高端物业管理服务，从而蜚声业内。

值得留意的一点是，从整体收入而言，公司收入来自于第三方的比例一直是一个很高的状态，这说明了公司业务来源是不依赖于关联母控股公司的，独立性较强，专业的说就是，公司定价和模式已经充分经过市场的验证，业务发展的确定性较强。

其实，这也反映出公司的初心选择的是一条志在高远、追求广阔天地的发展路径，所以它才会走多元化产品策略，才会独辟蹊径的较早地切入中高端/高端物业的赛道，才会选择继续发展第三方项目的思路。正是融信服务当初的抉择和一直的坚持，才让我们相信公司未来持续演进和变化。无论在住宅物业增值业务占比，还是在第三方项目总营收占比方面，我们相信融信服务终究会做得更好，并取得更好的数据。

数字化物业管理的先行者，持续的升级迭代形成公司核心的竞争性壁垒

物业的数字化转型是数字经济时代的新要求，物业管理企业如何能捉住这个趋势？就是要建设以客户为核心的智慧物业管理和服务平台，融信服务是国内数字化物业管理的先行者之一。

早在2017年，即公司推出专注于高端社区的物业管理服务的「融御ROYEEDS」品牌的当年，融信服务推出了数字化转型的里程碑之作——融智管理平台，同时连通了公司的融e居和融e帮移动应用程序。融智管理平台通过数据接口和智能信息技术为公司各方面的运营提供全方位的数码化覆盖面，从而改善公司的服务质量、产品选择范围和降低对人力劳动的依赖。

其中，一个数据可较为有说服力的反映出公司在数字化转型方面所带来的领先优势，我们知道，据招股书所示，于2017-2019年融信服务的销售成本总收入占比分别是77.4%、72.5%、67.7%，不但呈现出持续下降趋势，同时也远低于物业服务百强企业的销售成本占总收入的平均占比数据。

融信服务在招股书中亦提及，未来公司将运用包括云计算、移动互联网、大数据和物联网等先进科技，来帮助改善内外通讯、降低人工成本和持续提升整体的运营效率。

因此，在募资用途中重点提到要进一步升级公司的智能信息技术系统，其中包括了计划于未来三年左右升级其融智管理平台。公司认为，此举不但可以提升用户体验，增强客户与公司进行无缝沟通的效率之外，更有助于公司为客户新增更多增值服务类型，例如额外的送货到家服务、家居清洁服务和家居装修服务，藉此机会将持续驱动融e居和融e帮移动应用程序不断更随进行升级迭代，最终为其社区增值服务运营提供更有效的支持。

另外，招股书也提到，融信服务未来将继续开发和提供更多与数据中途平台和物联网中途平台有关的智能信息技术解决方案，以改善客户体验和进一步提高成本效益。

综合来看，我们认为融信服务在数字化转型方面的努力与创新技术进行融合的意识，以及持续在技术创新应用方面进行的升级和迭代将加速驱动形成公司核心的竞争性壁垒，最终使其在服务质量、营运效率、业务和模式创新等多个维度上的表现远优于同业竞争者。

结尾部分

最后，我们理应看清物管行业在资本市场正在发生的变化趋势。比如，从去年的市场表现来看，行业内上市的物业管理公司，其股价表现呈现出强烈的结构性分化，规模化企业的股价表现要由于行业排名靠后的、尚未展现出规模效应的物业管理公司。

从中国物业管理行业发展的大方向去看，正如融信服务招股书提到的，百强物业企业的市场占有份额预期在未来仍会持续提升，也就是说行业集中度提升的趋势是非常明确的。

在这一发展过程之中，成长性和确定性兼具的优质中型物管企业的后进潜力也是值得关注，行业排名仍有机会发生轮替。而在港股物管行业迈入“百家争鸣”的新时期，即将登陆香港资本市场的融信服务，因其优异的成长性和较高的辨析度而引发资本市场的强烈关注，这样的可能性或许已越来越大。