深圳楼市未来“价”从何谈？丨附解读

文章整理自未来城规、李宇嘉地产笔记、咚咚找房

2月8日，深圳成为全国首个对二手房“限价”的城市，我们按照官方指导价，可描绘出这样一幅全市均价6.1万/m²的深圳“调控目标”房价地图。

官方的指导价可以说是未来深圳二手房市场调控的“价格目标”，超过指导价格的房源一律不许在中介上挂牌。

清晰的目标+强硬的手段，二手房市场也该降降温了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次深圳政府发布二手房指导价是第一步，后续应该让银行贷款评估价、计税参考价，跟着这个参考价走。

如果政府的这个指导价格，能够影响到银行的贷款评估价，让银行觉得深圳房价的“合理水平”在13万元左右，高于这个价格，楼市风险就加大，这样指导价格就有意义了。

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起何？

二手住房成交参考价格的形成是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

此机制将定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

从官方的解读中可以看到，二手住房成交参考价格的作用在于：

一是有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格；

二是引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

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经过

2月8号下午

据媒体报道，二手经纪人所有平台均不能发布高于成交参考价的房源信息，高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书等。

2月9号8点

从多家中介平台上看到，小区挂牌房价已经调整。

链家在9日已将房价栏单价和总价均调整显示，房源虽没有下架，但价格变成了暂无价格。

2021年2月8日链家网截图

2021年2月9日链家网截图

2021年2月9日链家网截图

乐有家平台上的地图找房也看不到了价格，但截止发稿，个盘的价格还未进行调整。

Q房网平台的小区也不再显示价格，个盘里面小区的均价还显示外，单套房源的价格已不再显示价格。

2月9号10点

有自媒体表示，有中介透露，后续成交的二手房按照指导价过户/贷款，要告知客户提高首付。但是目前消息还未得到官方证实，仅为传言。

图片来源：南方楼事

2月9号12点

深房中协发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制做好专业服务的郑重提示》，各房地产中介机构、中介人员发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布，敦促业主合理调整委托放盘价格。

2月9号15点

刚刚，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋就参考价进行了解读。

王锋表示：

1、深圳官方权威发布二手房指导价，在国内是首次。

2、有利于解决一、二手价格倒挂的的问题。

3、让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，深圳二手房成交肯定会下降。

4、银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，参考价也将会跟随市场变动进行更新。暂定计划一年更新一次。

二手房成交参考价格的制定依据：

• 约62%，根据去年的网签价格计算得出，价格都和近一年的网签价格一致；

• 约10%，部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算；

• 约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

王锋认为过去的一两年，大家的置业目光完全都被热点区域吸引力，例如罗湖、盐田、龙岗这些没有被关注的深圳东部区域，和二手房指导价基本一致的。

发布二手房指导价目的：

王锋表示，本次发布二手房指导价的目的是为了落实房住不炒的政策，现在市场的二手价格，热点楼盘的波动价格很大，有很多泡沫，误导购房者预期，不利于市场公平、公正交易，发布这个价格，有利于解决一、二手价格倒挂的的问题，稳定市场预期，促进市场健康发展。

深圳官方权威发布二手房指导价，在国内是首次，王锋解读有四个好处：

1、有利于落实中央抑制房价上涨；

2、促进市场理性交易；

3、有利于中介给出合理的挂牌价格；

4、可以引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。

对未来购房影响：

王锋表示，房子是可以按照理性的市场价网签的，但是有了这个价格指导，购房者在购房时候会有新的心理预期，不会盲目跟风，而商业银行在贷款时候也要执行政策，评估自己的风险，如果按照过高价格贷款，可能也会被调查。

深圳的二手均价到达9万/平？不是真实成交价格

王锋表示，之前有些专业数据机构，发布的很多深圳房价指数时候称深圳的二手均价到达9万/平，这个价格的测算是来自挂牌价格，其实不是真实的市场成交价格。

某热点盘二手挂牌价过40万/平的信息？再发布过高价格，有依据处理了

另外，针对近期深圳爆出的某热点盘二手挂牌价过40万/平的信息，他表示，有了目前的这些二手房指导价，中介如果再发布严重高过二手房指导价的挂牌价格，就会有依据进行处理了。

指导价出来后，很多刚需购房者认为自己买不到房子了？对真正刚需无影响

王锋表示，对真正的购房者没有多大影响，就是中介不能挂牌太高，银行要以这个数据为参考数据放款，保持市场的稳定。对深圳楼市的短期影响是双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，深圳的二手房成交肯定会下降。

但是政府也在增加新房的供应，他呼吁购房者不要去跟风去买投资炒作严重的楼盘，长期看，这个二手房指导价会让市场趋于理性，有利于刚需购房。

（王锋采访内容整理自：呆呆咖啡馆、深圳买房计划）

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尾声

01-建立二手房成交参考价格发布机制有怎样的影响？

昨天，二手住房成交参考价格发布后，业内一片哗然，这个政策有人解读为这是“高人所为”、政策思路也是正确的。

许多人看到这个政策很蒙圈，不理解二手住房成交参考价格发布机制的作用，大家可以看下李宇嘉博士的解读。

在此之前深圳对一手房进行限价，但二手房价格仍在上涨，而建立发布指导价机制以后，等于对二手房也进行了价格的指引，不排除会让银行贷款评估价、计税参考价等也跟着这个价格走。

如此以来，形成了一二手房联合调控的局面。

02-深圳楼市调控严上加严

去年715新政后，深圳楼市还在各种“打补钉”，最近，对于买新房的资格及资料审查也非常严格，润玺事件严重打击了代持和资料作假等各种违规操作。

值得注意的是，目前销售公示的所有项目都有“特别提示”提示，明确了如出现虚假、伪造、无法持续有效等影响购房客户购买本项目物业的情形，或发现客户存在众筹、代持等购房行为，将依法追偿和没收全部购房定金，并将相关失信行为推送市公共信用平台。

而在1月23日发布的《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》里面有明确的规定，对于弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房的购房人，处罚的措施非常严厉：

● 停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。

● 停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格。

● 停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。

1月20日，一则关于“715新政”的最新补充细则流出。其中里面的关于家庭住房登记问题里提到，家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。原第三条第（五）项规定不再执行。

这意味着，家庭购买商品房，原来联合购房只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记。但现在所有联名的人都需要有购房资格。

我们可以看到，想要通过房市投机的各种“漏洞”正在堵死。

文章整理自未来城规、李宇嘉地产笔记、咚咚找房