互联网地产2014 峰会论坛精粹:四大细分市场与两大挖掘方向

互联网地产2014 峰会论坛精粹:四大细分市场与两大挖掘方向
作者:格隆汇 张常新  姜天骄


我们方正中小盘在 2014 年 9 月 26 日成功举办了 2014 年互联网地产高 峰论坛,本报告为主要发言嘉宾的观点精炼集锦。我们本次论坛邀请到了 三六五网创新研究院、华燕置业(房盟中国)、金螳螂家装 E 站、彩生活、 房谱网的创始人及高管作为演讲嘉宾。精彩观点不容错过!

投资要点  

※区别于市场的观点:互联网地产四大细分市场,两大挖掘方向

互联网地产的认识已经不限于垂直门户的理解范畴,我们认为,互联网从房地产生态的价值链角度重构了生态结构,分为四大细分市场(新房 销售互联网化、家装建材互联网化,社区服务互联网化、二手房互联网化)。 而这四大细分市场按照用户属性分析分为两大挖掘方向:1)根据低频需求服务精准用户,对应于新房销售、家装建材、二手房交易三大细分市场; 2)根据刚性高频需求打造粘性用户社群,对应社区服务细分市场。

※低频需求:线上导流精准性,线下服务是壁垒

新房销售互联网化:电商推广模式“精准性+经济性”最优,成长空 间巨大;2014 年房地产电商市场规模将达到 63.7 亿,同比增长 84%,拉 动新房销售互联网渗透率达 12.8%,预计未来渗透率不断提升。线上线下 打通(O2O),并融合增值服务为用户提供完整的购房体验是新房销售的最 终趋势,看好电商业务弹性大,具备 O2O 能力的公司。 家装建材互联网化:万亿级市场大幕刚刚开启,行业用户痛点多,市 场低效决定了线下服务改进的空间巨大。我们认为目前阶段对于线下服务 颠覆式创新的重要性要远高于线上精准导流,看好能够重构家装建材现有 商业模式的公司。 二手房交易互联网化:二手房生态需要重构,等待政策和市场两方面 驱动因素。未来“去中介、强经纪人”模式成为主流是大概率事件,产业 发展需要耐心。

※高频需求:结合线下服务打造粘性用户平台

社区服务互联网化:传统物业服务效率底下,运营不透明,用户痛点 多,我们认为,社区服务互联网化颠覆传统物业服务是房地产发展的大趋 势,打开房地产后市场千亿级市场规模。产业处于初创阶段,我们看好通 过基础物业服务来获取用户,获取社区入口,再通过社区增值服务来变现 用户价值的商业模式。   


※投资建议 自上而下推荐标的,依次看好:1)社区服务互联网化,市场空间无 天花板,看好彩生活模式,我们认为 2014 年和 2015 年,彩生活管理规模 将达到 2.2 亿平方和 4 亿平方;净利润为 1.72 亿和 3.28 亿元,当前 PE 为 32、17,市值 70.1 亿港币,强烈看好。2)家装建材互联网化,首先 看好金螳螂家装 E 站(002081),颠覆式创新值得长期关注。3)新房销售 互联网化,我们选取电商业务弹性大,线下服务基础好,具备 O2O 能力的 互联网新房销售企业,首推易居中国(EJ.N),未来三年净利润(NON-GAAP) 复合增长率为 35%,PE 为 11.2、8.2、6.1;但受制于房地产行业周期性 波动,短期不确定性较大。

※风险 房地产行业风险,政策风险,线下服务扩张速度低于预期,线上线下结合 低于预期。  

1. 三六五网创新研究院院长刘锡刚:聚变下的房地产电商


1.1 房地产电商发展脉络和阶段的划分
房产电商的发展是不可逆的,020 整合阶段,广告市场尽管可 能不会消失,但会大幅萎缩,大约只有大的品牌如开发商会有品 牌和形象的宣传需要广告。在流量大、转化率低的电商媒体时代 强调流量,这类电商会被逐步边缘化,现在我们更关注效果。离 购房者、交易最近是竞争致胜的王道。


1) 1999-2008 年,媒体时代。这个阶段搜狐网一枝独秀,后 来的搜狐焦点,新房乐居都成立于 2008 年。搜房成立于 1999年,当时属于看流量的媒体时代,SouFun建立门户, 以网络广告,线下看房活动并行。这个阶段的特点是 1、 房地产网站以媒体属性为主,为客户提供网络广告服务。 
 2、网络广告按 CPM(Cost Per Thousand Impression)千 人印象数来计费,辅以线下线上增值服务。

2) 2008-2012 年,百花齐放时代。2008 年金融危机,当时 房地产的销售通路出现问题,搜房开始转型。搜房通过 多年积累,建立了很好的线下服务体系。搜房组织看房 团,以搜房白金卡(即会员卡)为载体,使其会员能够 参与搜房网组织的团购,转向房产电商+线下拓客相结合 模式。此阶段的特点是: 1、房地产网站媒体属性+营销(电 商)属性兼而有之,为客户提供房产电商服务。 
 2、房产 电商按 CPS(Cost Per Sales)实际销售产品数量来换算广 告刊登金额来计费(广告作为赠送资源),辅以线下配套 拓客服务。3、SouFun 作为房产电商先行者 2008 年金融 危机后率先使用房产电商+线下拓客模式,乐居、365、 搜狐焦点等纷纷跟进,百花齐放。

3) 2012-2014.6,撮合经济阶段。有的商品从网上购买优惠 券,到线下店铺可以不经过咨询直接进行消费,但房地 产不行,客户必须得到一些专业的销售咨询才能安心购 买。房地产电商必须要从线上到线下,线下的咨询、服 务是不可或缺的。现在很多新锐公司,如房多多,好屋 中国,均是最大化撮合交易,但不一定要在线完成。这 个阶段的行业出现了:1.好屋中国,搭建全民经纪人平 台(撮合的 B 端),涵盖线上 PC 端及手机 APP 端和线下经 纪人带客案场。 2.房多多,运用大数据技术把移动互联 引入传统产业的核心环节(如房点通),找寻精准购房对 象,匹配历史精准数据,最大程度撮合交易达成。 第三个阶段也是电商竞争得比较激烈的阶段。

4) 2014.6-之后我认为是线上与线下全面整合,以移动端的 移动电商为核心,以全面营销和互联网金融为两翼,房 产业互联网电商 020 的趋势会更加明显。重要的行业事件有几个:1、搜房:今年六月份入股房地产代理公司世 联和合富辉,八月份从媒体转向营销,媒体流量转到线 下营销,新房分销成为重点,O2O 模式显端倪; 2、乐居: 借力微博微信入口,媒体电商属性进一步加强,形成营 销合动力; 3、365 网:区域房产电商深耕,注重长三角 地区,借力三个 O2O(房产、家居和社区)着力占领新入口。 从线上服务,到线下咨询购买,再到购买后服务。以后 会改变只关注购房前段的现状,更加关注购房后期服务, 包括装修,小区服务的市场空间。



1.2 目前新房电商转型之道

转型下的一些市场数据:去年房产销售总额 8.25 万亿,2014 新房电商规模1.2万亿,目前房产电商新房合同销售规模房产3000 亿,几个主要的新房电商销售规模是 31 亿。未来空间非常大。 电商现状分析:

1) 市场规模巨大,但渗透率不高。房产电商销售的规模在 1.2 万亿左右。考虑目前主要的房产电商,其合同销售规 模大概在 3000- 5000 亿元左右,还存在很大的空间。

2) 客户的覆盖和客户使用的深度不高。国内房产网站与国 外电商网站如 Zillow、Trulia 相比,在客户流量上仍有 很大的差距,完全不具备优势。从客户浏览深度上讲, 国 内网站与国外也有一定的差距。

3) 网络营销并不是万能的蓄客手段。网络蓄客只是众多带 客手段中的一种,开发商更希望利用更加广大的社会资 源,去拓展客户的来源。目前多数电商的服务线上多于 线下,不能完全满足开发商需求。

4) 购房案场的最后 100 米——销售成交环节处没有实现闭 环。客户从线上转到线下后见到的销售人员是开发商安 排的,也就是说最后的购买环节没有被媒体电商掌控。 房产电商在房产销售的最后一个环节(交易转换)上没 有形成闭环,造成电商们无法把控客户体验和有效客户 信息缺失。

目前主流模式:

1) 线上到线下模式。有搜房、乐居、house365 的媒体电商 模式。有 Q 房网的加盟模式,业界对 Q 房网是争论不断 的。

2) 线下到线上模式:包括房多多,房点通的大数据营销模 式,以及好屋中国的全民经纪人模式。

这四个商业模式中,媒体电商模式是通过门户、搜索、联盟 导入流量,再到现场进行转换交易,讲求的是流量;现在市场更 看重电商对最后购房成交的转换率贡献,因而这一类公司如搜房 就转型了。加盟模式中,中介公司、经纪人作为合伙人与 Q 房网 合作,使用高佣金模式,新房提成 41%-49%,二手房提成 55-85%, 这是备受争议的。其次,大数据模式,希望实现的是全民营销, 如房点通,入口流量导流到现场,实现信息交互交流。最后全民 经纪人模式,好屋中国在走这条路,但最后的闭环依然没有形成。 另一方面,万科(“待客通”微信公众号)、旭辉(“辉小宝”微信 公告号)等开发商也希望利用全面营销的模式拓宽自身的销售的 渠道。




新房电商的转型之道 5 大方向:
1) 从媒体属性正式转型为购房平台属性
2) 从媒体电商模式转型为新房分销模式(不与经纪人合作)
3) 减内容型人员增新房销售型人员(人人会卖房),要求人流在卖场
4) 电商取费模式:从向购房人取费转向开发商取费(刷 POS 机;按照 1%-2%的房价结佣);
5) 收费模式:从硬广+电商收费转为硬广+渠道佣金。





1.3 未来新房电商的三大战场

1) 移动互联网,移动端。去年移动互联网元年,早期网易、 新浪、搜狐主打的媒体时代已经过去,现在人们生活的 时间、注意力高度分散,因而移动端的新入口更被重视, 成功的应用有像高德地图,美团、大众点评等。目前搜 房、365、乐居等都在做自己的移动端 app 应用。

2) 互联网金融,提高流量转化率。一方面,政府推出限贷 限购政策,放缓房产销售,其中痛点在资金;另一方面, 余额宝激起了中国网民互联网热情,此时推出金融平台, 解决痛点。此外,金融产品还能促进购房转换,利用金 融产品进行续客。规定是不能提前续客的,但可以先通 过房地产金融产品先存,进行理财,之后转化为购房款。

3) 如何在地产商去中介趋势下立足。地产商在购房者之间 存在第三方服务商,包括代理公司,经纪公司,如租房 网,365,世联等。第三方主要是为地产商招客,促进看 房转换率。现下,万科以互联网思维代入,走到前端直 接接触消费者,意欲绕开第三方。这种情况下,第三方 如何立足,证明自己的价值?重点是提高精准的转化率。 从流量转化为购房如果最后一步交易没有完成,前面的 过程努力就浪费了。其次是,高效运营。购房后服务跟 进,后房产市场开发。最后是,数据管理。

1.4 三六五网——O2O 战略

包括三个入口,三个 O2O,核心是“立足于居,成就于家”。 1) 房产 020,做成电商平台; 2) 社区 O2O,小区宝 app。提供后房产深度服务,打造社区 家庭全方位 O2O 服务,真正实现 B2F 的范围经济模式, 挖掘小区及周边商业资源和可持续发展的商业,真正实 现 B2F 的范围经济模式,活动、广告、商户推荐、交易 分成的多业态模式,构建物业、商户、小区居民多体系 融合; 3) 装修 O2O,装修宝 app。交房之后,打造房屋专修服务体 系,将在国庆节之后上线。

包括三个入口,三个 O2O,核心是“立足于居,成就于家”。 1) 房产 020,做成电商平台; 2) 社区 O2O,小区宝 app。提供后房产深度服务,打造社区 家庭全方位 O2O 服务,真正实现 B2F 的范围经济模式, 挖掘小区及周边商业资源和可持续发展的商业,真正实 现 B2F 的范围经济模式,活动、广告、商户推荐、交易 分成的多业态模式,构建物业、商户、小区居民多体系 融合; 3) 装修 O2O,装修宝 app。交房之后,打造房屋专修服务体 系,将在国庆节之后上线。




如何应对房产电商去媒体趋势?开发商纷纷自建全民营销 APP 和房产项目纷纷开通微信公众号,说明:

1) 房地产中间服务渠道进一步被压缩,媒体门户网页分流 至开放商微信公共号平台。去媒体化趋势明显;

2) 作为房地产网媒和代理商,如何重寻并证明自我价值成 为生存发展关键;

3) 自我价值不是体现在要什么我都能给什么,而是真正抓 住开发商痛点,给他最需要的,竞争不是外延延伸而是 内涵增加;

4) 没有几家服务机构是真正“请关注消费者”,而是只盯 住开发商而忘记谁是开发商的衣食父母。

5) 未来房地产网媒发展将具备房产交易功能;传统房地产 代理公司将努力打造网。

2. 华燕置业(房盟中国)总裁胡炯:房地产与互联网的 一体化趋势

2.1 互联网正在改变房地产各环节
现在在做房地产电商从线上往线下走的,很难实现闭环。
互联网,尤其是移动互联网,在目前各行各业已经延续深入应 用了很多。但是在房地产这个巨大的市场里才刚刚起步,处于“战 国阶段”。以前大多数知识通过互联网发布信息,但在整个产业链 中的运用互联网在这一两年才开始做。拿地施工不论,流通环节中 是互联网应用的重中之重,包括金融,社区,商业物业。人们生活 习惯改变,移动互联成主流,冲击商业房地产传统做法,目前他们 在做初步调整,未来还会有更多空间。
万科目前有思维,但从实际效果来看,万科通,以及与淘宝合 作的淘宝消费抵用券,效果并不明显。没有让真正的购房者得到他 们需要的东西,噱头重过于实质。



2.2 O2O 服务模式成为趋势

互联网要从实质上解决流通环节中的问题。O2O 是趋势,但人 们对它的理解有差异。

线下经纪人是房产交易导客的重点,因为他们离购房者最近, 购房意向客户通过经纪人的免费解说促交易效率是最高的。这里提 到的第一类经纪人是泛经纪人——带动新客户的老客户。全民营销 是比较难的,因为很多人和房产本身无关,难以成功导客。最后是专业经纪人,他们为客户到现场看房的成本。现在人们生活方式改 变,导客方式也发生了改变,通过移动方法导客,成本降低。

客户到了现场,转换率又是一个问题。客户到了现场以后这时 关键还在于经纪人。现场转换率高还有一个关键在于,产品质量。 我们的大数据的房盟 ITC 智能化识别系统,能反应上海昨天五点到 十多年前的房屋全部成交记录,反应热卖户型、地段等,智能帮助 提高顾客决策咨询。有这样的系统,开发商就可以定位准确,建造 受欢迎的户型。

另外,客户转换率还涉及现场体验的问题。这也是很有技巧的, 我们专业顾问有一行话,就是“导客的三句话刚好,五句就多了”。 如何上楼、看房,出楼整个流程都是策划好的,从售后处去看房很 容易被打动。

图表 6:O2O 模式成为趋势
  



2.3 华燕房盟 O2O 服务模式

华燕置业前身是房地产代理,做到行业前十。业务集中于华东 地区,市场占比 2%;上海占比 10%左右。

2005 年在全国同行业中最先开始从事渠道分销,2008 年成立 了服务经纪人使用的网络系统——房盟中国,开始走线上,目前房 地产金融量做到了全国最大。

利用经纪人卖房这路走得艰难;移动互联网时代到来之后, O2O 模式使产业发生变革。户型,客户确认,促单技巧,佣金确认, 从始点到交定金首付,都可以通过移动互联网同步信息。

我们的业务主要是精耕上海,上海经纪人队伍 16-17 万,11000 家经纪门店,我们在其中拥有 5000 合作经济门店,接近 5 万经纪 人使用房盟通,20%活跃用户,接近 1 万每天登陆。只要推送,经 纪人立时可以知道哪些楼房有卖,如何导客,佣金支付形式。有些 泛经纪人也可以在手机上确认,进行推房。我们大量的数据既可以 为客户服务,也可以为寻找客户的人服务。

我们目前正在研发一个网上看房系统,学习的是美国最先进的 技术。预计在年底上线,将成为中国最先进的实景看房系统。在线 可以看到采光、实景物的,降低客户看房成本大大提升客户到了现 场的转换率,因为客户在网上看了基本满意才回来现场,那他来现 场的购房率就很高了。

未来的趋势:移动互联网未来的趋势我认为在 3+1。

“1”是交易:交易是本质、核心。二手房的交易将来会更重 要,但目前及未来一段时间新房交易仍是主导。交易这一块目前基 本已经完美了,成立了闭环。

“3”包括互联网金融、互联网社区、二手房交易平台。

1) 互联网金融:不同于一般的 B2B 金融。而是房屋流通环精 准的金融服务,包括按揭、首付、资产互换,就是我们说 的三权互换,所有权,使用权,抵押权。这一领域中,尽 管之前业务量已经比较大。但在利用移动互联网方面还须 提升。

2) 互联网社区:完成交易闭环的公司比较容易涉足这一块, 做一个延伸。

3) 存量房,即二手房的交易是一个长久的行业,房屋的再流 通率会很高。
这个行业以后会在这四个方面,以交易为核心的 3+1 方向发展, 且以后不会像现在这样只是在平台收端口费,只收费不服务;以后 会有更多更全的服务。




3. 金螳螂家装E站创始人孟德:中国家装建材市场电商 之路

3.1 家装市场的特点和 O2O 趋势

1) 家装市场规模大:1.2 万亿

2) 高度分散、极其混乱,市场没有标准化、规范化

3) 泛家装市场包括家庭装修、及后续的家庭装饰、家庭生活, 市场规模达到 3.7 万亿。

4) 深耦合,高离散,重服务,高粘性。 新购房者,热于装修,装修一次后身心疲惫,下次装修遥遥 无期。因而,服务提供商不追求二次需求,行业中充满欺骗,设 计师和家装包工公司联合欺骗消费者,要高价,给低品质商品和 服务,之后“分赃”。因而,我认为必须消除设计师和家装包工公 司的环节。在上海业务中,公司作为有良心的家装供应,一开始 与包工头、设计师合作,却单单亏本难以存活,因为包工商和设 计师欲壑难填,攫取高利润。 电商四个阶段(从产品角度理解)

1) 阶段一:标准化、轻服务,如书籍类。当当、卓越等书类 电商的出现,传统书店,如新华书店等大受冲击,几乎已 经看不见了。

2) 阶段二:非标准化、轻服务:轻服务是指快递十公斤以下, 如服装鞋帽等。有代表性的是淘宝,教传统服装类受到很 大冲击,李宁、美特斯邦威店面萎缩。

3) 阶段三:标准化,重服务;代表是京东,它与苏宁、国美 正面比拼;即使京东负盈利,资本市场已经抛弃了拥有众 多门店的苏宁、国美。

4) 阶段四:非标准化、重服务;2010 年这类服务开始起步, 家装电商就在这阶段产生。 目前家装市场电商整体还滞留在 PC 层面,但实际应该往移动 互联网转移。目前手机移动端电商流量已经超过 50%,天猫交易金 额超过 50%来自移动客户端。此外,服务是有物理边际,而对处于 第四阶段的家装电商来说服务是非常重要的,PC 端是肯定不及的, 移动端转移是必须的。 其次,家装电商肯定要往 O2O 趋势发展,升级服务,打通流 量,形成闭环。家装行业返销成本是很大的,因而整体服务是非 常重要的。家装行业 O2O 里最重要的部分,我认为就是服务。是 以人为中心的,“三分地板七分安装”,安装服务是非常重要的, 这就需要我们将人的服务商品化。 另一方面,家装电商 O2O 重要的是去中间环节化。去掉施工 环节、材料环节、设计环节。其中,家装企业中间环节最硬的是 设计师,被家装商称为“难以跨越的珠穆朗玛峰”。设计师拿去利 润的 20%-60%,有他们的存在,家装行业很难做大,没有百亿规模 的家装商。
  
3.2 家装 E 站 O2O 模式


我们的交易包含三个特点:一口价,三不限,零增项。消费 者报面积,我报价,不限橱柜、门、地板的选择。把确定性给消 费者,消费者付一笔固定钱款后,不限制其所需服务。这么一来 改变了我们自己的成本结构,定价方面,我们对几大城市做了评 估后定价,误差在 2%以内,在各方成本利润分配后,我们再拿, 承担多一点或者少一点的风险。最后一个是——零增项,所含主 材、服务零增项;绝不欺骗消费者。

家装 E 站 O2O 服务交易平台


1) 我们和天猫,家装 e 站,材料商共同构建一个家装市场的 O2O 服务交易平台生态系统;重构价值链,将设计师、施 工人员、主材商、辅料商等等都置于这一平台之上,进行 更好的利润分配。

2) 剪去中间环节,降低。利润一部分返还消费者,一部分给 工人,提高其收入及社会地位。现在小工很难雇到,40 岁以上工人几乎没有,太累,社会地位低,大家都不想干; 所以我们现在起薪都 6 千。

3) 设计师的设计功能保留,其导购功能去掉,因为他们导购 要收高额回扣。

4) 线下三大体系:首先是材料体系,包括主材,辅材,配套 工具的供应链,其次是施工体系,中间有个城市综合服务 商体系,管理整个营销、人(工人、设计)和材料分开运 营的体系。 家装 E 站的使命是:开启家装电视 O2O 新时代;实现“天下 没有难做的家装”的愿景。





4. 彩生活总裁助理段斐钦:中国最大的社区服务运营商

4.1 业务概况

首次公开招股的情况
1) 彩生活是香港的首个中国社区服务运营商的上市项目,也 是中国最大的社区服务运营商。

2) 路演簿记获得 4-5 倍认购,认购者结构理想,得到资本界 和产业界的认可。

3) 为母公司花样年增值。该交易使花样年化:(i)释放了公司 庞大的价值;(ii) 为其轻资产的社区服务平台业务建立了 独立的融资平台;(iii) 提高了公司运营和财务的透明度, 并改善了其企业治理;以及(iv) 进一步加强了公司的企业 实力。  

运营情况

1) 服务超过 1,000 个住宅小区;总建筑面积为 1.62 亿平方 米;

2) 专注于服务“人”的社区服务运营商;

3) 搭建线下及线上服务平台:专注于投入发展线下及线上服 务平台;

4) 受益于移动互联网迅速发展和普及;受益于中国人口日益 增长的可支配收入。

5) 2011–2013 年净利润增长 70.5% , 2014 年上半年净利润 增长 151.3%。  

优势和亮点

1) 规模效应:中国最大的社区服务运营商,旗下管理的总建 筑面积达 1.62 亿平米,覆盖超过 1,000 个社区

2) 物业管理与先进的信息技术应用相结合,可连接互联网和 移动网络:管理层毕业于同济大学、华中科技大学早期的 大学生,这与物业管理层普遍低学历的情况是不一样的, 这给他们思考互联网与物业服务的思路会有所不一样。从 目前来看,我们管理的社区已经达到 570 个、顾问管理 467 个,面积截止 8 月份已经达到。8 亿平方米。主要覆 盖华南、华东地区,这两个地区小区入住率高,小区居民 缴物业费习惯较好。

3) 提供增值服务的领先物业管理公司之一:线下及线上服务平台。


线下:彩生活空间,可以与住户交流。该业务遍布超 过 600 个居民社区,让当地供应商展示其余彩生活网 站提供或宣传的产品及服务。
线上:彩生活网站。业务涵盖 663 个居民社区,记录 并向相关的当地供货商转送网上订单。彩积云 app 也 是一个很重要的入口,提供缴费的便利服务,把 e 维 修,e 租房的功能也放入增值业务中,为业主提供更 便利的服务。

目标让大部分居民成为彩积云的网上用户: a. 当前约 有200万个家庭,其中25%为网上用户b. 目标于2014 年底有 40%的家庭成为网上用户。

目标和发展战略  

1) 建立 O2O 平台提供全面的社区服务,整合住户、彩生活 和服务供应商,最终目标:提高住户的生活质量并且为其 提供便利。

2) 快速扩张 – 依托成功的首次公开招股,公司目标在未来 3 年的合约管理面积以平均超过 50%的比率增长,希望服务 超过 500 万家庭且大部分将使用网上平台。把中国 100*1000,全国 100 个城市,每个城市 1000 个社区。我 们希望我们的管理面积到 2017 年达到 5 亿,2020 到 10 亿。

3) 与行业领导者合作–公司将与互联网巨头和领先生产商合 作,从而大大提高用户经验,包括优秀的有良好前景的团 队。也希望将公司的物业向这些公司开放,为他们的孵化 提供支持。

4) 持续投资信息技术系统 – 包括 P2P、数据挖掘和相关的 互联网应用。

5) 进一步提到标准化、集中化及自动化水平,实现成本效益 最大化,我们基于客户满意度实现低成本策略,我们强调 把劳动密集型项目转换为机器主导型项目,同时加强中央 系统的管控,实现规模效应。




4.2 财务概况和未来展望

财务情况
1) 收入:2011 年 1.46 亿,2013 年 2.33 亿,2014 年上半年 增长 49%。毛利,11 年 6.9 千万,13 年 14.3 千万,14 年 上半年增长 82.4%。净利 11 年 2.3 千万,13 年 6.8 千万, 14 年上半年增长 151%,增长率高过毛利
2) 收入占比方面:14 年上半年物业管理服务收入占 59%,增 值服务 20%,工程服务 21%
3) 富有竞争力的成本结构

未来展望
1) 彩生活将持续扩张管理面积,以更能发挥规模效益

2) 物业管理公司在提供线上及线下服务方面有入口级的竞 争优势,是天然的线上及线下服务平台入口

3) 成为社区服务作为一站式解决方案供应商,我们已留意到 随住户消费水平提高带来的庞大利润增长潜力,我们是须 要去找到好的服务类平台供应商,我们去为他们提供服务 就好

4) 互联网技术不断提高使一家企业整合社区居民的不同需 求成为可能,包括彩积云,彩生活网址的努力方向

5) 彩生活和母公司花样年存在包括金融服务、老年服务、教 育服务、旅游等各业务全面协同,为社区居民提供了全方 位服务

6) 实现具体指标的增长:

 总服务面积不断增加,物业管理费也将相应增加
 用户人数不断增加,增值服务业务将高速增长
 公司与母公司花样年集团各业务产生协同效应
 更强大品牌的住宅物业管理公司:成为用户心理满意 度更高的公司
 彩生活将持续扩张管理面积,以更能发挥规模效益




5. 房谱网创始人端然:开启中国自助购房新模式

5.1 房谱网背景


房谱网,取自脸谱网,用一年时间注册了公司网址。 新峰结合三十多年专业房地产顾问经验,在“中国城市地产信 息资源决策支持系统”的大数据背景下,开创了地产顾问的新模式; “房谱网”颠覆了传统的营销模式,实现了线上与线下无缝对接。


新峰创立于 1984 年,是深圳第一家房地产销售公司,其前身 是深房集团楼宇销售租赁管理部,是深圳市房地产公司的销售公司, 最早从事房地产咨询顾问的专业公司之一,分公司遍及香港、沈阳、 大连、长春、哈尔滨、长沙、烟台、惠州、河源等地,2013 年, 整合新峰资源品牌,组建了新峰。房地产城市运营、土地研究、策划顾问、销售代理、物业估价 等综合服务于一体。

新峰的核心竞争力

中国房地产大数据平台。包括五个分系统,三个专业研究体系:

1) 新房决策:决策支持系统,第一线的开发商都用它,我们 和竞争对手比做的更深,但不如别人广,我们解决了封闭 链上各环节的数据。 2) 新峰读地:地价自动评估系统 ;3) 新峰看市:市场信息监督系统 ;4) 两个公众服务体系: ;5) 楼盘自动查询及自助购房系统 ;6) 住宅批量自动估价系统。

5.2 房谱是什么

1) 房谱网是大数据:三十五城,全面上线。
2) 房谱网是新平台:最新房源,一套不少,搜房网也没有做 到。
3) 房谱网是价值链:从供到需。
4) 房谱网是 O2O:线上线下,无缝融合。
5) 房谱网是真电商:实时支付,绝无假货。





5.3 房谱的功能

专业导购、自助购房;包括展示、筛选、预订、交易、评估各 环节。分为新房板块和二手房板块:包括房源搜索、线上预订,实 现一键式股价、一秒出结果、一站式服务。


5.4 体验与愿景

目前已上线 20 个城市数据,覆盖约 12000 个楼盘,约 1200 万 套商品房,约 200 万套待售商品住宅。研究完毕 35 个城市,覆盖 楼盘约 18000 个,商品房约 2000 万套,待售商品住宅约 300 万套。 预计 2015 年开通城市 50 个,全面覆盖国内主要大中城市,到 17 年覆盖 70 个城市。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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