互联网地产2014 峰会论坛精粹：四大细分市场与两大挖掘方向

我们方正中小盘在 2014 年 9 月 26 日成功举办了 2014 年互联网地产高 峰论坛，本报告为主要发言嘉宾的观点精炼集锦。我们本次论坛邀请到了 三六五网创新研究院、华燕置业（房盟中国）、金螳螂家装 E 站、彩生活、 房谱网的创始人及高管作为演讲嘉宾。精彩观点不容错过！

投资要点  

※区别于市场的观点：互联网地产四大细分市场，两大挖掘方向

互联网地产的认识已经不限于垂直门户的理解范畴，我们认为，互联网从房地产生态的价值链角度重构了生态结构，分为四大细分市场（新房 销售互联网化、家装建材互联网化，社区服务互联网化、二手房互联网化）。 而这四大细分市场按照用户属性分析分为两大挖掘方向：1）根据低频需求服务精准用户，对应于新房销售、家装建材、二手房交易三大细分市场； 2）根据刚性高频需求打造粘性用户社群，对应社区服务细分市场。

※低频需求：线上导流精准性，线下服务是壁垒

新房销售互联网化：电商推广模式“精准性+经济性”最优，成长空 间巨大；2014 年房地产电商市场规模将达到 63.7 亿，同比增长 84%，拉 动新房销售互联网渗透率达 12.8%，预计未来渗透率不断提升。线上线下 打通（O2O），并融合增值服务为用户提供完整的购房体验是新房销售的最 终趋势，看好电商业务弹性大，具备 O2O 能力的公司。 家装建材互联网化：万亿级市场大幕刚刚开启，行业用户痛点多，市 场低效决定了线下服务改进的空间巨大。我们认为目前阶段对于线下服务 颠覆式创新的重要性要远高于线上精准导流，看好能够重构家装建材现有 商业模式的公司。 二手房交易互联网化：二手房生态需要重构，等待政策和市场两方面 驱动因素。未来“去中介、强经纪人”模式成为主流是大概率事件，产业 发展需要耐心。

※高频需求：结合线下服务打造粘性用户平台

社区服务互联网化：传统物业服务效率底下，运营不透明，用户痛点 多，我们认为，社区服务互联网化颠覆传统物业服务是房地产发展的大趋 势，打开房地产后市场千亿级市场规模。产业处于初创阶段，我们看好通 过基础物业服务来获取用户，获取社区入口，再通过社区增值服务来变现 用户价值的商业模式。   


※投资建议 自上而下推荐标的，依次看好：1）社区服务互联网化，市场空间无 天花板，看好彩生活模式，我们认为 2014 年和 2015 年，彩生活管理规模 将达到 2.2 亿平方和 4 亿平方；净利润为 1.72 亿和 3.28 亿元，当前 PE 为 32、17，市值 70.1 亿港币，强烈看好。2）家装建材互联网化，首先 看好金螳螂家装 E 站（002081），颠覆式创新值得长期关注。3）新房销售 互联网化，我们选取电商业务弹性大，线下服务基础好，具备 O2O 能力的 互联网新房销售企业，首推易居中国（EJ.N），未来三年净利润（NON-GAAP） 复合增长率为 35%，PE 为 11.2、8.2、6.1；但受制于房地产行业周期性 波动，短期不确定性较大。

※风险 房地产行业风险，政策风险，线下服务扩张速度低于预期，线上线下结合 低于预期。  

1. 三六五网创新研究院院长刘锡刚：聚变下的房地产电商


1.1 房地产电商发展脉络和阶段的划分
房产电商的发展是不可逆的，020 整合阶段，广告市场尽管可 能不会消失，但会大幅萎缩，大约只有大的品牌如开发商会有品 牌和形象的宣传需要广告。在流量大、转化率低的电商媒体时代 强调流量，这类电商会被逐步边缘化，现在我们更关注效果。离 购房者、交易最近是竞争致胜的王道。

1) 1999-2008 年，媒体时代。这个阶段搜狐网一枝独秀，后 来的搜狐焦点，新房乐居都成立于 2008 年。搜房成立于 1999年，当时属于看流量的媒体时代，SouFun建立门户， 以网络广告，线下看房活动并行。这个阶段的特点是 1、 房地产网站以媒体属性为主，为客户提供网络广告服务。 
 2、网络广告按 CPM(Cost Per Thousand Impression)千 人印象数来计费，辅以线下线上增值服务。

2) 2008-2012 年，百花齐放时代。2008 年金融危机，当时 房地产的销售通路出现问题，搜房开始转型。搜房通过 多年积累，建立了很好的线下服务体系。搜房组织看房 团，以搜房白金卡（即会员卡）为载体，使其会员能够 参与搜房网组织的团购，转向房产电商+线下拓客相结合 模式。此阶段的特点是： 1、房地产网站媒体属性+营销(电 商)属性兼而有之，为客户提供房产电商服务。 
 2、房产 电商按 CPS(Cost Per Sales)实际销售产品数量来换算广 告刊登金额来计费(广告作为赠送资源)，辅以线下配套 拓客服务。3、SouFun 作为房产电商先行者 2008 年金融 危机后率先使用房产电商+线下拓客模式，乐居、365、 搜狐焦点等纷纷跟进，百花齐放。

3) 2012-2014.6，撮合经济阶段。有的商品从网上购买优惠 券，到线下店铺可以不经过咨询直接进行消费，但房地 产不行，客户必须得到一些专业的销售咨询才能安心购 买。房地产电商必须要从线上到线下，线下的咨询、服 务是不可或缺的。现在很多新锐公司，如房多多，好屋 中国，均是最大化撮合交易，但不一定要在线完成。这 个阶段的行业出现了：1.好屋中国，搭建全民经纪人平 台(撮合的 B 端)，涵盖线上 PC 端及手机 APP 端和线下经 纪人带客案场。 2.房多多，运用大数据技术把移动互联 引入传统产业的核心环节(如房点通)，找寻精准购房对 象，匹配历史精准数据，最大程度撮合交易达成。 第三个阶段也是电商竞争得比较激烈的阶段。

4) 2014.6-之后我认为是线上与线下全面整合，以移动端的 移动电商为核心，以全面营销和互联网金融为两翼，房 产业互联网电商 020 的趋势会更加明显。重要的行业事件有几个：1、搜房:今年六月份入股房地产代理公司世 联和合富辉，八月份从媒体转向营销，媒体流量转到线 下营销，新房分销成为重点，O2O 模式显端倪; 2、乐居: 借力微博微信入口，媒体电商属性进一步加强，形成营 销合动力; 3、365 网：区域房产电商深耕，注重长三角 地区，借力三个 O2O(房产、家居和社区)着力占领新入口。 从线上服务，到线下咨询购买，再到购买后服务。以后 会改变只关注购房前段的现状，更加关注购房后期服务， 包括装修，小区服务的市场空间。


1.2 目前新房电商转型之道

转型下的一些市场数据：去年房产销售总额 8.25 万亿，2014 新房电商规模1.2万亿，目前房产电商新房合同销售规模房产3000 亿，几个主要的新房电商销售规模是 31 亿。未来空间非常大。 电商现状分析：

1) 市场规模巨大，但渗透率不高。房产电商销售的规模在 1.2 万亿左右。考虑目前主要的房产电商，其合同销售规 模大概在 3000- 5000 亿元左右，还存在很大的空间。

2) 客户的覆盖和客户使用的深度不高。国内房产网站与国 外电商网站如 Zillow、Trulia 相比，在客户流量上仍有 很大的差距，完全不具备优势。从客户浏览深度上讲， 国 内网站与国外也有一定的差距。

3) 网络营销并不是万能的蓄客手段。网络蓄客只是众多带 客手段中的一种，开发商更希望利用更加广大的社会资 源，去拓展客户的来源。目前多数电商的服务线上多于 线下，不能完全满足开发商需求。

4) 购房案场的最后 100 米——销售成交环节处没有实现闭 环。客户从线上转到线下后见到的销售人员是开发商安 排的，也就是说最后的购买环节没有被媒体电商掌控。 房产电商在房产销售的最后一个环节（交易转换）上没 有形成闭环，造成电商们无法把控客户体验和有效客户 信息缺失。

目前主流模式：

1) 线上到线下模式。有搜房、乐居、house365 的媒体电商 模式。有 Q 房网的加盟模式，业界对 Q 房网是争论不断 的。

2) 线下到线上模式：包括房多多，房点通的大数据营销模 式，以及好屋中国的全民经纪人模式。

这四个商业模式中，媒体电商模式是通过门户、搜索、联盟 导入流量，再到现场进行转换交易，讲求的是流量；现在市场更 看重电商对最后购房成交的转换率贡献，因而这一类公司如搜房 就转型了。加盟模式中，中介公司、经纪人作为合伙人与 Q 房网 合作，使用高佣金模式，新房提成 41%-49%，二手房提成 55-85%， 这是备受争议的。其次，大数据模式，希望实现的是全民营销， 如房点通，入口流量导流到现场，实现信息交互交流。最后全民 经纪人模式，好屋中国在走这条路，但最后的闭环依然没有形成。 另一方面，万科（“待客通”微信公众号）、旭辉（“辉小宝”微信 公告号）等开发商也希望利用全面营销的模式拓宽自身的销售的 渠道。



新房电商的转型之道 5 大方向：
1) 从媒体属性正式转型为购房平台属性
2) 从媒体电商模式转型为新房分销模式（不与经纪人合作）
3) 减内容型人员增新房销售型人员（人人会卖房），要求人流在卖场
4) 电商取费模式：从向购房人取费转向开发商取费（刷 POS 机;按照 1%-2%的房价结佣）；
5) 收费模式：从硬广+电商收费转为硬广+渠道佣金。




1.3 未来新房电商的三大战场

1) 移动互联网，移动端。去年移动互联网元年，早期网易、 新浪、搜狐主打的媒体时代已经过去，现在人们生活的 时间、注意力高度分散，因而移动端的新入口更被重视， 成功的应用有像高德地图，美团、大众点评等。目前搜 房、365、乐居等都在做自己的移动端 app 应用。

2) 互联网金融，提高流量转化率。一方面，政府推出限贷 限购政策，放缓房产销售，其中痛点在资金；另一方面， 余额宝激起了中国网民互联网热情，此时推出金融平台， 解决痛点。此外，金融产品还能促进购房转换，利用金 融产品进行续客。规定是不能提前续客的，但可以先通 过房地产金融产品先存，进行理财，之后转化为购房款。

3) 如何在地产商去中介趋势下立足。地产商在购房者之间 存在第三方服务商，包括代理公司，经纪公司，如租房 网，365，世联等。第三方主要是为地产商招客，促进看 房转换率。现下，万科以互联网思维代入，走到前端直 接接触消费者，意欲绕开第三方。这种情况下，第三方 如何立足，证明自己的价值？重点是提高精准的转化率。 从流量转化为购房如果最后一步交易没有完成，前面的 过程努力就浪费了。其次是，高效运营。购房后服务跟 进，后房产市场开发。最后是，数据管理。

1.4 三六五网——O2O 战略

包括三个入口，三个 O2O，核心是“立足于居，成就于家”。 1) 房产 020，做成电商平台； 2) 社区 O2O，小区宝 app。提供后房产深度服务，打造社区 家庭全方位 O2O 服务，真正实现 B2F 的范围经济模式， 挖掘小区及周边商业资源和可持续发展的商业，真正实 现 B2F 的范围经济模式，活动、广告、商户推荐、交易 分成的多业态模式，构建物业、商户、小区居民多体系 融合； 3) 装修 O2O，装修宝 app。交房之后，打造房屋专修服务体 系，将在国庆节之后上线。

包括三个入口，三个 O2O，核心是“立足于居，成就于家”。 1) 房产 020，做成电商平台； 2) 社区 O2O，小区宝 app。提供后房产深度服务，打造社区 家庭全方位 O2O 服务，真正实现 B2F 的范围经济模式， 挖掘小区及周边商业资源和可持续发展的商业，真正实 现 B2F 的范围经济模式，活动、广告、商户推荐、交易 分成的多业态模式，构建物业、商户、小区居民多体系 融合； 3) 装修 O2O，装修宝 app。交房之后，打造房屋专修服务体 系，将在国庆节之后上线。




如何应对房产电商去媒体趋势？开发商纷纷自建全民营销 APP 和房产项目纷纷开通微信公众号，说明:

1) 房地产中间服务渠道进一步被压缩，媒体门户网页分流 至开放商微信公共号平台。去媒体化趋势明显;

2) 作为房地产网媒和代理商，如何重寻并证明自我价值成 为生存发展关键;

3) 自我价值不是体现在要什么我都能给什么，而是真正抓 住开发商痛点，给他最需要的，竞争不是外延延伸而是 内涵增加;

4) 没有几家服务机构是真正“请关注消费者”，而是只盯 住开发商而忘记谁是开发商的衣食父母。

5) 未来房地产网媒发展将具备房产交易功能;传统房地产 代理公司将努力打造网。

2. 华燕置业（房盟中国）总裁胡炯：房地产与互联网的 一体化趋势

2.1 互联网正在改变房地产各环节
现在在做房地产电商从线上往线下走的，很难实现闭环。
互联网，尤其是移动互联网，在目前各行各业已经延续深入应 用了很多。但是在房地产这个巨大的市场里才刚刚起步，处于“战 国阶段”。以前大多数知识通过互联网发布信息，但在整个产业链 中的运用互联网在这一两年才开始做。拿地施工不论，流通环节中 是互联网应用的重中之重，包括金融，社区，商业物业。人们生活 习惯改变，移动互联成主流，冲击商业房地产传统做法，目前他们 在做初步调整，未来还会有更多空间。
万科目前有思维，但从实际效果来看，万科通，以及与淘宝合 作的淘宝消费抵用券，效果并不明显。没有让真正的购房者得到他 们需要的东西，噱头重过于实质。



2.2 O2O 服务模式成为趋势

互联网要从实质上解决流通环节中的问题。O2O 是趋势，但人 们对它的理解有差异。

线下经纪人是房产交易导客的重点，因为他们离购房者最近， 购房意向客户通过经纪人的免费解说促交易效率是最高的。这里提 到的第一类经纪人是泛经纪人——带动新客户的老客户。全民营销 是比较难的，因为很多人和房产本身无关，难以成功导客。最后是专业经纪人，他们为客户到现场看房的成本。现在人们生活方式改 变，导客方式也发生了改变，通过移动方法导客，成本降低。

客户到了现场，转换率又是一个问题。客户到了现场以后这时 关键还在于经纪人。现场转换率高还有一个关键在于，产品质量。 我们的大数据的房盟 ITC 智能化识别系统，能反应上海昨天五点到 十多年前的房屋全部成交记录，反应热卖户型、地段等，智能帮助 提高顾客决策咨询。有这样的系统，开发商就可以定位准确，建造 受欢迎的户型。

另外，客户转换率还涉及现场体验的问题。这也是很有技巧的， 我们专业顾问有一行话，就是“导客的三句话刚好，五句就多了”。 如何上楼、看房，出楼整个流程都是策划好的，从售后处去看房很 容易被打动。

图表 6：O2O 模式成为趋势  



2.3 华燕房盟 O2O 服务模式

华燕置业前身是房地产代理，做到行业前十。业务集中于华东 地区，市场占比 2%；上海占比 10%左右。

2005 年在全国同行业中最先开始从事渠道分销，2008 年成立 了服务经纪人使用的网络系统——房盟中国，开始走线上，目前房 地产金融量做到了全国最大。

利用经纪人卖房这路走得艰难；移动互联网时代到来之后， O2O 模式使产业发生变革。户型，客户确认，促单技巧，佣金确认， 从始点到交定金首付，都可以通过移动互联网同步信息。

我们的业务主要是精耕上海，上海经纪人队伍 16-17 万，11000 家经纪门店，我们在其中拥有 5000 合作经济门店，接近 5 万经纪 人使用房盟通，20%活跃用户，接近 1 万每天登陆。只要推送，经 纪人立时可以知道哪些楼房有卖，如何导客，佣金支付形式。有些 泛经纪人也可以在手机上确认，进行推房。我们大量的数据既可以 为客户服务，也可以为寻找客户的人服务。

我们目前正在研发一个网上看房系统，学习的是美国最先进的 技术。预计在年底上线，将成为中国最先进的实景看房系统。在线 可以看到采光、实景物的，降低客户看房成本大大提升客户到了现 场的转换率，因为客户在网上看了基本满意才回来现场，那他来现 场的购房率就很高了。

未来的趋势：移动互联网未来的趋势我认为在 3+1。

“1”是交易：交易是本质、核心。二手房的交易将来会更重 要，但目前及未来一段时间新房交易仍是主导。交易这一块目前基 本已经完美了，成立了闭环。

“3”包括互联网金融、互联网社区、二手房交易平台。

1) 互联网金融：不同于一般的 B2B 金融。而是房屋流通环精 准的金融服务，包括按揭、首付、资产互换，就是我们说 的三权互换，所有权，使用权，抵押权。这一领域中，尽 管之前业务量已经比较大。但在利用移动互联网方面还须 提升。

2) 互联网社区：完成交易闭环的公司比较容易涉足这一块， 做一个延伸。

3) 存量房，即二手房的交易是一个长久的行业，房屋的再流 通率会很高。
这个行业以后会在这四个方面，以交易为核心的 3+1 方向发展， 且以后不会像现在这样只是在平台收端口费，只收费不服务；以后 会有更多更全的服务。




3. 金螳螂家装E站创始人孟德：中国家装建材市场电商 之路

3.1 家装市场的特点和 O2O 趋势

1) 家装市场规模大：1.2 万亿

2) 高度分散、极其混乱，市场没有标准化、规范化

3) 泛家装市场包括家庭装修、及后续的家庭装饰、家庭生活， 市场规模达到 3.7 万亿。

4) 深耦合，高离散，重服务，高粘性。 新购房者，热于装修，装修一次后身心疲惫，下次装修遥遥 无期。因而，服务提供商不追求二次需求，行业中充满欺骗，设 计师和家装包工公司联合欺骗消费者，要高价，给低品质商品和 服务，之后“分赃”。因而，我认为必须消除设计师和家装包工公 司的环节。在上海业务中，公司作为有良心的家装供应，一开始 与包工头、设计师合作，却单单亏本难以存活，因为包工商和设 计师欲壑难填，攫取高利润。 电商四个阶段（从产品角度理解）

1) 阶段一：标准化、轻服务，如书籍类。当当、卓越等书类 电商的出现，传统书店，如新华书店等大受冲击，几乎已 经看不见了。

2) 阶段二：非标准化、轻服务：轻服务是指快递十公斤以下， 如服装鞋帽等。有代表性的是淘宝，教传统服装类受到很 大冲击，李宁、美特斯邦威店面萎缩。

3) 阶段三：标准化，重服务；代表是京东，它与苏宁、国美 正面比拼；即使京东负盈利，资本市场已经抛弃了拥有众 多门店的苏宁、国美。

4) 阶段四：非标准化、重服务；2010 年这类服务开始起步， 家装电商就在这阶段产生。 目前家装市场电商整体还滞留在 PC 层面，但实际应该往移动 互联网转移。目前手机移动端电商流量已经超过 50%，天猫交易金 额超过 50%来自移动客户端。此外，服务是有物理边际，而对处于 第四阶段的家装电商来说服务是非常重要的，PC 端是肯定不及的， 移动端转移是必须的。 其次，家装电商肯定要往 O2O 趋势发展，升级服务，打通流 量，形成闭环。家装行业返销成本是很大的，因而整体服务是非 常重要的。家装行业 O2O 里最重要的部分，我认为就是服务。是 以人为中心的，“三分地板七分安装”，安装服务是非常重要的， 这就需要我们将人的服务商品化。 另一方面，家装电商 O2O 重要的是去中间环节化。去掉施工 环节、材料环节、设计环节。其中，家装企业中间环节最硬的是 设计师，被家装商称为“难以跨越的珠穆朗玛峰”。设计师拿去利 润的 20%-60%，有他们的存在，家装行业很难做大，没有百亿规模 的家装商。
  
3.2 家装 E 站 O2O 模式

我们的交易包含三个特点：一口价，三不限，零增项。消费 者报面积，我报价，不限橱柜、门、地板的选择。把确定性给消 费者，消费者付一笔固定钱款后，不限制其所需服务。这么一来 改变了我们自己的成本结构，定价方面，我们对几大城市做了评 估后定价，误差在 2%以内，在各方成本利润分配后，我们再拿， 承担多一点或者少一点的风险。最后一个是——零增项，所含主 材、服务零增项；绝不欺骗消费者。

家装 E 站 O2O 服务交易平台

1) 我们和天猫，家装 e 站，材料商共同构建一个家装市场的 O2O 服务交易平台生态系统；重构价值链，将设计师、施 工人员、主材商、辅料商等等都置于这一平台之上，进行 更好的利润分配。

2) 剪去中间环节，降低。利润一部分返还消费者，一部分给 工人，提高其收入及社会地位。现在小工很难雇到，40 岁以上工人几乎没有，太累，社会地位低，大家都不想干； 所以我们现在起薪都 6 千。

3) 设计师的设计功能保留，其导购功能去掉，因为他们导购 要收高额回扣。

4) 线下三大体系：首先是材料体系，包括主材，辅材，配套 工具的供应链，其次是施工体系，中间有个城市综合服务 商体系，管理整个营销、人（工人、设计）和材料分开运 营的体系。 家装 E 站的使命是：开启家装电视 O2O 新时代；实现“天下 没有难做的家装”的愿景。





4. 彩生活总裁助理段斐钦：中国最大的社区服务运营商

4.1 业务概况

首次公开招股的情况
1) 彩生活是香港的首个中国社区服务运营商的上市项目，也 是中国最大的社区服务运营商。

2) 路演簿记获得 4-5 倍认购，认购者结构理想，得到资本界 和产业界的认可。

3) 为母公司花样年增值。该交易使花样年化：(i)释放了公司 庞大的价值；(ii) 为其轻资产的社区服务平台业务建立了 独立的融资平台；(iii) 提高了公司运营和财务的透明度， 并改善了其企业治理；以及(iv) 进一步加强了公司的企业 实力。  

运营情况

1) 服务超过 1，000 个住宅小区；总建筑面积为 1.62 亿平方 米；

2) 专注于服务“人”的社区服务运营商；

3) 搭建线下及线上服务平台：专注于投入发展线下及线上服 务平台；

4) 受益于移动互联网迅速发展和普及；受益于中国人口日益 增长的可支配收入。

5) 2011–2013 年净利润增长 70.5% ， 2014 年上半年净利润 增长 151.3%。  

优势和亮点

1) 规模效应：中国最大的社区服务运营商，旗下管理的总建 筑面积达 1.62 亿平米，覆盖超过 1，000 个社区

2) 物业管理与先进的信息技术应用相结合，可连接互联网和 移动网络：管理层毕业于同济大学、华中科技大学早期的 大学生，这与物业管理层普遍低学历的情况是不一样的， 这给他们思考互联网与物业服务的思路会有所不一样。从 目前来看，我们管理的社区已经达到 570 个、顾问管理 467 个，面积截止 8 月份已经达到。8 亿平方米。主要覆 盖华南、华东地区，这两个地区小区入住率高，小区居民 缴物业费习惯较好。

3) 提供增值服务的领先物业管理公司之一：线下及线上服务平台。

线下：彩生活空间，可以与住户交流。该业务遍布超 过 600 个居民社区，让当地供应商展示其余彩生活网 站提供或宣传的产品及服务。
线上：彩生活网站。业务涵盖 663 个居民社区，记录 并向相关的当地供货商转送网上订单。彩积云 app 也 是一个很重要的入口，提供缴费的便利服务，把 e 维 修，e 租房的功能也放入增值业务中，为业主提供更 便利的服务。

目标让大部分居民成为彩积云的网上用户： a. 当前约 有200万个家庭，其中25%为网上用户b. 目标于2014 年底有 40%的家庭成为网上用户。

目标和发展战略  

1) 建立 O2O 平台提供全面的社区服务，整合住户、彩生活 和服务供应商，最终目标:提高住户的生活质量并且为其 提供便利。

2) 快速扩张 – 依托成功的首次公开招股，公司目标在未来 3 年的合约管理面积以平均超过 50%的比率增长，希望服务 超过 500 万家庭且大部分将使用网上平台。把中国 100*1000，全国 100 个城市，每个城市 1000 个社区。我 们希望我们的管理面积到 2017 年达到 5 亿，2020 到 10 亿。

3) 与行业领导者合作–公司将与互联网巨头和领先生产商合 作，从而大大提高用户经验，包括优秀的有良好前景的团 队。也希望将公司的物业向这些公司开放，为他们的孵化 提供支持。

4) 持续投资信息技术系统 – 包括 P2P、数据挖掘和相关的 互联网应用。

5) 进一步提到标准化、集中化及自动化水平，实现成本效益 最大化，我们基于客户满意度实现低成本策略，我们强调 把劳动密集型项目转换为机器主导型项目，同时加强中央 系统的管控，实现规模效应。




4.2 财务概况和未来展望

财务情况
1) 收入：2011 年 1.46 亿，2013 年 2.33 亿，2014 年上半年 增长 49%。毛利，11 年 6.9 千万，13 年 14.3 千万，14 年 上半年增长 82.4%。净利 11 年 2.3 千万，13 年 6.8 千万， 14 年上半年增长 151%，增长率高过毛利
2) 收入占比方面：14 年上半年物业管理服务收入占 59%，增 值服务 20%，工程服务 21%
3) 富有竞争力的成本结构

未来展望
1) 彩生活将持续扩张管理面积，以更能发挥规模效益

2) 物业管理公司在提供线上及线下服务方面有入口级的竞 争优势，是天然的线上及线下服务平台入口

3) 成为社区服务作为一站式解决方案供应商，我们已留意到 随住户消费水平提高带来的庞大利润增长潜力，我们是须 要去找到好的服务类平台供应商，我们去为他们提供服务 就好

4) 互联网技术不断提高使一家企业整合社区居民的不同需 求成为可能，包括彩积云，彩生活网址的努力方向

5) 彩生活和母公司花样年存在包括金融服务、老年服务、教 育服务、旅游等各业务全面协同，为社区居民提供了全方 位服务

6) 实现具体指标的增长：

 总服务面积不断增加，物业管理费也将相应增加
 用户人数不断增加，增值服务业务将高速增长
 公司与母公司花样年集团各业务产生协同效应
 更强大品牌的住宅物业管理公司：成为用户心理满意 度更高的公司
 彩生活将持续扩张管理面积，以更能发挥规模效益




5. 房谱网创始人端然：开启中国自助购房新模式

5.1 房谱网背景

房谱网，取自脸谱网，用一年时间注册了公司网址。 新峰结合三十多年专业房地产顾问经验，在“中国城市地产信 息资源决策支持系统”的大数据背景下，开创了地产顾问的新模式; “房谱网”颠覆了传统的营销模式，实现了线上与线下无缝对接。

新峰创立于 1984 年，是深圳第一家房地产销售公司，其前身 是深房集团楼宇销售租赁管理部，是深圳市房地产公司的销售公司， 最早从事房地产咨询顾问的专业公司之一，分公司遍及香港、沈阳、 大连、长春、哈尔滨、长沙、烟台、惠州、河源等地，2013 年， 整合新峰资源品牌，组建了新峰。房地产城市运营、土地研究、策划顾问、销售代理、物业估价 等综合服务于一体。

新峰的核心竞争力

中国房地产大数据平台。包括五个分系统，三个专业研究体系：

1) 新房决策：决策支持系统，第一线的开发商都用它，我们 和竞争对手比做的更深，但不如别人广，我们解决了封闭 链上各环节的数据。 2) 新峰读地：地价自动评估系统 ；3) 新峰看市：市场信息监督系统 ；4) 两个公众服务体系： ；5) 楼盘自动查询及自助购房系统 ；6) 住宅批量自动估价系统。

5.2 房谱是什么

1) 房谱网是大数据：三十五城，全面上线。
2) 房谱网是新平台：最新房源，一套不少，搜房网也没有做 到。
3) 房谱网是价值链：从供到需。
4) 房谱网是 O2O：线上线下，无缝融合。
5) 房谱网是真电商：实时支付，绝无假货。





5.3 房谱的功能

专业导购、自助购房；包括展示、筛选、预订、交易、评估各 环节。分为新房板块和二手房板块：包括房源搜索、线上预订，实 现一键式股价、一秒出结果、一站式服务。

5.4 体验与愿景

目前已上线 20 个城市数据，覆盖约 12000 个楼盘，约 1200 万 套商品房，约 200 万套待售商品住宅。研究完毕 35 个城市，覆盖 楼盘约 18000 个，商品房约 2000 万套，待售商品住宅约 300 万套。 预计 2015 年开通城市 50 个，全面覆盖国内主要大中城市，到 17 年覆盖 70 个城市。