疫情修复窗口来临，大悦城有哪些预期差？

进入2021年以来，港股市场持续牛气冲天，很多传统周期板块也得到了明显的反弹。

比如地产概念股，香港本地地产股开年回来集体飙涨，除了个别国内房企龙头因自身原因下跌外，整体表现明显走强。

房地产板块行情的回暖不仅是全面牛市的影响，其行业本身也着自己的反弹逻辑。

随着国内疫情形势进一步得到确定性的好转，经济活动不断迸发修复性增长活力，核心城市商业地产房企的销售数据按月提升，下半年业绩在可见地回暖，叠加市场对“三道红线”指导新规的利空消化逐渐进入尾声，部分房企实际上度过了外部因素最不确定的艰难时期。

疫情方面，国内的疫情对经济活动的影响几乎已可以忽略不计，社会经济活动复苏强劲。这可在近日航空、旅游、博彩、零售等线下消费概念持续走强可以得到验证。

海外疫情方面，虽然病例整体规模依然较大，但随着疫苗的多国普及，新增确诊病例的增速在今年以来呈现确定性下行趋势，尤其是疫情重灾区的美国自从去年底以来日新增病例已经从30万下降到如今5万左右。目前市场的关注度几乎已经不在疫情方面。

显然，以中国地区为先的全球性疫后经济修复窗口已经实质性来临。

就地产行业而言，虽然住房市场在“房住不炒”政策指导下在今年整体依然难言乐观，但以商用物业、购物中心这种在核心商圈的投资性物业却很可能会率先逐渐迎来复苏的曙光。

这其中，就包括大悦城地产(00207)这类在核心经济圈下扎根的龙头房企。

大悦城地产是以“大悦城”为品牌从事房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产业务。公司的主要业务区域在粤港澳大湾区、长三角一体化城市、京津冀核心重点城市商圈。截止至2020年12月，大悦城地产商业板块已经在国内布局24个大悦城、3个祥云小镇、3个大悦春风里。

港股的大悦城地产与A股涵括住房为主业务的母公司大悦城（000031）在业务上不同点在于，其主要侧重在商业物业开发及投资。

2020年中期业绩数据显示，大悦城地产的物业开发及投资业务各占比约46.3%，是公司的两大核心主营。

大悦城虽然不是一线房企龙头，但作为央企中粮集团唯一的地产业务平台，其背景实力不容置疑。

据母公司大悦城（000031）最新披露的业绩预告显示2020年营收384-385亿元，同比增长约14.0%，归母净亏损3.5~4.5 亿元。亏损主要原因在于：1、因天津、厦门等在建在售项目销售价格不达预期计提13 亿存货跌价准备；2、物业运营业务受疫情影响收入减少9.6 亿元；3、非并表项目出现亏损，前三季度即亏损7.3 亿元。

总的来看，大悦城（000031）给出的2020年度财报预告是一份比较差的成绩单。但也可以看到，其中大部分的原因都是非经常性的，尤其是巨额的存货计提及疫情影响。也就是说，如果没有这些短期的影响，大悦城的经营利润其实还不算差。

公司在这一期财报中进行了一次性大减负，意味着2021年反而可以轻松上阵。

港股的大悦城地产也披露了2020年全年的销售业绩数据，公司连同其附属公司、联营公司及合营公司获得合同销售总金额约人民币201.22亿元，同比增长67.32%，这增速明显要强于母公司。

其中的一个亮点在于，在投资物业方面，大悦城地产的目前12个投资性物业平均出租率均在85%以上，西单大悦城、朝阳大悦城及天津南开大悦城的平均出租率高达97%，成都大悦城为96%，相比上半年有了很大的提升。

从整体的环境看，目前国内投资性物业领域还只在一二线城市的核心商圈景气回升，三四线以下城市的商业物业的复苏还有待时间验证。

但对于大悦城地产这样在核心商圈的企业来说，起码已经脱离最悲观的阶段，如今正在迎来修复的新机遇。

可以明确预见，在去年低基数的衬托下，今年的核心城市地区商圈地产企业的业绩表现大概率继续亮眼。

实际上，因为“三道红线”等房企融资新规的影响，上市房企为了减少短期负债压力对融资的需求较大，有不少险企趁此机会纷纷入局参与房企战投。期期中大悦城就被太平人寿斥资19.07亿元收购6.61%的股份。

大悦城被以稳健为首要目标的险企入局，很大程度上也说明了后者对其未来预期的看好。

大悦城地产自从2020年一季度疫情冲击最恐慌时期导致的下跌以来，到目前已经持续在低位盘整了一整年，即使是在“三道红线”的政策高压影响下，也没有明显太大波动，说明市场在对其当下的估值水平已经充分认可。毕竟以其目前仅有8倍的估值，以及低至0.24倍市净率，真的是实在太低估了。

今年来该股的成交量开始逐步放大，尤其是随着今年港股市场的全面走强，股价有逐渐放量上涨的抬头趋势。

在疫情后时期，线下经济全面复苏的大趋势下，我想它大概率还会继续进行估值修复，毕竟现实的趋势已经足够明朗了。