【中信研究】地产行业将结束内卷化竞争，迎接板块估值抬升

青岛自然资源和规划局官网发布，为落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。全年将分3批次，集中统一发布住宅用地的招拍挂公告，并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

稳定企业资金运用预期，避免集中竞争，降低土地市场溢价率。

我们相信，多地土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地，针对大量地块，同时缴纳保证金。我们相信，平均而言，单块土地可参与的房企数量可能会下降（尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降）。即使是比较激进的企业，也只能量力而行，参与一部分的土地出让。

增加土地市场公开透明度，规范房地产开发流程，减少“勾地”的空间，有利于全国性的大公司

我们认为，及时、准确、全面披露地块信息，集中发布公告，有利于企业全面比较不同地区，不同地块的质量。所有增加土地市场透明度，规范开发流程的努力，都更有利于全国性的大公司，尤其是那些资金成本、建造经验有优势的企业。

刺激地方适当增加土地供给，适当提升供应土地的质量，合理定价。

由于地方推地的机会是有限的，一旦推地过少，或由于所推土地质量太低，导致开发企业不积极，流拍率过高，地方只能等待下一次土地出让的窗口。这在客观上可能推动地方适当增加供给，并合理定价。

进一步增加企业开发流程的竞争，对企业的工程节点、定价营销、产品质素等要求提升，有利于开发能力较为均衡的公司。

集中时间点推地，意味着推盘的时间竞赛更为直接和激烈，也意味着流程管控能力更强，品质更高的房企可能更具优势。

风险提示：

部分企业可能无视贷款集中度管理和三道红线要求，强行同时缴纳大量保证金，从而增加部分企业面临信用风险；政策不利于擅长勾地的本地化中小公司，也不利于流程管控能力较差，产品竞争力不足的公司。

终结行业的内卷化竞争，供给侧改革的最后一块制度拼图。

我们认为，三道红线和房贷集中度管理，的确限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。一旦实行次数限制，集中出让的招拍挂规则，增加土地市场透明度，则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上来说，土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束，真正优秀的房企的稳定性和成长性将都有所上升。我们看好房地产板块的投资机会，推荐万科A（万科企业），保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地、碧桂园、旭辉控股集团、金科股份、世茂集团、世茂股份和招商蛇口。